有研究称，去年我国商品房潜在库存面积超过80亿平方米，按照去年的销售速度，理论上要消化掉这些库存预计需要6年多的时间，而实际上某些三四线城市，去库存周期甚至长达十多年。

去年商品房潜在库存超80亿平米

国泰君安近期的一份研究报告指出，2015年，全国商品房施工面积高达73.6亿平方米，待售面积为7.2亿平方米。这两部分之和就是商品房的潜在库存，为80.8亿平方米。其中住宅的施工面积为51.2亿平方米，占库存总量的70%。

而按照2015年商品房的销售速度，这批库存的去化周期为6.3年，不过，这只是排除掉地域差异后的计算结果。

呼和浩特去库存需16年

从地区来看，西部、东北和山西等三四线资源型城市库存最高，要消化山西的库存量需要9.9年，其次是宁夏8.4年，而吉林、辽宁也需要7年以上的时间才能消化。而库存最高的省会城市是呼和浩特和太原，分别需要16.1年和11.1年才能完成消化。

库存高地区销售速度也慢

库存比较高的地区，商品房销售的速度也比较慢，这是我国房地产市场一直存在的大问题。据统计，2015年全国30个大中城市中，一线城市商品房成交面积同比增长32.1%，二线城市增长22.6%，三线城市增长13.6%，而四五线城市增速更低，这反映出房地产去库存政策在不同城市中所达到的效果明显不同。

而库存问题分化的另一个指标是房价，拿住宅来看，2015年一线城市商品房住宅价格大涨21.3%，二线城市略涨1.6%，三线城市出现下跌，跌幅2.2%。

上市房企年报如何？

从今年上市房企年报数据来看，去年存货因房地产库存消化而大幅减少的有苏州高新、*ST新梅、深深房A等。不过，像*ST新梅布局在江阴的新梅豪布斯卡地产项目，因房价持续下跌而不得不对待售房产计提了存货跌价准备，像它这样布局在三四线城市的房企去库存效果并不乐观。而地产股蓝筹万科A和招商蛇口去年的存货分别上涨了15.86%和20.57%。然而这两家主要布局的还是一二线城市，去库存压力并不大。

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