但今年资产证券化创新产品层出不穷，首个长租类REITs、首单城市更新CMBS、首单碳中和CMBS、首单跨城市能级核心资产CMBS等创新产品引起关注。与往年相比，2021年前三季度房地产资产证券化市场发行质量维持较高水平，金融化创新蓬勃发展。

长期以来，商业不动产投资大、回报周期久、流动性差，影响了企业对商业资产的持有热情。在“三道红线”政策下，将沉淀了大量资金的商业不动产进行资产证券化，以改善现金流状况，也成为诸多房企的选择。

总体来看，前三季度资产证券化产品平均发行规模在20亿元左右，单笔规模在10-20亿内的数量最多。单笔发行规模超过30亿的多集中在第三季度，其中合生创展发行的“中金-合生-北京朝阳合生汇资产支持专项计划”以80亿的规模，成为史上最大规模的单体购物中心CMBS。

数据来源：观点指数整理

收并购方面，根据世邦魏理仕的数据显示，今年前三季度，商业地产大宗物业交易金额达到1878亿元，同比上升34%，接近2019年的历史峰值。

其中，零售及含零售物业的综合体大宗交易总额超过800亿元，同比猛增近150%；物流设施、商务园区、工业厂房、数据中心等在内的各类产业地产大宗交易总额超过340亿元，均创历史同期新高。

另外，外资交易占比在第三季度已经回升至25%，并相继成立基金积极入市，未来外资交易占比可能持续升高。

商业地产金融化时代加速

总体来看，商业地产金融化已是势不可挡。

一方面，国内资本对商业地产经营越来越得心应手，重视度逐渐提升；另一方面，国外资金也越来越多进入中国，收购一二线核心资产，而市场对商业地产金融产品的接受度也越来越高。

REITs作为全球金融市场中与股票、债券同样重要的金融产品种类，终于开始了在中国的旅程。而REITs目前覆盖的新经济领域也展现了不一样的活力，物流、产业、数据中心等产业自REITs试点推行以来热度居高不下，大量资金涌入，行业蓬勃向上。

新经济的崛起体现了中国经济逐渐转向高附加值和服务型经济的趋势，而物流市场的庞大需求也体现了中国内循环消费的扩张。

不少资本也看准了中国新经济的发展红利，年内频频出手。以京东、凯德为代表的中外资本今年首度踏入新经济领域，而国外擅长新经济地产的成熟企业如吉宝IDC房托也开始布局中国。相信在政策加持下，未来新经济的发展将会持续火热。

虽然公募REITs尚未推及至商业地产，但各种创新金融产品的诞生让商业地产逐渐释放自己的价值。以国外成熟市场的经验来看，REITs和资产证券化的发展将加速商业地产的扩张，也将推动轻重资产的分离。其中，重资产将在成熟后由资金成本更低、期限更长的REITs和基金持有，其他地产企业将更偏向投资管理机构，在项目孵化期和运营期起到更大的作用。

不过，即使未来公募REITs放开，也是基于底层资产的质量来决定的。REITs并不依赖于企业的主体增信，资产的收益率及未来分红的可能性才是REITs产品的决定性影响因素。换而言之，更关注的是资产升值潜质和企业运营管理能力。

同时，REITs在资产的流动性、稳定性、低杠杆等方面能做出较大贡献。随着中国金融政策逐渐健全，相信未来税收优惠也将成为REITs的一大亮点。