住房市场短期下跌不可避免，普通商品房价格将进入2—3年的调整期。日前发布的2014年《中国住房发展(中期)报告》揭示了上述观点。研究者认为，尽管整体不会崩盘，但一些房价涨幅较高、前期开发量较大的东部二三线城市，崩盘完全有可能；我国楼市拐点大致出现在2020—2025年间，届时，城市住房需求将不再具备快速增加的条件。(7月29日《新京报》)

　　不只这份颇有分量的研究报告，目前很多对未来楼市的观察，尤其是仍然力挺楼市的地产大佬以及深陷土地财政的地方政府，其研判楼市拐点出现的依据都是我国的城镇化进程以及人口结构和生育状况对房地产市场的直接影响。认为只要城镇化尚未走完，真正的楼市拐点就不会出现。但是，城镇化并不必然支持高房价，而且，研判楼市拐点也不是只有城镇化这一个维度。

　　我们需要首先关注至少三个重点投资领域。一是中央政府持续加大棚户区改造力度。今年二季度，央行给国开行再贷款1万亿元定向用于棚户区改造；二是，我国智能交通在未来三年将投资近4万亿元，今年铁路、公路、水运合计投资目标为2.429万亿；三是，去年9月，国务院印发《关于加强城市基础设施建设的意见》，提出用十年左右时间建成较完善的城市排水防涝、防洪工程体系等。众所周知，城市基础设施建设投资需求大、建设周期长。

　　新任住建部部长陈政高自上任以来密集调研地方，但多围绕棚户区改造项目调研，由此释放的信号是，今后一段时期内，棚户区改造将成为重点，而非市场化的商品房建设。再联系上述三个重点投资领域，可以梳理出一条清晰的政府理念：即基础的民生需求优先。换句话说，相较于过去的经济发展模式，投资拉动依然占据相当的比重，但是，投资的方向已然有了明显转变。

　　说到底，房地产市场是个资本市场。所以，尽管7月份堪称楼市“限购解禁月”，多城市松绑了限购政策，但市场反应平平，根本原因在于银行房贷政策持续紧缩。一方面，仅上述棚户区改造和智能交通建设今年的投资目标就接近了3.5万亿，通过央行的投资不可能再扩大规模，否则将加剧通胀风险。另一方面，李克强总理反复强调，希望在保持货币供给总体稳定的情况下，加大对特定对象的扶持力度。这意味着货币供给分流给房地产市场的量，注定不会太大，房地产市场要过几年紧日子几乎不可避免。

　　没钱可烧的房地产市场，又怎么能够在取消限购后轻易回暖呢？事实上，基础民生设施的建设规模，已经基本能够替代原先房地产市场对就业和GDP的贡献率。而这种投资需求大、建设周期长的基础民生设施规划完成后，我国的城镇化进程和人口结构、生育状况对住房需求的下降影响因素，将会明显地接过迫使房地产降温的“接力棒”。

　　在这种长时间不同因素的制约下，资金链持续吃紧的地产商只能降价换量，楼市拐点或将比专家预判来得更早一些。这就提醒地方政府，如果不回到中央重点投资领域上来，仍然抱着房地产市场的大腿，则无异于在自己玩火。

　　燕农(大学教师)