第二类是逐渐呈增长趋势的基金类项目，典型案例是“外贸信托·富祥13号投资基金集合资金信托计划”。

尽管确实存在不小的展业空间，但比起住宅地产市场，商业地产的过剩情形其实有过之而无不及，尽管一些大型商业地产运营商如银泰等仍是包括信托在内诸多金融机构的座上贵宾，而实际上对于一些中小的商业地产商，已开始逐步暴露风险，并传导至上游融资机构。

但多位业内人士表示，短期挤入大量资金后，商业地产的过剩情况并不比住宅市场乐观，目前在我国的许多城市尤其是大都市，商业竞争已经趋于白热化，不确定性增大。而商业地产面对很长的投资回收期，又受周边经济环境、交通状况、人流状况、居住人群乃至政府的政策都会对收益产生诸多复杂因素影响，因此，无论从其投资模式还是经营模式都要比其他形式的房地产业态复杂许多。

其中第一类也是最为传统的贷款类项目，诸多比照传统的住宅类地产项目，目前仍占据绝对比例。

具体来说，有包括“贷款”、“股权”、“租赁受益权”“自持物业”四种操作路径，就前两种模式而言，尽管资金投向为商业地产，但在交易结构和风控措施的设计上，与普通的住宅地产项目并无实质性差别。而后两种模式则更多切合商业地产的特殊性进行交易结构设计，虽未被大面积运用，但不失为该领域带有标志性意义的有益尝试。

典型的案例是“平安财富·安睿1号”， 2012年6月28日正式成立，信托资金主要投资于港交所上市公司瑞安房地产的重庆企业天地项目中的三幢“5A”写字楼，信托投资规模约17.5亿元，以持有的方式参与重庆地标建筑群重庆天地的开发，将租金收入作为第一收入来源，设计思路诸多来源于Reits，对商业地产信托有重要标志性意义。

多位地产业内人士表示，商业地产的投资回收期一般为8至10年。初期还有2至3年过渡期后才能有稳定的现金流。

近期以来，由于限制住宅地产市场投资带来的挤出效应，部分资金开始转战商业地产，而信托公司出于分散集中度考虑，以及担心住宅地产可能面临制度性变革而导致更大风险，大多数的公司均开始对商业地产市场有所涉及。

该基金为外贸信托与万通地产合作，采取固定+浮动收益，投向天津万通中心项目。期限为3+2年，即3年项目运营期，2年处置期。

有观点认为，国内房地产市场的泡沫主要集中在住宅领域，保障房、商业地产有可能成为信托公司在房地产领域的一大机遇。

信托资金用于受让北京万通地产所持北京盈石正奇投资管理有限公司100%的股权并增资，正奇投资以其全部资金投资于昆山博远万智投资中心（有限合伙），合伙企业将收购万通地产合法持有的天津和信发展有限公司48.96%的股权。

地产融资业务的蓝海与红海之辩