国内宏观周报:房地产,急入秋,缓落幕

莫尼塔(北京)2016-10-11 10:16

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主要观点

楼市“抑制资产泡沫”的精神终在国庆长假期间落实。国庆短短7天内,20个城市密集出台包括限贷在内的房地产反向调控措施;周小川行长在G20财长和央行行长会议上明确表示,政府高度重视部分城市房价的较快上涨,今后信贷增长会有所控制。相比于此前各地以限购为主、相对温和的调控措施,这一次密集而严厉的政策收紧,彰显出中央政府抑制楼市泡沫的决心。可以预计本轮房地产上行周期将尽。

今年以来,房地产加速上行周期呈现出两大特点:一是,火热的楼市遭遇“资产荒”的背景。实体经济低迷而货币政策宽松,使得房地产的“金融属性”在这轮周期中体现得淋漓尽致。

其突出表现就是,楼市热度“填洼地式”地向发展较好的二、三线城市辐射。因此,今年以来房价涨幅大、降温慢。本次政策密集收紧将人为加速楼市降温。二是,房地产市场热度在城市间分化明显,销售集中度较高。热点城市纷纷转为库存紧俏,但普通三、四线楼市却一直不温不火,去库存任务依然艰巨。因此,房地产调控“因城施策”成为顺理成章的事情,且政策密集出台后,销售下滑应较以往更为剧烈。

我们认为:后续房地产市场更可能表现为“量缩价平”甚至“量缩价涨”,房地产投资温和回落将导致经济下行压力于年底凸显。

首先,热点城市销量急剧下滑毋庸置疑,但房价下跌或至少要到明年年末。一方面,供需关系令热点城市房价具备持续上行的基础。经过今年前三个季度的火爆销售,一线和热点二线城市库存已降至较低水平;且这些城市因拥有良好的公共服务和可观的人口流入,住房需求有一定的刚性特征。另一方面,经济下行期“资产荒”格局短期难有改观。在全球“负利率”的环境下,在国内企业“去杠杆”和民间投资低迷的背景下,货币政策实质收紧将得不偿失。因此,尽管货币宽松或许对于拉动增长作用甚微,但贸然收紧的破坏性可能更为显著,“经济差、货币多”的无奈状态短期仍难改变。

其次,今年房地产投资应会温和回落。本次楼市政策收紧后,房地产投资或会迅即回落。

从莫尼塔草根调研情况来看,伴随房价飙涨,开发商对新开工的态度一直相对谨慎,8月房地产投资增速回升或主要体现了土地溢价的影响。楼市冷风袭来,又适逢房地产传统开工淡季,投资回落应会快速显现。但出于以下原因,我们认为房地产投资回落节奏应相对温和:其一,经过前期库存的大量消耗,一、二线热点城市面临补库存的需要。其二,三、四线城市仍将维持鼓励“去库存”的宽松政策,其房地产投资在热情本就不高的情况下,所受冲击应当较小。其三,房价持续上涨或转平,对开发商投资热情仍有支撑。

最后,投资回落叠加房地产相关消费减少,经济下行压力或于年底再度凸显。房地产与基建投资的“跷跷板”承载着今年中国经济增长的主要动力。房地产投资回落,基建投资压力更重。正如我们此前指出的,对PPP的效力不可报以过高期待,加之去年较高的基数,目前基建投资或许只能扮演“托而不举”的角色。此外,今年以来,房地产相关的建筑建材和家具成为稳定消费的重要力量,其效力衰减将使总需求进一步承压。因此,四季度“需求冷”的状况将逐步加剧,从而工业生产的转冷、货币政策的进一步宽松,都可能在年底渐次呈现。

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