[买入评级]杠杆上的房地产系列之一：房企融资探秘
来源：互联网    作者：中国房网    发布时间：2016-09-03 06:44
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[买入评级]杠杆上的房地产系列之一：房企融资探秘

时间：2016年09月02日 12:07:13 中财网

　　房企融资模式揭秘：本轮周期中，房企融资渠道进一步升级换代，在各个环节如拿地、销售等均有融资产品的创新，据我们梳理，有以下模式：1、拿地环节的土地竞拍保证金融资、土地首付款配资；2、购房尾款、物业费等ABS融资创新；3、其他还有非标债权融资和民间借贷等，我们认为这些产品虽然有助于改善企业杠杆，但部分产品如拿地环节的杠杆配资等也蕴含并放大风险。


　　警惕“刀尖上的舞者”，关注杠杆动态改善：我们认可当下房企发行的证券化产品，如REITS、购房尾款证券化等，但也要警惕本轮房企存在的过度融资行为：1、过于依赖公司债；2、部分中小型房企杠杆配资拿地。在当前监管层对资产价格泡沫重视度提升情形下，我们认为不能排除未来对企业融资端的逐步收紧：证监会在加强定增、公司债等发行门槛的管控、各省市也出台政策控制“地王”。去年以来公司债的大规模发行，使得房企去杆节奏延后，因此我们认为在衡量企业杠杆以及信用风险时候，除了观察静态负债率水平的变化，更需要观察动态的改善，我们在本篇报告中对所有已经发行公司债的企业的运营、财务状况进行了梳理，供权益投资者以及固定收益投资者参考。
　　此轮周期房企杠杆的不同之处：1、“地王潮”下杠杆效应更为集中：大部分房企回归主流城市，核心城市土地供需矛盾激化，造成本轮地王无论是规模还是溢价都远超前两轮；2、部分中小型房企高成本土地占比偏高：此轮周期中，各个层级房企对于高成本土地皆有参与，但部分中小房企16 年上半年高成本土地占销售额比重偏高；3、公司债助推房企扩张意愿：15年至今参与过地王项目的房企均发行了一定规模公司债，包括A股和内房股；4、“资产荒”下被低估的房企表外融资：今年以来无风险收益率的持续下行，使得房地产对市场资金的吸引力不断上升，我们认为相当比重的资金（包括银行理财和险资等）通过各种渠道流入房地产领域。


□ .陈.慎./.周.子.涵　 .中.信.建.投.证.券.股.份.有.限.公.司

房企融资杠杆面面观：房地产是金融体系之外最具杠杆属性的行业，房企融资渠道经历了从最初的“银行、地方政府、房企”的铁三角结构到目前银行、资本市场、公司债、非标债权等更为多元的融资结构。近年来银行占比逐步下降，公司债等债权融资比重上升。本轮周期以来，A股房企整体净负债率依然处于高位，有息负债总额仍在攀升，同时分化加剧，龙头杠杆率改善，而中小型房企杠杆依然维持高位，杠杆率较高的皆为国企。
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