银行主导型的投融资体制严重依赖抵押品，导致固定资产部门发展较为迅速，而创新型新兴产业发展滞后。当房地产周期处于尾声时，科技信息类占GDP比重开始成为新的经济发展主力，但因其不具有大量的固定资产，抵押品不足，风险也较高，只能依靠资本市场融资。抵押品不足倒逼投融资体制从间接融资向直接融资转变，居民的财富配置也将从房产转变为股票。以股权融资为主的资本市场容易形成风险共担、收益共享的社会资本参与机制，这既提高了资金利用效率，也降低了债务杠杆率。

一方面受疫情的冲击，居民收入和信心均受到较大影响，因此在2020年一季度和2022年二季度当前收入感受指数以及未来收入信心指数均出现大幅回撤；另一方面在房地产调控的主基调下经济增速持续下滑，居民收入增速也不断降速，2016年以来收入感受指数和信心指数整体呈现下行趋势。

2021年以来土地市场也发生了较大的变化，100大中城市的土地成交面积再次下滑，成交总价也跟着下降，类似于2014至2015年的情景。土地市场的收缩也导致开发商没有足够的库存进行抵押。

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最后，完善“商业银行-地方政府-国有企业”的投融资体制。在当前政商关系中，地方政府官员和国企高管面临经济决策和政治决策的双选择，可能无法继续提高经济效率。我们应该继续加快建立“小政府、大社会”服务型经济体制，让地方政府成为真正的裁判员而非运动员。

b)加快建立市场主导的资本市场

这也是为何现在大力提倡“盘活存量”。5月11日李克强总理主持召开国务院常务会议，部署进一步盘活存量资产，拓宽社会投资渠道扩大有效投资。根据国务院常务会议内容，从三个方面进行盘活基础设施等存量资产：一要鼓励通过发行不动产投资信托基金等实施盘活。二要完善市场化运营机制，提高项目收益水平。三要坚持市场化法治化原则，公开透明确定交易价格。

其次，加快完善配套制度。最为紧迫的就是法律的制定和执行要更为完善，良好的法治是资本市场健康发展的基础保障。今年两会上多位代表委员和业内专家认为，当前资本市场法治建设已取得突破性进展，资本市场法律体系“四梁八柱”基本建成。但市场参与者认为这些配套措施还需进一步完善，尤其是房地产后周期将出现的一系列破产重组、行政诉讼等事件，如果不能高效处理，会造成资源的不断浪费。只有真正做到有法可依、执法必严和公平，才能保护投资者的合法权益，维护投资者的投资信心。

上个世纪90年代，日本在房地产、股市泡沫破裂后，商业银行由于冲销坏账引发贷款能力不足，引发“僵尸银行”现象：由于抵押品价值下降，银行不良不断上升，银行不得不通过政府注资或资本市场融资延续生命。为了维持企业的偿还能力，银行也不得不延续企业的信贷，大量信贷资源流向了缺乏生产力的企业上，而这些企业又不能通过破产快速出清，导致整个经济处于长期停滞的现象。我国20世纪末时就实施过一系列经济改革，包括国企改革、四大行的重组和四大资产管理公司的成立，正是遵循着“清除僵尸、重组债务、轻装上阵”这条路进行的。而当前也到了进行大刀阔斧改革的时候了。

a)全方面完善商业银行的发展模式