近期公布的统计数据显示，深圳市固定资产投资及房地产开发投资均出现显著下滑，市场分化态势进一步显现。根据深圳市官方发布的数据，2025年1—10月，全市固定资产投资同比下降19.6%，其中房地产开发投资下降28.0%，降幅尤为突出。与之形成对比的是，同期基础设施投资实现4.0%的增长，工业技术改造投资更是大幅增长37.5%，反映出投资结构正处于深度调整之中。

这一数据在房地产市场中并非孤例。在全国范围内，土地市场呈现出明显的区域分化特征。一方面，部分热点城市土地竞拍热度不减，溢价成交现象依然存在。例如，在成都市近日举行的土地出让中，三宗住宅用地共收金17.58亿元。其中，武侯区地块被中海地产以7.22%的溢价率竞得，显示出核心区域地块仍受市场青睐。南京市土地市场同样出现分化，两宗宅地共揽金8.59亿元，江宁区地块经过多轮竞价以23.57%的溢价率成交，而浦口区地块则以底价成交。

另一方面，一些城市的土地市场表现相对平淡。苏州市近日成功出让的两宗涉宅用地均为底价成交，共收金14.19亿元。这种底价成交现象在一定程度上反映了开发商在非核心城市或非核心区域的拿地态度趋于谨慎。

从房地产开发投资来看，各城市间的差异也十分明显。与深圳房地产开发投资大幅下滑形成鲜明对比的是，成都市1—10月房地产开发投资同比增长0.9%，虽增幅有限，但保持了正增长。不过，成都的商品房施工面积下降7.1%，销售面积下降0.2%，表明市场仍面临一定压力。

在政策层面，不动产信托财产登记试点范围近期扩大至南京、苏州等地，这是继北京、上海、厦门、广州、天津之后的又一重要举措，有望为房地产市场注入新的活力。与此同时，针对市场上出现的违规开发行为，相关部门也加强了监管。近日海口市就“十几万元购买私人订制小院”的传闻作出官方回应，明确表示将严格禁止任何借农村产业、乡村振兴之名违规变相开发建设商业项目的行径。

业内人士分析认为，当前房地产市场正处于深度调整期，不同城市、不同区域之间的分化将成为常态。核心城市优质地块依然能够吸引开发商竞相争夺，而一些非核心区域的地块则可能面临流拍或底价成交的处境。这种分化现象既反映了市场自身的调节机制在发挥作用，也预示着房地产行业正在从过去粗放式发展向精细化运营转变。

随着“十五五”规划的实施，“好房子”理念正逐步深入人心，房地产市场将更加注重品质提升和结构优化。在“住有所居”基本实现的基础上，“住有优居”成为新的发展方向，这对房地产开发企业提出了更高要求，也需要更加精准的政策引导和市场调控。未来，如何平衡市场分化、防范潜在风险、推动行业平稳健康发展，将成为各方关注的重要课题。