本报记者 陈红 呼延世聪李水源 石家庄市房地产业协会副会长兼秘书长陈俊 全国工商联商业地产委员会副主任王评田 天阳泰富房地产开发有限公司副总经理张宏伟 同策咨询研究部总监
多样化改善型需求成市场支撑点
    在石家庄万达住宅B1北区门口，一家房地产中介用展板展示着许多该小区的二手房源。新房、未入住是这些二手房源的特征。均价每平方米一万二左右的价格，让裕华区一环附近的这一品牌大盘，得到了许多购房者的注意。“来看房的购房者，大部分已经有一套房，就是看中这里位置好，小区环境好，周围配套齐全，想改善一下居住环境。”该中介公司负责人与记者交流时说到。其中，也有两室的业主想继续在本小区居住，只是想换一个三室的大房子，因此前来寻找房源。事实上，随着许多品质楼盘进入二手房市场，改善型需求在二手房市场得到了一部分释放。
    而这些只是改善型住房的一部分。刘先生是一家私企的高层管理者，一家人周末经常出现在高端楼盘的售楼部了解楼盘信息。“市场中出现的高端楼盘，基本上都去过，想找一个环境、产品品质、地段兼顾的楼盘，其实现在居住的小区环境也不错，只是有了生老二的打算，想换个四室的大户型。”当然，这位购房者并不着急出手，而是希望能够找到真正打动自己的房子。
改善性购房需求逐渐大于首次刚需
    其实，近几年改善性购房需求的比例越来越大于首次刚需。易居房地产研究院数据表明：2014年全国30个大城市新建商品住宅(不含保障房和安置房)成交户型结构分别是：90平方米以下户型占30%、90-140平方米户型占48%、140-200平方米户型占13%、200平方米以上户型占8%。
    据分析，一般而言，在大城市地区(房价较高)，首次购房者(刚需)多以90平方米以下户型为主，而首次改善(刚改)多以90-140平方米为主，140平米至180平米属于二次或三次改善，200平米以上属于高端改善或称享受型需求。首次改善型需求将要占据住宅需求的半壁江山。
    业内人士认为，石家庄改善型需求的崛起，得益于市场的持续发展以及城市的战略前景。一个大环境就是京津冀一体化，非首都功能的对外转移，跟随转移的必定是从事这些职业的人群，这部分人对房子的要求高于普通的老百姓，因此会促进开发商创新发展，在原有的项目基础上进行升级，软件配套开始发力，造出更好的房子。
    3月，总理在政府工作报告中提出：支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。这是2009年之后首次明确“支持改善性住房需求”。事实上，在目前的市场中，改善型需求也逐渐成为市场的中坚力量，改变着市场的结构。那么改善型需求到底有哪些特征？开发企业如何适应市场的这些变化？
要重视教育配套和商业配套的对位打造
李水源 石家庄市房地产业协会副会长兼秘书长
    石家庄人均拥有住房面积已经达到30平方米，在全国处于领先水平。目前市场中的需求，并不存在冲动性，而是理性购房，以适合自己的改善型需求为主。
    目前改善型需求已经从对面积空间的要求逐步提升到对品质提升的要求。过去改善需求低，从一家四五口人居住60平方米的小房子里，到换成100平方米左右的三室，是对面积的增加，空间功能的划分。不过，目前改善型需求已经从对面积的追求，变化到对地段、配套、服务提升的改善，选择标准有所提高。
    由于目前大多数楼盘都集中在二环外，对教育配套的打造要更为重视。目前购房者对于教育配套的重视程度已经占据首要位置，超越了以前关注的交通配套和商业配套。
    在商业配套的提供上，开发企业不要只追求大而全的商业氛围，提供高档消费品，而是应该立足于本社区日常生活需求，提供覆盖小区全年龄段的社区商业服务。
改善型住房促开发商转型
陈俊 全国工商联商业地产委员会副主任
    今年以来，中央政府对房地产的关注度明显与往年不同，当下政府千方百计地要消化库存。从河北的情况来看，整体库存量确实很高，如不能及时消除库存，对房地产的影响是很大的。第一，会导致市场不活跃；第二，大库存对开发商而言是一个严峻的考验，没有资金也没有机会进行创新发展；第三，老百姓资金不够买房的话，市场也会活跃不起来，改善型需求也实现不了。因此，当下的首要任务还是要消化库存，搞活市场。
    此外，房地产应摆脱粗放型发展，需要转型、创新。对于改善型需求的凸显，要提高房子品质，好户型，好配套等尤为重要；二是要采用有效的营销方法，结合目前的营销理念，融合互联网+的渠道营销，摆脱纯广告的营销手段。
要在产品设计上下功夫
王评田 天阳泰富房地产开发有限公司副总经理
    在未来十年里，改善型需求是房地产市场的主流。石家庄整个城区外延扩大，城郊结合部的村庄划到市区，再加上三县划区，这些区域未来同样将会按城市规划来建设，不管是当下已基本完成的城中村改造，还是对新划市区的百姓而言，对他们来讲住房的改变都是一种改善型需求。
    如今，房改已有三十年的时间，市区内如高柱小区、联强小区等社区算是房改第一批的房子，不管是房屋内部结构还是社区配套等都已跟不上居住需求，因此这部分居民必然会产生相应的改善需求。此外，二孩政策的放开，让百姓在住房需求上有了更直观的体现。原来三间房子足够居住，但现在需要儿童房大一点，或者活动空间需要扩大，进而产生换房的想法。我们的房地产市场在发展，产品在更新，以及家庭需求的变化促使居住环境、居住水平以及居住配套的改善。
要注重产品附加值的提高
张宏伟 同策咨询研究部总监
    以中高端产品线为主的精品化房企的发展将面临转机，将一改以往由于楼市限购限贷政策面的限制而导致的销售业绩下滑的局面，有可能促使这些企业继续拿相对优质地块，开发以首次改善、改善型需求为主的产品。这也促使房企深耕改善型需求潜力相对较大的一线城市、部分二线城市区域，企业布局策略有可能更为集中，以此提高市场占有率，规避布局范围过大而导致的公司管控能力降低、产品质量下降等问题。此外，产品上走品质路线将重获市场认可，未来将更加注重产品研发及附加值的提高，通过市场调研，利润优化户型、精装修等，以此提高企业利润率，而不是简单像高周转类型企业那样通过产品的标准化与大规模复制、高速周转获得相对比较薄的企业利润。