上半年，南京楼市诡异的火爆，房地产业也水涨船高。智联招聘通过大数据抓取披露了南京今夏“十大高薪”行业，房地产/建筑/建材/工程行业以平均月薪7228元跻身第十位；得益于卖方市场的租赁服务业成为行业黑马，以8474元月薪跃上排行榜亚军宝座。

我有个朋友家的小孩正好面临择业，她看到这则报道后问我，房地产业能不能进？数据确实可以客观反应一个行业现时的火热程度，但前景预判还是应该站在全局性、前瞻性的角度。否则，万一操碎了卖白粉的心，给娃选的却只值白菜价的行当，追悔莫及。

那么问题来了，房地产行业前景如何？如何用全局、前瞻的思维进行判断？

人民币汇率面临下行压力 房产业会遇冷么？

7月6日，人民币兑美元中间价大幅下调263点，跌破6.68，创下2010年11月来新低。此时，令人民币双边汇率和人民币汇率指数“双贬值”，将面临激化人民币贬值预期的风险。若下半年美元持续大幅走强，人民币持续贬值，对房价也会造成下行压力。

据某证券1998年至2015年我国实际汇率与房地产价格变动长期走势来看，人民币实际汇率与房价基本呈现正相关。长期看，人民币可能会存在一个趋势性的缓幅长贬，势必影响房价走势，简单说，如果实际有效汇率走低大趋势确认，房产一部分作为投资品的功能将导致价格增速放缓，房地产业的趋势性下行也可能会先看到。

M2增速接连放缓 房地产业是否降温？

可以说影响房价的因素有很多，其中M2与房价有很大的关联性。梳理中国1990年至2015年的数据来看，房价的涨幅与M2增长率的相关性高达71%。这说明了房价上涨的最大驱动力不是刚需，而是货币。

为什么这么说呢？2008年国际金融危机以来，中国GDP增速一直处于下滑区间，2015年GDP增速跌破7%，2016年的宏观经济持续下滑是大概率事件，大环境下的实体经济也是遭遇前所未有的冲击。相较于产能过剩、比较优势衰弱的实体经济，投资房地产则见效快、收益高，再者中国目前投资渠道过窄，货币超发的部分更多是流入地产和银行。

而现实中的数据也证实了M2与房价之间的必然关系，从2006年至今的10年里，一线城市的房价以每年14%的速度上涨。与之对应的是，在过去10年里，M2的年均增速为18%。一线城市房价增速占中国M2增速的比例为78%，两者具有高度的相关性。

时间

M2（亿元）

同比增速

2009年

60.62

27.58%

2015年

139.23

13.3%

2016年1月

141.63

14%

2016年2月

142.46

13.3%

2016年3月

144.62

13.4%

2016年4月

146.52

12.8%

2016年5月

146.17

11.8%

我们再来看看近年来M2增速的走势，相较于过去24年超20%的增长速度，近两年的M2增速被控制在13%左右。新出炉的2016年5月份M2增速为11.8%，华泰证券预估6月份M2增速将继续下降为11.5%，此组数据是否隐隐暗示：高层已经有引导中国房地产市场去泡沫化的动向。接下来，房地产业以及相关建筑、基建、租赁业是否依旧欣欣向荣？

房地产业呈分化态势 就业也要因城而定

朋友觉得，从宏观大势上看，我在唱衰房地产业，但什么问题都不能一刀切。目前虽然房地产业很多企业的杠杆太高，部分地区泡沫严重，但不意味着下半年就不能继续进入楼市，也不意味着地产业就没有机会。中国人民大学国际货币研究所副所长向松祚不久前曾说：“平均数没增长，不意味着整体都完蛋。”

统计数据显示，今年5月，一线城市北上广深住宅价格同比涨幅分别为19.5%、27.7%、18.9%、53.2%；当月二线城市厦门、合肥、南京、杭州住宅价格分别同比上涨28%、23.2%、25.6%、16.9%，其中南京、厦门等涨幅甚至赶超一线城市；但大量三四线城市，比如扬州、盐城、张家港、连云港等城市房价同比为负数。

房地产业现下是种分化严重的态势：房地产对金钱的虹吸效应促使大量资金涌入一线城市和热点二线城市，房价才会喷涌式暴涨，即便政府增加土地供应量、设置地价熔断机制等也只是暂时降降温，何时是拐点依然看不见。相较之，三四线城市则面临着强大的去库存压力，企业随时面临资金链断裂风险。

其实，房价是人口、城市化、货币政策、汇率等因素综合作用的结果，并非单维度，很少有人能够看透未来房价走势，更不要说是通过房价来分析房地产业态未来发展。

所以，出于对朋友负责的态度，还是推心置腹地建议他来听一场经济大课：夏斌、吴晓波、管清友、连平、向松祚、刘德科等众多经济、金融、地产领域的大咖，一起探讨中国下半年宏观经济走势、货币政策、人民币汇率、楼市走向。

花几千元听一场课，给子女打开一扇通往光明的大门，是不是超值呢？（徐婕）

大课：“半程2016”宏观经济形势分析大课

时间：2016年7月31日

地点：南京国际博览中心3号馆（二楼）

课程费：2980元/人（限量）

课表

1、A股市场2016下半程重点关注的产业机会——民生证券研究院院长 管清友

2、中国经济正在运行"L型”增长拐点——交通银行首席经济学家 连平

3、如何分析当前的经济形势——著名经济学家、国务院参事 夏斌

4、中国经济面临的最大风险是什么？——中国人民大学国际货币研究所副所长向松祚

5、中国楼市的2016下半程还有入场机会吗？——德科地产总编辑 刘德科

6、制造业转型的2016机会点——财经作家 吴晓波

报名咨询电话：杨老师 025-85533330 18994115069