[买入评级]保利地产(600048)中报点评：业绩符合预期 资产荒背景下优选标的!
来源：互联网    作者：中国房网    发布时间：2016-08-31 11:42
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[买入评级]保利地产(600048)中报点评：业绩符合预期 资产荒背景下优选标的!

时间：2016年08月30日 15:00:57 中财网


投资要点
　　事件：2016年上半年，保利地产实现营业总收入551.50亿元，同比增长30.24%；归母净利润49.60 亿元，同比增长0.21%。

　　点评：
　　业绩基本符合预期，销售高增长保障未来业绩。2016 年上半年，公司实现营业总收入551.50 亿元，同比增长30.24%；受当期结算项目中少数股东权益占比较高的影响，公司归属母公司净利润49.60 亿元，同比增长0.21%。上半年公司总体毛利率为32.60%，维持在过去三年平均水平。其中，受高毛利区域及项目结转比例较低的影响，房地产结算毛利率为31.10%，仅为结构因素，不影响趋势。销售高速增长，业绩增长无忧。上半年，公司实现签约金额1106.25 亿元，同比增长45.48%，半年签约金额首次突破千亿大关。报告期末公司账面现金达462.6 亿，较年初增长87.8亿；预收账款达1656 亿，较年初增长331 亿，业绩锁定性极强。

　　受益本轮精准土地投资策略，内在价值大幅提升。公司此轮投资时间战略十分优异，公司在2012、2013、2014 和2015 年持续大幅扩张拿地，拿地金额占销售金额比重分别为45%、43%、33%和41%，2016 年上半年，这一比重为41%，与过去几年基本持平。特别是在2015 年第三、四季度，公司大幅提升拿地力度，精准把握了这一轮一线及核心二线城市爆发周期，为未来销售高增长备足货值。公司投资空间战略优化，集中布局一线城市和部分核心二线城市。截至报告期末，公司共有在建拟建项目286 个，规划总建筑面积13613 万平方米，待开发面5571 万平方米，能满足公司未来2-3 年的开发需求。其中，2016 年上半年，公司一二线城市新增拿地面积569 万方，拿地金额421 亿元，占公司新增拿地总面积的75%、总金额的94%。2016 年上半年公司通过招拍挂和项目并购方式获取的项目数量占比分别为47%和53%，有效降低了成本。

　　巩固房地产金融业务，社区服务稳步推进。公司继续巩固在房地产基金领域的发展优势，信保基金管理规模稳步提升，保利资本顺利完成首个房地产基金的发行，并完成对滴滴出行股权投资。同时公司拟与其他合作伙伴共同发起设立粤港证券，未来将分享证券业务快速发展带来的红利。社区服务方面，公司目前有350 个在管项目、9000 万平方米物业管理面积，上半年完成13 家比邻中心、10 个健康生活馆、3 家和乐少年宫的项目落地，进一步挖掘客户资源，升级社区服务模式。

　　“高股息+低估值”，符合资产荒主题。近年来公司分红比率提升明显，已经从2014 年的19%提升到2015 年的30%。以当前股价计算，公司股息率高达3.62%，位居地产板块第二。我们认为受益于业绩增长和分红比率提高，公司股息率仍有上升空间。报告期泰康系通过定增跃居公司二股东，而珠江人寿也新进买入公司1.07%的股权。我们认为当前保险资产荒背景下，更加凸显了公司“高股息+低估值”的投资价值。

　　定增完成，财务优化。上半年，公司完成90 亿元定向增发和100 亿元公司债券发行，负债率水平持续降低，资产负债率和剔除预收账款后的资产负债率分别为74.9%和59.4%，较去年末下降1.1 和4.8 个百分点。报告期末有息负债综合成本为4.86%，较去年末下降0.34 个百分点。

　　投资建议：公司本轮地产周期拿地策略正确，销售表现优异，持续受益于行业基本面复苏。同时公司是本轮国企改革地产公司龙头，持续受益国企改提速。

　　公司估值在主流地产股中最低，具有较高的安全边际，看好公司的长期投资价值。预计公司2016、2017 年EPS 分别为1.28 和1.50 元，对应PE 分别为7.4和6.2 倍，维持维持“买入”评级。

　　风险提示：地产销售复苏不及预期。

□ .阎.常.铭./.齐.东./.陈.永./.董.浩　 .兴.业.证.券.股.份.有.限.公.司
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