新黄浦2021年年度董事会经营评述
来源：互联网 作者：中国房网 发布时间：2022-05-01 10:20
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再从金融市场形势来看，尽管当前偏宽松的货币政策周期已经开启，但金融业要面对的挑战至少包括：（一）经济增速下行（甚至超预期下行）必然会在微观层面有所反映，市场主体的违约风险可能进一步上升；（二）2021年大宗商品高涨行情及出口超预期表现持续性存疑，期货、供应链等金融类企业在高基数效应下如何保持业绩平稳，存在很大不确定性；（三）国内宏观政策宽松周期的开启，叠加境外主要经济体（尤其是美国）宽松周期的终结，可能会在汇率、资本流动等层面引发震荡，进而使得市场行情研判更为困难。
新黄浦（600638）2021年年度董事会经营评述内容如下： （五）金融板块夯实基础总体实现触底反弹 国务院政府工作报告强调“坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设”，政策上，将继续推进住房供给侧结构性改革，大力增加保障性租赁住房供给、完善城镇住房保障体系。上海出台《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》和《上海市保障性租赁住房项目认定办法（试行）》，对于保租房的准入条件、配租规则、租赁价格、租金支付、租赁期间等方面进行了明确，同时也对保障性租赁住房的认定做了相关界定。 二、报告期内公司所处行业情况 经济增速探底徘徊期间，疫情冲击殊难预料情况下，房产经营势必面临更严峻挑战，因此2022年，科技京城管理公司要按照市、区两级政府对北京东路产业结构调整的要求，进一步明确市场定位和规划，巩固“全国文明单位”创建成果，要在物业管理、自持房产招商招租两大业务领域不断创新工作思路和方法，持续提升物业管理工作的质量和服务水平、强化招商招租工作的能级和成效性。 二）房产销售 三）房产经营 在“房住不炒”的大背景下，全国各地也密集出台各项调控措施，调控的方式主要从土地供给、信贷、利率、购房政策和融资等最核心的方面入手，调控的深度从新房市场深入到二手房市场，调控的范围进一步涵盖法拍房、赠与房、学区房等新兴热点领域。无论从政策的深度还是广度上都远超过去，加速市场降温，房地产行业销售也呈现“前高后低”的态势。 三、报告期内公司从事的业务情况 长租公寓项目团队一手抓建设，一手抓营销。通过积极走访、接洽周边园区与企业，深入了解企业、园区和相关目标客群的需求，加强客户维护工作，并在项目设计、建设、装修、定价等前期环节，全方位贴合客户需求。其中吴泾项目年内拓展了40家企业及周边园区，达成租赁意向协议641套，另有200套人才公寓租赁需求也在积极跟进中。目前已累计签订意向框架协议2371套，占全部房源84.64%；梅陇项目及时启动营销方案编制工作，顺利完成营销定价体系建立、品牌宣传、市场调研等相关工作，目前已累积达成企业租赁意向1055套、纳入上海市级人才公寓套数150套、达成园区租赁意向120套，合计1325套。此外，公司新组建的长租公寓运营管理企业基本完成架构、制度、团队搭建并先期开展前介物管、信息物联和产品标准、服务标准确定等工作，为后续物业平稳移交做好准备。 1、顺应未来行业发展趋势，落实房地产领域供给侧改革，精准把握国家房地产政策调控效应，密切关注经济形势、行业态势和市场走势变化，科学实施土地储备，不断提升盈利能力与运营效率。主动融入长三角一体化战略，优选长三角重点城市，在充分辨别区域性市场风险的前提下，审慎但又果断地选准仍处于价值洼地的区域性细分市场，发挥自身优势，进行各种形式投资或项目收储。 常州金坛项目团队持续对周边重点竞争楼盘加强暗访，通过收集大量市场数据并分析汇总，为后期销售策略制定提供准确依据。项目公司根据加推房源销售节点，与销售代理公司开展一系列推广宣传、周末暖场、认筹推介会等营销活动并启动全员销售方案。全年合同销售金额合计21.68亿元，回笼资金16.82亿元（不含销售监管户资金）。 五、报告期内主要经营情况 (四)可能面对的风险 公司在未来几年内仍将进一步强化、优化“双轮驱动”发展格局，立足做实做强房地产主业，做精做优金融业务，着力提高品牌经营水平，使公司经营领域由房地产行业为主，逐步转型为房地产与金融投资并重的发展格局。 松江保障房项目按时完成小区电梯检测，整体工程移交物业公司，推进两项目沿街商铺煤气管道铺设工程，完成两项目契税核定并取得住宅大产证，高效完成总包、分包及配套工程竣工结算审核工作；奉贤南桥保障房项目根据工程竣工验收要求，提前完成项目沉降观测、车位测绘、环保验收、水质检测等专业服务单位的招标比价，确定了相关单位并签署相关合同，取得综合竣工验收通知书、交付证，实现集中交付；宝山顾村保障房项目克服疫情防控及供电配套工程延迟等困难，制订非常规竣工交付实施方案，先后手续无缝衔接，平行手续提前筹划，全体人员两个月时间全勤无周末，打赢了这场“保交付”的硬仗。 在华闻期货领跑带动下，公司金融板块汲取前期教训，狠抓内部建设，严把风险控制。公司设立金融业务管理部，建设金融专业化队伍，加速优化资源配置、严格风险把控机制。公司金融板块子公司经过清理、整顿，大幅压缩风险资产，稳步启动业务拓展，总体实现了触底反弹。 (三)经营计划 2021年，公司各处房产销售团队在调控力度不断加大形势下，及时转变工作策略，全力拓展销售渠道，较为成功地抓住上半年市场回暖产生的契机，尽可能对冲了房地产金融超预期紧缩带来的风险，继续保持良好势头，全年房地产销售回笼资金达到36.05亿元，超计划71.67%。 公司房地产开发业务的主要产品为高端办公楼、普通商品房、科技园区、保障性住宅、长租房、多层洋房和别墅等。 未来一段时期，房地产政策正在向“稳预期”、“稳增长”要求靠拢，定调更好满足购房者的合理住房需求，保持房地产市场平稳健康运行，地方政府调控政策逐渐向稳楼市靠拢，住房金融总体上进一步回暖，LPR下调有助于改善房地产行业预期，房地产市场由全面下行走向逐步企稳。 湖州南浔项目年内全面完成CD地块房屋交付工作，加速推进ABD地块交房前各项事宜和CX地块建设工作；常州金坛项目A、B、C标段年内竣工备案完成,并实现项目整体交房；闵行吴泾长租公寓项目要根据此前业已签订的出租框架协议交付日期完成施工计划；闵行梅陇长租公寓项目年内移交项目招租经营单位；杭州两项目开发销售是公司当前工作重中之重，公司将重点调配力量保障项目按计划推进。 1、报告期内，公司具有的区域优势得以进一步强化，硬件方面，公司核心资产主要集中在上海及上海周边区域，资产的估值水平较坚挺，变现能力较强，可以为公司下一步发展提供更充分的资金保障；软件方面，公司长期立足一线城市中心城区，因历史沿革与经营实践而积累起的信息、人脉、知识、经验等多方面本土优势，公司现有商品房项目基本集中在长三角地区，符合人口、产业集聚趋向，公司长期保持稳健的财务结构，现金流充足，有息负债率在行业中处于较低水平，在坚持房地产调控政策大环境下有利于占据发展主动。 (一)行业格局和趋势 闵行吴泾长租公寓项目对施工进度动态管控。有效持续提高结构施工效率，保证了2021年建设任务提前完成。目前主体结构全部完成，外墙涂料完成80%以上，室内精装修完成约80%，室外总体完成50%，地下车库基本完成。 华闻期货要在前期跨越式发展基础上，保持战略定力，继续坚持以利润为中心的发展理念，做大做强经纪业务基础，集中优势资源全力推动高频、互联网、资管及财富管理业务发展，谋划好风险管理业务发展，持续完善业务结构，深化金融科技建设，完善中后台支撑体系，以加强执行力文化建设为抓手，打造机制、人才、科技、管理四大要素的核心竞争力，确保公司持续稳健发展。全年日均客户权益力争达到65亿元，期末权益力争达到70亿元；自主管理型产品规模达到25亿元；分类评级力争达到BB级（含）以上。 在疫情反复影响正常开工情况下，公司在建项目管理团队围绕节点目标要求不等不靠、群策群力，全力赶抢工程进度。 房产项目储备不足是制约公司前期以及近期发展最大的瓶颈，2021年内，公司大力坚定信心、整合资源，秉持稳健发展的经营原则，积极寻找符合公司发展战略、匹配公司投资规模的投资项目，并且取得重大突破。年底一举摘得杭州临平、蜀山两宗地块，土地成交价合计14.53亿元，土地面积合计5.53万平方米，可建筑面积合计11.47万平方米。 2021年年初房企“三条红线”和“集中供地”等政策落地，给整个房地产行业带来根本性变化，过去行业高杠杆、高周转、高回报的模式不复存在。中央继续实施稳健的货币政策，采取宏观审慎措施并加强对房地产金融潜在风险的识别。各地执行严格的贷款监管机制，进一步强化对房地产企业贷款业务管理的力度，严查违规贷款。在中央防范化解金融风险、坚决防止经营用途贷款违规流入房地产领域的背景下，北上广深等多个热点城市监管部门继续开展严查购房首付款来源和经营贷违规流入房地产市场等行为，审查范围持续扩大，审查力度持续加强，中央已明确实施房地产金融审慎管理制度，未来仍将坚决打击投机炒房行为，保障房地产平稳健康发展。 四、报告期内核心竞争力分析 常州金坛项目要围绕年度目标，狠抓销售代理公司工作，年内有效完成项目高层、洋房清尾工作，推进别墅、车位推售工作，力争全年别墅去化25套，车位去化35%（约900个）。 公司的主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发、销售、出租为主。公司的业务板块分为商业办公地产开发、住宅地产开发、园区建设开发及长租公寓开发经营等。目前公司房地产开发的业务范围主要集中在上海、浙江、江苏。 湖州南浔项目团队紧密追踪政策动向并及时制订应对预案，积极申请备案价上浮比例，预留销控较好位置房源，快速去化顶底库存。全年合同销售金额合计11.54亿元，回笼资金11.28亿元。 2、充分凭借公司参控的金融类子公司和关联公司在“期、基、信”领域的专业平台优势，在不断提高投资收益率的同时，着力谋求各自领域与房地产开发经营业务联动发展，将房地产金融服务做精做优，为股东创造稳中有升的利润回报。 湖州南浔项目依据项目总控计划，倒排关键节点，主抓施工组织，重抓动态监控，常态性开展协调工作。及时督促各参建单位按时复工复产，克服外部市场环境突变导致的大宗建筑材料价格上涨，工程材料、设备无法按时进场等困难，采取约谈、发函、召开专题协调会等措施，最大程度减少对工程进度总体影响，顺利完成两地块年度各关键节点施工任务。 南浔花园名都大酒店要依托南浔首家“五星级酒店”的优势，不断提升对客服务水平与整理管理运营水平，致力完成营收、利润目标。 2021年下半年起，中国经济下行压力逐渐显现。去年底召开的中央经济工作会议指出，非常罕见地将“稳字当头”放在“稳中求进”之前，可见保持经济运行在合理区间面临很大风险挑战，跨周期的政策工具在一系列相互冲突的市场信号与目标函数下，很难放开手脚施策，而疫情变化的反复无常，更使得整体经济面临极大不确定性。从房地产市场形势来看，虽然当前较一致的判断是行业“政策底”已经出现，前期过紧的调控态势已有明显调整趋向，但是这种调整的力度将是非常有限的，加之市场运行具有惯性，故此当前房地产行业的“市场底”还未出现，“房住不炒”基调仍将坚持。 资金管理等全方位管控，让长租公寓市场健康发展。 金融业务团队要坚持一手抓发展，一手抓风控。各子公司要建立全面合规、全员合规、全程合规的管理体系与合规文化，通过对制度的完善、学习和考核，促进全员在基本制度层面和操作层面培养合规工作习惯；通过有组织、有针对性和有所侧重的稽核检查，对分支机构、部门与员工起到积极的督促与奖惩作用。 新黄浦投资管理公司继续抓好存量坏债清收工作基础上，探索成型以投行理念为先导、房产资产为核心的风险资本运作模式并力争在轻资本业务领域有所突破。 2、伴随“科技创新”国家战略加速推进，核心城区科技园区发展前景持续向好，公司在此业务领域具有品牌、经验、管理等多方面先发优势,公司旗下科技京城是上海中心城区内唯一由上海市政府命名的高科技创业园区，经过多年建设，已形成“一园多基地”产业格局。科技京城管理发展有限公司荣获“全国文明单位”光荣称号，并已连续四次荣获“上海市文明单位”光荣称号。 由于政策环境快速切换，疫情带来的冲击影响尚在继续，房地产市场行情面临极大不确定性，公司各处房产销售团队树立高度紧迫感，主动贴近工作需要，创新思维，开拓进取，依托科学实用的销售体系，以及内外部联动的资源保障，来合力完成全年销售目标任务。 杭州两项目要以市场为导向，紧紧围绕销售计划与目标，在设计、施工、成本、营销等各条线分兵合进，完成项目立项时预定的销售任务。其中临平项目全年销售金额15亿元；蜀山项目全年销售金额12亿元。 4、报告期内，我国保障性安居工程建设创新机制不断推出，各级政府积极鼓励社会资本参与保障性住房建设与运营管理。公司在此业务领域具有丰富运作经验与实践成果。公司积极进军租赁住宅市场，是上海市最早投身长租公寓建设、运营领域的企业之一。在此基础上，公司可充分利用自身房地产开发、经营及金融联动发展综合优势，率先进据保障房特许经营、房地产投资信托基金等新型业务领域。 （一）工程建设赶抢进度达到预定节点要求 2021年度，公司实现营业总收入394,157.49万元，其中营业收入358,608.11万元，当年实现净利润14,528.94万元，归属于母公司净利润10,994.36万元，归属于上市公司股东扣非后净利润7,549.88万元。六、公司关于公司未来发展的讨论与分析 一）房产开发 3、目前金融创新和强化监管同步推进，房地产市场竞争则进入综合实力比拼阶段，以往模仿型、排浪式供给方式已无法适应市场需求，金融与房地产互动互补一体发展已经成为必然趋向。报告期内，公司在已取得期货、信托、基金等多张金融牌照基础上，进一步拓展金融业务领域，为下一步先行先试房地产业与金融平台对接提前布局。 2022年，面对疫情防控严峻形势，公司各处开发类项目要及时制定切实可行的总进度目标与分阶段目标，科学调配人力、物力、财力与机械设备等各项资源，尽最大努力追抢进度。 （二）房产销售抓抢机遇保持良好势头 (二)公司发展战略一、经营情况讨论与分析 从长远来看，发展租赁住房市场，是我国构建房地产健康发展长效机制的核心内容之一。政府仍以支持、鼓励租赁市场发展为主，大力发展租赁市场的大方向十分明确。未来长租公寓市场将会被纳入强监管范围，实现从经营方式、租金定价、 四）金融业务 湖州南浔项目要充分结合南浔本地房地产政策，采取多种营销手段，最大限度将各地块可售房源予以去化，同时加快各类销售款项回笼。 2021年是公司发展历程中承前启后关键一年，公司领导班子调整充实、公司治理不断完善，新一轮发展规划启动实施。全体员工在公司党委、董事会和管理层的正确领导下，团结一心、迎难而上，顶住了宏观经济整体承压、房地产金融超预期紧缩，以及散发性疫情反复多变等多重压力，较好完成了年初预定的目标任务。关注同花顺财经（ths518），获取更多机会 （四）房产项目储备破冰起航 公司保障房建设团队积极对接对口政府部门，狠抓销售与回款。其中奉贤保障房项目全年回笼资金0.94亿元；宝山保障房项目全年回笼资金1.79亿元；松江保障房项目全年回笼资金4.43亿元。 房地产全行业仍将应对的艰难挑战包括：（一）经济下行态势下居民收入增速放缓对大宗消费形成负面冲击；（二）前期超预期调控及悬而未决的房地产税试点对市场预期的影响不宜低估；（三）债务出清仍未完成，如果销售惯性下滑，叠加到期债务再迎高峰，金融机构很可能在避险情绪下更趋谨慎，由此导致行业在“宽货币、紧信用”下面临“螺旋式”收缩压力，公司在与相关方合作中需严防被次生风险波及并交叉感染；（四）供需基本格局与“房住不炒”定位共同决定了房地产行业旧有高负债高周转模式走到尽头。 2021年，华闻期货在连年高增长基础上，一手抓结构优化、提高效益，一手抓创新驱动、转型发展，各项业务继续保持跨越式发展良好势头，主要经营指标再创历史新高，取得里程碑式进展。全年实现净利润7318万元，同比增长930%；净资产收益率19.8%，目标完成率396%；日均客户权益61亿元，同比增长78.87%；期末客户权益58.88亿元，同比增长12.41%；资产管理业务规模（自主管理）23亿元，同比增长247%。各项数据均大幅超越行业平均水平及年初制订的考核指标。 在市场竞争与疫情影响双重冲击下，公司房产经营团队不断自我施压，不断推陈出新。其中科技京城管理公司牢牢抓住北京东路地区城市更新历史契机，主动适应区域发展、产业发展潮流趋向，把数字产业园建设确定为自身转型升级主要突破口，通过高质量服务“海派智谷”开发建设、积极引入建设科创平台载体，引导数字产业聚集地与高端办公区深度融合，力求实现科技京城物理空间和产业结构的双效提升。年内物业费、租金收缴率实现史上首次双100%，盈利水平创历史新高。出租率明显止跌回升，裙楼2万平米整体租赁工作取得重大进展，目前已开始细节谈判。 五）项目投资 房地产宏观经济市场分析： 公司保障房项目要进一步密切与政府部门沟通协调，推进大产证办理、房源转换、剩余房源签约、项目结算等扫尾工作。 （三）房产经营顶住压力不断贴合市场需求 项目投资是关系公司未来时期能否发展，甚至能否生存的根基所在，因此在新的一年中，公司要在较为困难的局面下，进一步整合资源、创新模式，力争在风险可控前提下，通过前融、合作开发等方式，在杭州、南京、上海等目标市场主动出击、开拓资源，年内力保1-2个优质房产项目落地。 其中常州金坛项目排除商务洽谈不利因素，积极协调施工单位克服疫情影响，有效组织施工赶抢进度。截至年末，三个标段中A标段分户验收查验、整改工作基本完成，B标段分户验收工作开始，春节前完成入户查验前完成整改，C标段分户验收查验、整改工作基本完成，项目整体进度可控。 闵行梅陇长租公寓项目围绕“抢抓时间、稳步推进”总体方针，加班加点、全员参与。目前1-6号楼室内外粗装饰完成，人防地下室主体结构验收完成。项目主体结构封顶、主体结构验收和外脚手架拆除，均较全周期计划提前完成。 公司长租公寓项目2022年内确保项目筹开、试运营到全面稳定运营管理各项工作有序展开，平稳过渡。在此基础上，新组建的运营公司要进一步加大品牌推广力度，要根据项目特点与目标客户针对性开展全员招租。 |
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