近日，山东省住房和城乡建设厅联合多部门印发《关于促进住房“以旧换新”工作的指导意见》，推出15条具体措施，旨在全面支持居民住房改善需求，畅通一二手房市场置换链条，推动房地产市场平稳健康发展。该政策聚焦模式创新、成本降低、金融支持与流程优化等多个维度，力求系统性破解“卖旧难”“买新资金压力大”等换房瓶颈。

此次山东提出的住房“以旧换新”并非单一模式，而是构建了“卖旧换新”“收旧换新”与“拆旧换新”三位一体的多样化路径，以适配不同居民群体的实际需求。在“卖旧换新”模式中，政策明确支持房地产经纪机构为居民提供“帮卖”服务，并可引入“兜底收购”机制，以提升旧房出售的确定性和效率。对于“收旧换新”，鼓励国有企业、房地产开发企业等各类主体市场化收购存量二手房，拓宽旧房处置渠道。更具创新性的是“拆旧换新”模式，允许在符合规划和安全要求的前提下，探索城镇老旧住房的原拆原建更新路径，并明确新增的公共服务设施不计入容积率，这为城市更新和老旧小区改造提供了新的政策工具。

为有效盘活存量房产资源，政策鼓励对旧房进行“微改造+功能升级”，提升其市场价值和吸引力。同时，支持将收购的旧房改造用于租赁住房，探索“收储+托管”等市场化运营模式，这既有助于增加保障性租赁住房供给，也为旧房提供了长期稳定的去化渠道。

切实降低居民换房成本是本次政策的另一大重点。指导意见鼓励各市结合实际，对参与“以旧换新”的居民发放购房补贴。同时，引导房地产开发企业和中介机构在合法合规前提下，为换房群众提供购房价格、中介费用等方面的优惠。

金融支持力度显著加大。政策引导金融机构创新专项金融产品，推广住房租赁团体购房贷款、经营性物业贷款等，为收购、改造、运营存量住房的市场主体提供资金支持。在公积金使用方面亦有突破，不仅继续优化二手房“带押过户”流程，更明确提出允许符合条件的“以旧换新”购房者核减一次公积金贷款次数，这意味着部分改善型需求家庭可以再次享受首套房的公积金贷款政策，实质性地降低了购房成本。

在优化交易流程与服务体验方面，政策着力提升便利性。将完善旧房评估机制，推行多元化的评估方式。优化登记服务和网签备案流程，推广“一站式”综合服务。特别值得注意的是，政策允许居民先锁定心仪的新建商品房，待旧房完成过户手续后再办理新房的网签备案，此举解决了居民因旧房未售而错过新房优惠或选房机会的痛点。

为确保交易安全，政策强调健全风险防控机制。要求对“以旧换新”过程中的交易资金实施封闭监管，确保资金安全、专款专用，切实保障购房者、开发企业等各方合法权益。

业内分析认为，山东此次推出的15条措施，体系较为完整，从旧房处置、新房购买到金融财税支持形成了政策闭环，体现了从促进单一交易向畅通全链条循环的转变思路。政策的落地实施，有望有效激发改善性住房需求释放，加快存量房源流通，对稳定房地产市场、构建“市场+保障”的住房供应体系具有积极意义。下一步，成效如何将取决于各城市的细化落实方案和市场各方的协同推进。