陈 卿

  首先，在当前整体房地产企业发展处于高周转的大背景下，杭州本土房地产企业的成长速度已经放缓。从近年来各种榜单排名中，我们不难发现，杭州本土的房地产企业在规模化的战争中已经逐渐掉队。

  曾从事房地产报道，现为365地产家居网浙江区副总经理

  方张接

  此外，MBS和REITS这两项呼吁了多年的金融业务，将改变房地产市场的资金来源。如果说，9.30的通知只是解除了房贷的“紧箍咒”，那么真正的地产金融开源就在于MBS和REITS的推进。房贷的证券化，实现了资本的全球化，为个人住房按揭贷款的低成本开辟了一条新通道。如果商业银行能够进行落实，这对活跃整个楼市意义重大。

  在各个城市，很多地产集团的高管们与我聊的一个永恒的话题是，为什么杭州的消费者这么挑剔，公司在全国其他各地开发成功的项目，为什么到了杭州就不行了呢？从这一细节不难发现，想要征服这座城市，这些外来军团所需要耗费的精力与难度确实要远远超过其他城市。

  总而言之，这是一座精致的城市。一座精致的城市的居住者，注定了对细节的挑剔。

  这就是我理解的杭州楼市以及杭州的众多开发商们，它既美好、又残酷，它既内敛务实，但是偶尔又表露出高傲、自大的一面的原因。

  新华网房地产事业中心总编辑杭州的挑战

  杭州限购政策松绑以来，在成交方面有逐步回暖的明显趋势，这说明相对低迷的市场信心已经得到了一定的恢复和提振，也说明杭州房地产市场本身存在非常好的基础，潜在着非常坚实的购买需求。不得不承认的是，成交的放量与政策变化后购房者“恐涨心理”有关，在这种心理的刺激下许多人选择匆忙入市。短期已经不宜再加大购房者的“恐涨”心理。

  一方面，在目前国内的绝大多数省会城市而言，无论是中心城区地域规模或者是人口数量，杭州绝对是名副其实的二线城市，但是对于这样的定位，很多外地的开发商们，则明确表示，杭州的房地产市场绝对在全国处于一线城市，或者，用更为谦虚的口吻则是一点五线城市。之所以做出这样的判断，我想可能的理由是：越来越多的全国百强房地产企业深耕杭州，作为中国高房价的代表城市，杭州在外界的印象中，自始至终被理解为是一座多金而又有文化底蕴和非常宜居的城市。

  同时，雅居乐事件再次提醒市场企业债务违约并非遥不可及。未来银行对企业开发贷的评估预期仍将是谨慎态度。未来，市场整体增速下降，分化格局渐成。对开发商来说，竞争加剧和行业的整合在所难免。

  在双限放开的情况下，近阶段杭州楼市的改善型高端物业的成交出现大幅跃升，并不是一个偶然现象。《通知》中关于还清首套房贷款后、第二套房可享三成首付的条款体现了政府对于住房改善的支持。而这又很好地向市场传递了鼓励改善置业的积极信号。

  此前，国家层面所强调的对房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫的动摇，目标是要使得房价回归到合理的价格。当现阶段房价滞涨回落的格局已成，楼市终于到了让市场力量发挥作用的时候。

  政策还有优化空间 

  面对业内普遍认为的房地产的白银时代，杭州楼市更为现实的一面是依然存在着诸多挑战。

  央行松绑限制贷款政策，虽然力度上没有实现彻底放开，但是这个政策是目前阶段政府、开发商、购房者以及舆论所能接受的最大公约数，也是支持自住需求和抑制投资投机需求这两者之间的最佳平衡点。毫无疑问，改善性需求尤其是初次改善性需求购房者是本轮贷款政策调整的最受益群体。这部分群体购买力的释放有利于杭州楼市成交量回升势头的进一步整固，并维持住杭州楼市来之不易的走好趋势。虽然“限贷”政策尤其是首套房认定标准的调整和继续松绑是大势所趋，但是就眼下而言，松绑的尺度确实不宜过大；还是那句话，短时间内政策过度松绑，会造成市场的恐涨心理，从长期来看对市场并无益处。

  今后仍是买方市场

  可以预测，第四季度杭州楼市的高端物业仍将有一个持续放量的空间。整个城市对住房改善的需求仍处于上升期，人们对高品质物业需要仍将长期存在。就楼市而言，一个纯粹的自住需求市场，并非一个良性循环的市场。未来楼市将是以自住需求为主，改善需求抬头，极少量投资需求进入的市场多元化格局。

  现阶段的楼市现象或许可以套用诺奖得主Jean Tirole“价格进行限制”质疑。在过去的三个季度里，楼市下滑是不可否认的事实。以杭州为典型代表的全国各大城市，房价过高现象已经得到了充分遏制。

  胡灵波

  需要直视的困境是，房地产的开发力度远远超过了销售的速度。全国至少需要两年时间来消化库存。对杭州楼市来说，这种供需不平衡的矛盾也非常突出。以杭州约14万套左右的库存而言，如何消化高位的商品房待售面积是严峻的问题。

  总之，可以预见，未来的市场会在政策的变化下逐步企稳，但是相对供过于求的情况会继续存在。对于购房者来说，依然可以精挑细选，依然可以从容购房。

  透明售房市场研究院院长

  对比了近5年中国股市与杭州房价的走势特征。股市2008年10月见底，杭州房价2009年3月见底，滞后5个月；股市2009年8月见顶，杭州房价2010年1月摸顶，也延后5个月。之后，股市与杭州房价一起迈入4年熊市。如今，股市已经在今年6月见底，最近涨得像模像样，猜猜此次房价会滞后几个月？

  一个有趣的话题就在脑海中呈现。杭州的房地产市场究竟在全国的城市中，占据怎样的话语空间，全国各地的开发公司如何认知杭州楼市。

  刚获得2014年诺贝尔经济学奖的法国经济学家Jean Tirole认为，传统来说，竞争法对压低价格进行了规范，因为将价格设定在成本线下方是挤走竞争对手的方式之一。然而，不是每个市场都是这样的：这种情况下，应该质疑对价格进行限制的做法。

  市场有其自身的规律，决定房价的归根到底是供求关系，而不是政策的变化。就目前杭州楼市的情况而言，从相对较大的库存压力、今后依然较大的供应量以及未来人口结构的变化等角度来说，都不具备促使供求关系发生逆转的基础。也就是说，在未来很长一段时间内，杭州楼市依然会是买方市场。限制性政策的逐步退出，会催生部分合理的购房需求，但不至于带动投资投机性行为。

  今天的杭州楼市，愈来愈引起国内媒体或者是海外媒体的关注。从当年的偏居一隅到如今的市场反响，杭州究竟如何做到了这点。

  从事房地产领域的新闻报道已近十余年，我也很庆幸在这十余年的时间里，能深入持续观察一个行业的发展路径。在我的理解中，2005年，对于杭州楼市应该是一个分水岭，如果说以往杭州楼市基本是一个封闭的市场，那么从这一年开始，杭州楼市受到了大批外来房地产企业的垂涎。

  这过程还产生了一个值得深思的现象：众多开发商将中央提倡自住需求的政策背景过度演绎，导致了很多开发楼盘质量低下，交付纠纷不断。对整个行业来说，“劣币驱良币”的现象同样引人堪忧。

  其次，虽然交通问题一直困扰着中国诸多大城市，但是杭州在轨道交通，尤其是地铁建设方面，已经与其他城市逐渐拉开了差距。无需与北上广深一线城市比较，就是与同样处于区域中心城市地位的南京、武汉、西安、苏州等城市相比，杭州的差距似乎也不是一点点。

  不出意外的话，杭州楼市有望进入一个“新常态”：成交量回升，房价基本平稳，高性价比产品变得更好卖，不好的产品依然受冷落；也就是说，不会有鸡犬升天的狂躁，也不再会有万马齐喑的悲哀。

  最近一年，因为工作的关系，除了北上广深传统意义上的一线城市以外，我跑了将近二十个二三线城市。每到一个城市，一个不变的主题就是与这些城市的房地产企业交流当地的房地产市场行情。

  我在杭州生活了十余年，这十余年时间，我们看到杭州正在进行着空前的空间腾挪。城市版图不断扩充，优美的城市生态环境与城区无缝融合，伴随其间的是，几家为数不多的企业亦步亦趋从这里走向全球的视野。

  今后仍是买方市场

  整个房地产市场需要强有力的刺激政策。这就是为什么除了北上广深四个一线城市和三亚，全国其他41个城市纷纷放开限购。9月30日，央行、银监会发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》“以下简称《通知》”，也就是业内所说的“限贷”松绑政策。应该说，央行、央行、银监会发布的《通知》，并不是简单的“救市”，而是一次政策的优化和下一步金融改革方向的指引。

  再次，杭州商业地产的运营能力依然没有得到改观，城市多中心商圈的发展步伐仍显滞后。虽然杭州目前的商业地产比如购物中心的开发量已经接近饱和之势，但是在商圈的整体规划中，与众多二线城市比较依然存在明显的差距。