“不出五年，在国内养老地产领域，一定会出来很多烂尾项目。”刘明对记者称，“一方面是因为这些一哄而上的投资主体不具备专业的运营能力，另一方面是这些产品卖的人群不对。很多人现在买一些养老地产项目是为了投资，但养老地产的核心是入住率，如果一个产品推出三年，入住率可以达到75%~80%，那么说明这个项目很成功，但是国内真正能做到的寥寥无几。”

一哄而上之后

世邦魏理仕中国区策略顾问部执行董事王广强认为，指导意见的发布表明政府看到了养老地产发展背后存在的问题，希望发动私营机构和社会资本更多地参与解决养老问题，鼓励营利性机构投身养老产业。

中国太平保险集团的手笔更大。该集团预计在3~5年间完成6~10个养老社区项目。以每个项目20亿~30亿元的规模来测算，中国太平保险集团未来5年内在养老社区的投入约为120亿~300亿元。

同策咨询研究总监张宏伟也认为，目前中国的养老地产还处于粗放式增长阶段。他表示，在短期内政策刺激之下，大量房地产开发商对养老地产跃跃欲试，并以养老地产为名进行圈地。这样导致短期内养老床位呈现出快速增长的态势，但实际上这些养老床位基本上没有办法投入运营，仍然处于房地产开发范畴之内，而不是养老地产运营及服务。

盈利模式待解

据本报记者不完全统计，目前包括招保万金在内的几乎所有大牌房企都已经涉足养老地产。7月21日，中国太平保险集团宣布其国内首个养老社区将于今年10月在上海周浦开建，主打高端养老市场；7月22日，光明集团旗下的农工商房产宣布，将联合长江总公司在上海崇明岛开发养老地产，并以本地化、大众化为定位。

“到目前为止，我们还没有看到可持续、可复制的成功运营模式。”王广强表示，“针对高收入老年人的养老项目因其盈利水平高而受到投资者的青睐，我们相信，这类高端养老项目的成功模式在不久的将来将会呈现。但该类项目只能满足3%~5%的比较富裕的老年人群的需求，而剩余的95%~97%的大众消费市场才是挑战所在。”

在国内的主题地产大潮中，当前最热的一个领域非养老地产莫属。

根据同策咨询的研究，目前传统地产商投资养老地产的资金退出策略主要有散售、整体出售、使用权变现三种方式；保险资金为代表的大型沉淀资本主要通过将保险养老板块业务与养老产品相结合，出售大额保单回收现金流进行退出。

资本疯狂涌入

原标题：揭秘养老地产是如何赚钱的

“目前正值政策红利窗口期，毕竟属于房地产行业可以参与分享的国家鼓励性政策机会并不多，养老地产如果不能把握近五年的机会，等到市场供给泡沫形成，便基本没有机会了。”上海领易投资顾问有限公司董事长邹毅对记者表示，“通过养老概念拿地可能容易，但盈利并没有想象的那样丰厚。”

日前，国内某大型金融控股集团养老事业部负责人刘明（化名）跳槽到了一家中型地产公司。“老东家做的是养老地产，但现在的老板做的是养老产业。”刘明如此解释他离职的原因。

刘明说：“养老地产行业正在经历‘全国热’，首先，地方政府可以将此作为政绩，自然鼓励各种主体的投资；其次，传统住宅开发遇到瓶颈，地产公司正在积极转型进入养老领域，此外，保险资金不能进入住宅开发领域，但可以进入养老地产。”

邹毅表示，如同商业地产，新型养老地产都是需要通过长期运营才能确定成功与否的产品，目前各类模式和项目案例尚待观察，现在论成败，时间还过早。

“有需求就有市场。正是因为这样不健全的环境和巨大的市场需求，为各路资本带来了新的机会。”邹毅称。

光明集团副总裁庄国蔚告诉记者，2013年底，上海60周岁及以上的老人已经突破300万，老龄化比例远远高于全国水平，“老有所养”已成为当地重要的民生课题。