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西部市场是全国最好的市场。从数据上面来看，2009年的时候，成渝两地的成交量在4300万平方米左右，所有的一线城市加起来是4700万平方米，只比成渝多400万平方米。到了去年，成渝两地的成交量达到5000万平方米左右，一线城市加起来的成交量只有4500万平方米。 李战洪：因为房地产行业是快速城市化延伸的一个产业，所以城市化的程度决定了房地产发展水平。每一次市场调整的时候，在一二三四线城市的市场特征是有区别的，而且三四线城市的市场反应速度都要落后一二线城市两到三年左右，其实是正常的波动。
“未来的发展目标是力争进入全国房企20强，并在三年内上市。” 李战洪：获取现金流无非是从两个方面解决，第一是找资本市场，第二是找销售市场。资本市场上获取现金流的成本比较高，最好的办法是从销售市场。既然资本市场的成本超过10%、达到20%了，企业还不如降价10%到20%，直接获取现金流。 未来百强房企要转型，要做的选择，我们都同时具备。 但是实际市场的降价空间也就20%，一旦降低超过20%，融资空间、资金解决的空间就没有余地。
李战洪：这不叫新鸥鹏面临的挑战，应该是新欧鹏对行业内其它企业形成的挑战。五大产业关联发展，对新鸥鹏来说是未来发展的最大优势。 限购是一种非常态，政府放弃了这种非常态的手段，让市场回归常态。 “当房地产周期性出现波峰的时候，企业要选择出货、去库存，这时要以利润率为导向；出现波谷的时候，库存达到最低，这时要做好销售资源的准备，做好产品研发。”李战洪强调，要想“弯道超车”，就要在出现波谷的时候拿地。 观点地产新媒体：五大产业关联发展的最大挑战来自哪里？ 观点地产新媒体：越来越多的地方政府放松限购，对市场会有什么影响？ 李战洪：没影响。房地产有周期性规律，真正的企业能力表现在是否能够读懂政策，是否能够踩准节奏、把握规律。 此外，应对当前房地产下行的状况，应以现金流为导向。而现金流导向最重要一招就是以价换量，不排除新鸥鹏出现降价出售的动作。 观点地产新媒体：未来在商业地产有什么样的扩张计划？ 房地产企业要具备抗风险的能力，最好是一二三四线城市均衡布局。一二线城市出现问题的时候，三四线城市发力；三四线城市出现问题的时候，一二线城市发力，这样可以让企业走得更稳、更好，抗风险能力更强。 在李战洪看来，百强房企想要更优秀，必须做三件事：第一是质量发展，也叫市值管理；第二是房地产金融；第三是多产业、多业态关联发[简介 最新动态]展。第二、第三件事，新鸥鹏已经开始做了。 观点地产新媒体：新鸥鹏未来的具体规划是什么样的？有什么样的发展目标？ 观点地产新媒体：像现在楼市处于峰谷的情况下，公司是不是会考虑调低价格出货？ 未来要做强这三大集团，另外还有建设集团和产业园区，总共是五大产业。这五大产业关联发展，是我们的重要发展方向。 观点地产新媒体：一二线城市和三四线城市市场在分化，造成这种分化的原因是什么？ 新鸥鹏的商业主要是打造“智慧”系列，有智慧城市、智慧产业园、智慧广场、智慧天地、智慧邻里。 现在整个趋势就是回归常态，一切市场表现或者政策表现都是让房地产市场回归常态。回归常态之后就有自然的周期性规律，从2012年开始市场显得更加平稳，周期就拉长了，变成四年一个周期，2012、2013年是一个大年，2014、2015就是一个小年。未来十年，楼市都将是这样一个规律。 李战洪：力争进入全国房企20强和上市，这是我们的发展目标。新鸥鹏未来的发展选择，我称为“跳三个舞”。 新鸥鹏的社区就是智慧邻里，在远郊的就打造智慧城市，在城乡结合部就打造智慧广场。 “智慧”系列将会推出来，而且以云教育为主，打造云教育综合体。 当房地产周期性出现波峰的时候，企业要选择出货、去库存，这时要以利润率为导向；出现波谷的时候，库存达到最低，这时要拿地，做好销售资源的准备，做好产品研发，为下一个周期做准备。 观点地产新媒体：新鸥鹏在成都拿了几块地，这些项目大概什么时候能够入市？ 第二个是金融集团，房地产金融是未来的发展方向。 李战洪：不排除这一点。所谓的波峰、波谷，波峰的时候本来就是利润率导向，波谷的时候以现金流为导向。现金流导向的最重要的一招就是以价换量，不排除公司会出现降价出售的动作。以现金流为导向的时候，以价换量将会成为企业的一个主要选择。 现在正好是继2012、2013年的波峰之后，在2014、2015年出现周期性的波谷。所以认为是拐点来了或者说有泡沫，显得很无知。 第三个是地产集团，我们最新的排名是全国房企第65位，和当时金科[简介 最新动态]的排名差不多。 至于上市时间，我们定的是三年之内。 李战洪指出，房地产从2012年开始周期就拉长了，周期从两年变成四年。2012、2013年是“大年”，处于波峰；2014、2015年就是“小年”，处于波谷。未来十年，都将保持这样的规律。 对于今年很多土地出现流拍现象，李战洪称，这对公司的扩张没有影响。房地产有其周期性规律，真正的企业能力表现在是否能够踩准节奏、把握规律。 一二线城市和三四线城市一直像跷跷板一样，2012、2013年一二线城市走得很好的时候，三四线城市表现得不好。2008年8、9月份开始也是，一二线城市不好，三四线城市就很好，两类城市一直呈现这样的规律。 观点地产新媒体：未来打算在哪些地方继续扩张？ 百强企业在过去10年里面干了什么？在未来10年或者更长时间里面将干什么？百强房企在过去10年里面主要干了三件事情：第一是全国化布局，第二是规模化发展，第三是上市。 量是决定一切的，能最真实反映市场的情况。 李战洪：说中国房地产出现拐点或者有泡沫的，不管是专家还是官员都是无知。房地产有周期性，周期性是一个正弦波的走势，要么就是波峰，要么就是波谷，就这两种状态。 观点地产新媒体：有观点认为，今年市场可能会崩盘或者出现拐点，对此您怎么看？ 李战洪：政府不作为的市场才是真正的市场，限购在当时就是一个错误的选择，现在是放弃错误做法，其实也是放弃行政手段干预手段，这个不叫放松限购。 观点地产新媒体：出现这种规律的主要原因是什么？ 未来新鸥鹏还将打造NEW OPEN社区，这是我们与其它地产公司最大的区别，在大的功能上多了医疗和教育。 新鸥鹏未来的发展模式就是多产业、多业态关联发展，成都项目会充分体现多产业、多业态关联。 未来，百强企业要想继续成为百强或者更优秀的企业，而且要具备竞争力，不得不做三件事情：第一是质量发展，也可以叫市值管理；第二是房地产金融，以前叫金融地产，房地产金融是绕不开的一个选择；第三是多产业、多业态关联发展，这才具备竞争力，独立的业态发展未来将走入困境，就像万科[简介 最新动态]以前纯粹做住宅，现在也不得不做商业。 李战洪：商业地产是在地产集团之下，我们有自己的商业公司。 观点地产新媒体：今年很多土地都流拍了，公司的扩张会不会受到一定影响？ 李战洪：这是周期性表现，和崩盘、拐点没关系。市场也没有明显的分化，分化之说是被夸大的。 8月6-9日，2014博鳌房地产论坛海南再启，围绕主题“下行通道中的房地产”，观点地产新媒体遍访海内外知名经济学家、企业领袖、行业精英、金融学者，梳理市场实情，明辩行业未来。 李战洪表示，新鸥鹏有教育、金融、地产三大集团，另外还有建设集团和产业园区，总共五大产业。未来这五大产业将关联发展，进行多业态发展的尝试，这正是公司的最大优势。 一个大年之后就是小年，小年之后又是大年。当房地产周期出现波峰的时候，一线城市表现得就特别明显，这时要回归一线；当出现波谷的时候，就要逃离一线城市。 如果从这个节奏来看，当出现波谷的时候是最好拿地的时候。所以要想弯道超车，就得这样拿地，在波峰的时候拿地其实都是错误的选择。 李战洪：我们有12个字的战略：立足西部、开拓华北、挺进中原。在重庆之外，我们已经进入了济南、西安、成都。 编者按：走过一路荆棘的半年，中国房地产在2014年迎来新的调整周期。在前景不明的下行通道中，分化与转型成为行业的全新课题与考验，期待已久的“市场力量”何时能回归房地产行业？健康、成熟的房地产行业何时能真正到来？ 李战洪：安排的开发周期是半年到一年入市，肯定是一个多业态的集成，区别于其它企业的项目的。 第一个是教育集团，现在我们已经有2所大学、4所中学，学生3万人。2所大学之一是房地产学院，现在有8750人；还有一所融智学院，这所学院在同类大学里排名第37位，在财经类学院排名全国第11位。我们的4所中学中，巴川中学已经连续14年在重庆中考排名第一。 面对市场的优胜劣汰，新鸥鹏副总裁李战洪表示，公司去年在全国房企的排名是第65位，未来的发展目标是力争进入全国房企20强，并在三年内上市。 观点地产网 随着房地产市场的发展，大型房企在土地资源、市场资源等方面都拥有愈来愈强的掌控能力，中小企业正面临退出市场或者被兼并的命运。 以下是观点地产新媒体对新鸥鹏集团副总裁李战洪先生2014博鳌房地产论坛采访实录： |
