在多个城市经历“十一”国庆假期房地产调控风暴时，上海却选择按兵不动，除了在“沪九条”的基础上于10月8日发布《关于进一步加强本市房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见》（下称“沪六条”），对3月出台的新政加以补充之外，并未对限购、限贷政策作出收紧调整。

然而新政落地半月有余，调控力度较小的上海楼市却也迎来了不小的波动。

据上海中原地产数据显示，10月17日~10月23日，上海新建商品住宅成交面积为21.9万平方米，环比减少6.8%。并且基于近期市场风险转变，日成交量出现明显下滑，一周内日均销售只有2万平方米，周六当天仅有1.8万平方米成交，甚至低于平时工作日的销量。

值得关注的是，随着调控影响逐渐显现，上海市场中预售审核变得更加严格，市场供应暂时受阻，在10月17日~10月23日期间出现了罕见的旺季零供应。

强化金融调控手段

10月初全国各大城市大规模的房地产市场调控中，上海的反应最为冷静，与其他城市普遍加码限购、限贷政策相比，上海的调控更注重使用金融手段。

10月19日，人民银行上海总部召开会议，25家在沪主要中资商业银行行长以及房贷部门和资产负债部门负责人参会，上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市金融服务办公室、上海市规划和国土资源管理局相关负责人均出席会议。

根据会议要求，各商业银行要继续严格执行限贷政策，防止变相放松要求、打政策擦边球的情况，同时要继续强化对首付资金来源的审查，加强居民收入证明真实性的审核，并切实防范各类资金违规流入土地市场。

与此同时，会议还要求各商业银行密切关注房贷集中度，合理调整资产结构，积极支持实体经济，努力推进供给侧结构性改革，把房地产调控和经济转型升级、风险防范统筹好。

10月25日，有媒体通过银行内部人士了解到，目前上海部分银行已经或计划暂停接力贷、合力贷的发放，针对假离婚的审查也在进一步趋严。

有银行内部人士对中国房地产报记者透露，目前各大银行都在强化贷前调查的全面性，加强借款人第一还款来源的审核，确保其还款能力充足，“有部分银行已经开始不接受接力贷、合力贷等依托非主贷人收入为还款来源的按揭贷款。”

据悉，合力贷指以子女作为所购房屋的所有权人，子女方的父母作为共同借款人，贷款购买住房的住房信贷产品。接力贷则是指以父母作为所购房屋的所有权人，父母方的子女作为共同借款人，贷款购买住房的住房信贷产品。

从各大商业银行的反应动作来看，上海此次的调控虽然温柔，但却是执行落实最为迅速准确的一次。

上海某中介工作人员还告诉中国房地产报记者：“上海强调继续严格执行限贷政策后，各大银行针对购房贷款的发放审查越来越严格全面。尤其是针对离婚人士贷款的发放一律从严审查，有部分银行甚至对办理离婚手续不超过2个月的阶段人不予发放贷款。

亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，上海离婚“限贷”再加码，部分银行叫停接力贷、合力贷，实质上是保证还款能力与房贷资金来源的稳定性。同时打击场外配资的房贷、首付贷，还有理财首付贷，如P2P、众筹，这也是打击假结婚、假离婚，避免获得贷款的机会，以抑制投资投机需求，稳定房地产市场健康发展。

“金融是楼市调控最有效的手段，资金是买房买地绕不过去的坎。所以资金通道一卡住，就会影响到整个行业的运转。”上海中原地产市场分析师卢文曦告诉中国房地产报记者，阻止不合规资金流入土地市场意味着拿地资金减少，竞拍过程中价格高企现象也会减少，从而降低市场未来预期。而在买卖市场中，减少资金供应，比如把首付贷、过桥贷等不合规业务停止，降低买房杠杆，既可以降低市场风险，又能使得本来不具备买房条件的买家入市，抑制需求。

成交企稳 降温趋势渐显

在“沪六条”的细化指导与各商业银行继续严格执行限贷政策的双重调控下，上海市场也在逐渐退热回归冷静。

据上海中原地产数据显示，以周为单位观察，到10月17日~10月23日上海新建商品住宅周成交均价已经从9月下旬的46764元/平方米回归到40563元/平方米，当周的成交面积环比减少6.8%。且“沪六条”出台后2周成交总量均保持在20万平方米出头的水平，市场交易呈现降温趋势。

从成交的总体情况来看，上海远郊区域成交表现相对稳定，松江、嘉定、青浦等区域成交水平与前期波动不大。因此上海此次的温和调控对外围刚需项目的影响不大，中低价位住宅成交情况相对稳定。

根据国家统计局公布的9月70个房价数据以及10月上半月一线及重点二线城市房价数据，上海10月上半月房价环比涨幅只有0.7个百分点。由此可见在调控作用下房价上行速度明显受到遏制。

在二手房成交方面据上海中原地产数据显示，调控后来客量比9月同期减少4成，买家出现观望气氛。而且房东在挂牌上有主动向下调价格的行为，还价空间扩大到2%~3%。

卢文曦认为，从央行上海总部召集银行开会要求严格执行限贷政策的行动来看，今后政策的执行和监管会相当严格，因此交易节奏或进一步放缓。加之调控后来客量以及心态明显发生转变，购买力将续将受到考验。

卢文曦表示：“旺销季节出现零供应的情况在以往历史上几乎没有，可见这一轮调控影响开始显现。一方面，预售审核变得严格，市场供应暂时受阻。另一方面，市场观望气氛逐渐形成，也会阻碍房企推盘积极性。基于供应的走淡，一定程度也会抑制后续交易。随着交易量走低，价格松动空间在年末或有进一步扩大的可能。”