首开股份（600376）2022年半年度董事会经营评述内容如下：

　　一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明本公司所属行业为房地产行业，主要业务包括：房地产开发、物业经营与物业服务、旧城区更新改造业务、房地产金融业务等。具体可以分解为以下几个业务板块：（一）房地产开发业务本公司主业，也是最主要的利润来源。至报告期末，公司拟售、在售主要项目（含自持）约162个，总建筑面积近4600万平方米，其中当期在建超过1800万平方米，期末未售面积近1700万平方米。从区域布局看，已经形成了北京区域（以北京为中心的京津冀区域）、北方片区和南方片区三大区域。其中，北京区域（京津冀）目前主要项目79个，总规模近1800万平方米；南方片区目前已经初步形成以苏州、杭州、福州、厦门、成都几个城市为重点，深耕结合周边扩展的区域布局，主要项目76个，总建筑面积超2160万平方米。（二）物业经营与物业服务本公司重要的业务板块之一，也是利润来源的重要组成部分。多年来，公司物业经营有序推进，服务水平快速提升，租金收益得以实现增长。如今，公司在长租公寓、写字楼等业态积极探索新的运营和推广模式。“首开乐尚”品牌推广落地，公司第一个集体土地租赁住房项目——首开乐尚优晟店开业，一期推出184套房源；杭州首开乐尚公寓签约88套。保利首开乐尚N+公寓一期、门头沟欢乐大都汇N+公寓、成都首开龙湖冠寓项目出租率均达98%。目前，公司物业租赁面积94.5万平方米，商业物业管理面积15.3万平方米。（三）旧城区更新改造业务从房地产行业看，政策调整加码、市场竞争加剧等多重因素影响下，加快转型发展是大势所趋。老旧小区改造等城市更新已经成为发展风向标，对房企转变发展思路、创新经营模式、强化资源整合、培育新动能等方面提出更高要求。报告期内，公司棚改和集体租赁住房项目稳步推进。数个棚改项目的征收工作已经收尾；诸多回迁房及配套正在开工建设中，部分回迁房已实现交用。除此之外，公司积极盘活自有存量资源。梳理闲置土地及低效资产，通过培育发展人才公寓、长租公寓、创客空间、共享办公、养老服务等新业态，实现存量资产价值转换；改造低效商业楼宇，重塑市场定位和品牌形象，实现管理、功能、业态全面升级。探索增量更新项目。把握“一区一试点”政策机遇，通过多种方式参与老旧小区改造，推广“首开经验”。以标杆项目和样板工程为突破，深化与各区战略合作，积极获取街区更新改造、城市公共空间提升、文创园区开发、楼宇改造提升、老旧厂房改造利用、传统商圈改造等项目。通过轻重资产相结合方式，以独立运作、项目合作、股权合作等不同方式，拓展市场化城市更新项目。养老业务初步形成“轻重资产管理良性循环”的发展思路。报告期内，首开寸草马家堡和裕中西里院具备开业条件；安贞西里项目取得重大进展；高丽营CCRC项目签订养老运营公司合作协议，体验区启动软装设计。（四）房地产金融业务公司在2015年提出“做城市复兴官”的发展思路，开启“城市更新”业务的探索。在此期间，公司成立首开盈信公司，并以其为平台，定位于协同房地产主业，推进房地产金融业务发展。首开盈信自2015年成立以来，聚焦一线城市的城市商业及写字楼更新改造项目，秉承多方合作、谨慎投资的原则，联合行业内顶尖合作伙伴，谋求更多资本运作的机会。综合采用价值增值型及机会型策略，选取具有改造及增值潜力的物业，通过买入-修复-退出的业务模式，创造良好价值回报。目前在北京、上海等城市先后实践十余个项目的投资。几年来，公司累计投资超30亿元，城市更新改造业务已全面铺开，在项目获取、人员储备、项目运作能力等各个方面，都有了良好的经验和积累，也基本形成了比较稳定的业务模式。报告期内追加“融中心”项目投资4亿元；推进并购基金二期项目、落实金石投资战略合作；启动科技会展中心及顺义22街区项目。加强投后管理，实现科恩大厦项目退出；火炬大厦项目改造后接近满租，有效租金得到提升。（五）服务副中心和冬奥的工程主动践行首都国企责任担当，责无旁贷地服从服务于首都城市发展战略，公司积极参与了北京副中心建设，通州新城项目完成屋面及室内二次结构施工，正积极推进房源对接；通州西集、潞城、宋庄等项目积极推进。2022年2月19日，随着速度滑冰男子、女子集体出发决赛的结束，国家速滑馆“冰丝带”圆满完成冬奥会速度滑冰比赛的全部服务保障任务，交出完美答卷。冬奥会期间，国家速滑馆公司配合场馆运行团队全力做好各项服务保障工作，统筹各保障单位，发扬“敢于担当、勇于奉献、不怕吃苦”的敬业精神，几十天夜以继日、连续作战，圆满完成了场馆各项赛事保障工作。 二、经营情况的讨论与分析（一）国内房地产市场情况2022年上半年，全国房地产市场整体处于深度调整阶段，商品房销售面积和销售额同比降幅均在20%以上，5月以来，伴随着疫情影响的逐渐弱化、调控政策的持续显效以及稳经济一揽子政策发力稳预期等，房地产市场交易规模触底回升，商品房销售面积和金额累计同比下行趋势得到缓解，1-6月同比降幅较1-5月分别收窄1.4和2.6个百分点，6月单月同比降幅较5月分别收窄13.5和16.9个百分点，市场底部企稳态势渐显。但值得注意的是，6月，商品房销售规模同比降幅的明显收窄，跟疫情期间积压的需求集中释放以及6月企业推盘力度加大带动需求入市密切相关，这部分需求释放后，部分城市市场活跃度有一定下滑。1、上半年商品房销售面积和销售额同比降幅均有所收窄，6月降幅均收窄超10个百分点2022年上半年，全国商品房销售面积为6.9亿平方米，同比下降22.2%；6月，商品房销售面积为1.8亿平方米，同比下降18.3%，单月降幅较5月收窄13.5个百分点。其中，1-6月住宅销售面积为5.8亿平方米，同比下降26.6%，办公楼销售面积同比增长15.8%，商业营业用房销售面积同比增长8.9%。全国商品房销售额为6.6万亿元，同比下降28.9%；6月，商品房销售额为1.8万亿元，同比下降20.8%，单月降幅较5月收窄16.9个百分点。其中，1-6月住宅销售额为5.8万亿元，同比下降31.8%，办公楼销售额同比增长10.4%，商业营业用房销售额同比增长0.3%。2022年上半年，北京商品房销售面积为446.1万平方米，同比下降8.7%。其中，住宅销售面积为329.9万平方米，同比下降20%；办公楼为29.6万平方米，同比增长41.2%；商业营业用房为21.5万平方米，同比增长1.5倍。北京商品房销售额为1844.32亿元，同比下降10.9%，其中，住宅销售额为1671.59亿元，同比下降13.0%。2、6月百城价格环比上涨0.04%，同比上涨0.88%2022年6月，百城（全国100个重点城市）新建住宅平均价格为16205元/平方米，环比上涨0.04%，新建住宅价格保持横盘态势。从涨跌城市个数看，47个城市环比上涨，41个城市环比下跌，12个城市与上月持平，上涨城市数量较上月增加7个。同比来看，百城新建住宅平均价格较去年同期上涨0.88%，涨幅较上月收窄0.32个百分点。从市场表现来看，新建住宅方面，年中房企推盘积极性较高，6月重点城市整体推盘量较5月有所增加，但仍低于去年同期水平；受疫情防控形势好转以及全国楼市政策持续宽松等因素影响，6月部分热点城市市场情绪有所改善。2022年6月，北京新建住宅平均价格为44473元/平方米，环比上涨0.06%，涨幅收窄0.04个百分点；同比上涨1.22%，涨幅收窄0.20个百分点，同环比连续2月收窄。1-6月，北京新建住宅价格累计上涨0.39%，较去年同期收窄0.50个百分点。3、上半年房地产开发投资额、新开工面积累计同比降幅继续扩大，6月新开工面积同比降幅超45%2022年上半年，全国房屋新开工面积为6.6亿平方米，同比下降34.4%；6月，全国房屋新开工面积为1.5亿平方米，同比下降45.1%，单月降幅较5月扩大3.2个百分点。其中，1-6月住宅新开工面积为4.9亿平方米，同比下降35.4%。全国房地产开发投资额为6.8万亿元，同比下降5.4%；6月，全国房地产开发投资额为1.6万亿元，同比下降9.4%，单月降幅较5月扩大1.6个百分点。其中，1-6月住宅开发投资额为5.2万亿元，同比下降4.5%，占房地产开发投资比重为75.8%。2022年上半年，北京房屋新开工面积为803万平方米，同比下降11.7%。其中，住宅新开工面积为415.6万平方米，同比下降18.9%；办公楼为28.1万平方米，同比下降21.2%；商业营业用房为46.2万平方米，同比增长38.8%。北京房地产开发投资额为2063.09亿元，同比增长1.0%。其中，1-6月住宅开发投资额为1297.44亿元，同比增长3.8%，占房地产开发投资比重为62.9%。4、上半年房企到位资金同比下降超25%，较1-5月收窄0.5个百分点2022年上半年，房地产开发企业到位资金为7.7万亿元，同比下降25.3%。国内贷款为1.0万亿元，同比下降27.2%，上年同期为同比下降2.4%；占比为12.8%，比上年同期下降0.33个百分点。自筹资金为2.7万亿元，同比下降9.7%，上年同期为同比增长11.9%；占比为35.4%，比上年同期增长6.1个百分点。定金及预收款为2.5万亿元，同比下降37.9%，上年同期为同比增长49.7%；占比为32.0%，比上年同期下降6.5个百分点。个人按揭贷款为1.2万亿元，同比下降25.7%，上年同期为同比增长23.9%；占比为15.8%，比上年同期下降0.1个百分点。2022年上半年，北京房地产开发企业到位资金2304.3亿元，同比下降18.6%。其中，定金及预收款为1156.8亿元，同比下降27.7%；国内贷款为439亿元，同比下降17.1%；自筹资金为361.3亿元，同比下降19.5%。（数据来源：中国指数研究院）（二）公司经营业绩回顾半年来，面对复杂严峻的国际国内形势和疫情冲击带来的重重困难，公司领导班子团结带领全体员工，科学统筹疫情防控和生产经营管理，迎难而上，主动作为，务实创新，稳中求进，各项工作取得积极有效进展，为推进公司转型升级和高质量可持续发展奠定了良好基础。——销售排名同比提升。按全口径统计（下同），上半年公司完成销售面积144万平米，销售额435亿元，销售回款562亿元，分别完成计划的38%、40%、52%。销售额排名在多家外部机构的排行榜中，实现较大提升。——新开规模同比增长。上半年开复工面积1,808万平米，新开工面积246万平米，竣工面积124万平米。——物业经营管理稳步发展。实现物业租赁面积94.5万平米，同比增长37%。商业物业管理面积15.3万平米，同比增长13%。——后续项目择机优选。以合理价格竞得朝阳崔各庄奶西村地块（9.35万平方米），同时正在积极推进多个股权收购项目的落地。——有息负债稳步降低。上半年累计新增融资约265.7亿元，其中开发贷93.4亿元，信托29.5亿元，保债计划7.6亿元，发债135.2亿元；累计归还融资约332.23亿元，有息负债净减少66.53亿元。——公司积极响应相关金融监管政策。报告期末，公司剔除预收账款后的资产负债率为72.18%，净负债率为145.21%，现金短债比为1.43倍。（根据监管要求，在计算现金短债比时，扣除了受限货币资金及根据预售资金监管办法受监管的预售房款共61.66亿元，增加一年内到期非流动负债中债券及借款本金134.94亿元；在计算净负债率时，增加了长期应付款中计息股东借款28亿元；在计算剔除预收账款后的资产负债率时，扣除的预收账款也包含合同负债以及待转销项税额。）相关指标较去年末均有所改善。——冬奥保障任务圆满完成。速滑馆冰丝带项目荣获“北京冬奥会、冬残奥会突出贡献集体”称号。丽亭酒店取得“防疫安全零感染，服务优质无投诉”的优异成绩，荣获2022年北京市“工人先锋号”称号。——品牌信誉持续增强。公司荣获2022沪深上市房地产公司“综合实力TOP10”暨“财富创造能力TOP10”、“投资价值TOP10”、“上市公司治理TOP10”、“ESG发展优秀企业”等荣誉。——公司各项棚户区改造及土地一级开发项目均积极进行中。上半年继续利用相关政策，通过政府债、棚改专项债等置换方式，实现丰台万泉寺（31.662亿）、顺义西丰乐（9.33亿）、幸福西街（4.5亿）、牛栏山维尼纶厂（4.6亿）等项目共计约50亿元已投棚改资金的返还，置换了公司原有资金或金融借款。报告期内房地产储备（未开工）项目情况表注：1、上述土地储备项目，为公司报告期内未开工项目。已开工项目报告期内房地产开发投资情况。2、持有待开发土地的面积为包括项目代征用地的项目总土地面积。3、规划计容建筑面积为项目地上建筑规模面积。4、合作开发项目涉及的面积为合作项目土地面积。5、公司权益土地面积=合作开发项目涉及的面积×合作开发项目的权益占比。6、标号项目，为公司非并表合作项目。报告期内房地产开发投资情况注：1、项目用地面积为包括项目代征用地的总土地面积。2、总投资额为项目的预计总投资额（含地价）。3、在建建筑面积、新开工面积、竣工面积，均为报告期内数值。总累计已竣工面积为项目历年（包含报告期）累计竣工情况。4、在建建筑面积-新开工面积=当期复工面积。5、标号项目，为公司非并表合作项目。报告期内房地产销售情况表注：1、可供出售面积为项目预计总可售面积，包括已售面积和未售面积。2、已售（含已预售）面积为报告期当期销售面积。3、累计销售面积为项目历年（包含报告期）累计情况。4、所列项目不包括报告期未开盘项目；其他项目为公司各非重点项目合计。5、标号项目，为公司非并表合作项目。报告期内结利情况表报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项 三、可能面对的风险1.盈利压力受政策影响，传统开发投资业务增长受到制约。当前公司结利项目面临的潜亏减值压力较大；商办、车库等历史库存去化困难，公司利润受到侵蚀；“两集中”土地供应新政下，重点区域优质地块竞争激烈，新增项目“地货比”攀高，项目盈利空间受到严重挤压，公司整体盈利水平逐年下滑，今年公司结利任务非常艰巨。针对上述风险，公司将直面正视、主动应对、科学决策，化危为机，谋求股份公司特色发展之道。改变以前主要依赖“融资输血”规模扩张的发展模式，创新提升产品和服务、加快项目周转，增强内生造血机能，实现企业存量去化与增量投资的良性循环。“项目运作增效”、“历史存量盘活”与“管理服务增值”，同样重要而紧迫。2.融资风险“三道红线”监管新规的实施以及银行业金融机构对房地产贷款集中度管理制度的建立，将终结高杠杆高增长的“金融红利时代”，房地产行业将迎来空前冲击和全新洗牌，房企盈利模式将回归“向管理要效益”的正轨，企业分化、市场竞争日益加剧，公司面临着在资本市场更大的考验。公司资金高效利用的“节流”与融资创新拓展的“开源”任重而道远。针对上述风险，公司将科学统筹提升周转与效益，创新融资方式、提高资金利用效率、增强资金成本意识，向精细化管理要效益、向专业化运作要增值，确保公司现金流安全和盈利能力增长。3.管理风险近年来公司经营规模不断扩大，也暴露出公司的区域布局尚不均衡、重点城市深耕力度不足，单城平均产值较低；公司转型发展特色之道有待探索，城市更新、商业地产、养老、文创、长租公寓等转型领域探索，尚未形成清晰的管控和盈利模式；公司人才管理体制与激励约束机制有待完善，专业人才储备和管理经验存在不足，团队建设和人才培养需要加强；信息数据业务平台的资源共享连通尚未完全实现，信息化、数字化建设有待进一步赋能管理创新。针对上述风险，公司将打造一套切合股份公司实际的标准化、专业化、信息化的高效运营体系，推动公司运营能力和经营品质突破提升，激发公司资源活力和发展潜力。近期，公司根据形势变化，快速推进新的组织机构调整到位、关键岗位人员聘任到位，确保新的管理指挥系统平稳有序启动运行，为公司管理体制机制的系统创新提供了良好的契机。因新冠疫情，公司部分开发项目的进度和自持物业收益会受到一定的影响，影响程度将取决于疫情防控的进展情况、持续时间以及各地防控政策的实施情况。 四、报告期内核心竞争力分析公司秉承首开集团多年的优良传统和丰富经验，在全国范围内成功开发了以住宅为主，包括一批国家重点项目在内的优质项目。作为具有国资背景并专注于房地产开发的领先企业，公司在诸多方面拥有行业领先优势，为公司未来发展奠定了良好的基础。（一）公司品牌凭借首开集团及其前身几十年来在北京地区积累的房地产开发经验，经过多年的努力，公司践行“责任地产”的企业理念和“首开地产”的品牌深入人心，赢得了社会的广泛赞誉，具有较高的认知度和美誉度。公司良好信誉的树立，使得公司在全国范围内成为各类合作伙伴的合作首选。尤其在土地获取方面，公司得到了各全国领先和区域龙头房地产企业的充分认可：顶层设计谋定“合作共赢”策略路径，巩固扩大“首开朋友圈”，通过双方、多方联合体拿地或股权收购方式，优势互补、科学研判、有效规避市场恶性竞争和项目投资风险，最大限度地发掘地块价值。“首开地产”的品牌，目前已经走出北京，走向全国，品牌影响力日益增强。目前已进入全国十七个省市区的三十余城市，基本实现了全国化布局。公司优质品牌的建立，是消费者信心的保证，也是公司在激烈的竞争中稳步壮大的保证。（二）立足北京市场作为北京国有龙头房企，公司始终坚持立足北京、服务首都的主导思想，数十年来，已在北京形成业务、品牌、规模的领先优势，并持续保持北京市场销售领军地位；另一方面，经过多年业务发展，也积累下大量地段优良的经营性存量资产。凭借着在北京市场的历史和地位，京内项目一直是结算收入的重要组成部分。未来，公司将始终坚持以北京为中心、贯彻深耕北京的战略，不断巩固和扩大北京根据地优势。（三）融资能力凭借在市场上拥有良好信誉和多年来的顺利合作，公司与国内主要银行及多家金融机构建立了诚信、互利的长期合作伙伴关系，贷款利率稳定、额度充足，拥有良好的融资能力，并有效利用了多种渠道、多种类融资工具。面对融资政策收紧带来的挑战和压力，公司坚持优化融资结构与控制有息负债并重。通过多措并举，公司融资结构得到优化，负债率指标稳步下降。公司报告期继续保持最高的AAA级企业主体评级，代表着公司经营业绩、管理模式、风险管控及未来发展规划获得的认可。（四）专业运作能力公司从事房地产行业数十年，积累了大量的专业管理经验、知识和人才，具有开发大型居住区的超强能力。合理的人才规模、人才结构，为公司核心业务的快速发展提供了保障。公司管理运作形成了具有自身特点、制度化和标准化的管理体系，在行业竞争中始终保持领先地位。公司发挥资源整合力强的优势，与多家企业保持紧密合作关系。项目建设开发中，公司根据不同的合作方，在自身优势节点发挥专长，实行合作项目联合操盘，获得了业内多方的认可。公司与时俱进，根据形势变化，持续优化提升组织管理。全面调整改进公司组织绩效考核整体方案，注重强化“资金占压”成本意识与“周转效率”效益导向，探索实施专业条线考核与部门量化考核，建立责权利对等的分工合作考核机制。完善公司各类绩效计划过程执行反馈调度机制。

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