核心提示：宁波市自放松限购以来，整个商品房住宅成交现象并没有出现大家之前预期的那样会有大幅度井喷的行情。这是什么原因呢？新侨报副总编辑、宁波地产网常务副董事长叶巍俊先生对此又是怎么看的呢？

　　背景：7月30日下午3点半，宁波市住建委官方微博发布消息，从即日起，仅对宁波老三区90㎡以下的商品住房实行限购，其余均不限购，二手房则全面放开。为期三年零十个月的限购政策，已经基本谢幕。
 

　　【宁波地产网】：一、上周(8月04日-8月10日)市六区住宅共成交880套，刷新了今年宁波楼市成交纪录，但其中，改善型购房者的占比只增加了10%左右，并没有出现大规模井喷的现象。似乎单纯的限购松绑，并没有带来预期的效果。您怎么看？

　　【叶巍俊】：宁波市自放松限购以来，整个商品房住宅成交现象并没有出现大家之前预期的那样会有大幅度井喷的行情。

　　这主要是因为，第一、楼市的回暖需要三个条件：1、取消限购。宁波前不久发布的松绑限购的新政，已基本上取消了居民的购房限制；2、放开二手房市场。目前宁波二手市场仍旧没有松动，并且二手市场交易中涉及到新房交付以后5年不到进行买卖，需支付20%营业税以及30%的个人所得税，这个沉重的税收还是压制着二手市场的成交。3、银行按揭门槛的降低，利率优惠的提高。但是从目前情况来看，第一点基本具备，第二点严防死守，第三点则是有所松动，所以说，目前宁波房地产市场将会止跌回暖，但绝不会出现成交井喷的行情，因为条件还不具备。

　　第二、众所周知，房地产的严厉调控已经进入第四个年头，大量的商品房住宅积压，尤其是刚性需求目前已严重过剩。所以说，哪怕限购松绑了，部分改善型需求被激活，但如果二手房市场依然没有搞活的话，那么改善型需求的潜力也始终释放不出来。因为从以往的历史上看，宁波的改善型需求交易的方式往往是把自己居住的一手房交易出售后，再购买新房。这样的一种交易形式，占了改善型需求的70%，因此，“井喷”行情难以再现，目前的市场成交情况并也说明了限购“松绑”只起到楼市止跌回升，激活部分改善需求，不会出现大规模的反弹行情。

　　【宁波地产网】：二、想要市场真正“拨云见日”，“松限”仅仅是第一步，影响老百姓购房另一因素——房贷，近日又有了利好迹象，伴随着多家银行突破基准利率，9.5折优惠成为宁波首套放贷款利率的底价。限购松绑加上利率优惠回归，这一系列的组合拳，会给楼市带来哪些变化？后期8.5折有无重回市场的可能？

　　【叶巍俊】：个人认为，宁波楼市自从松绑限购后，从愈演愈烈的价格厮杀过度到目前的止跌企稳的方向发展。等该新政逐渐被市场消化后，宁波楼市会重新走向平静，成交量不会大幅度提高，而是保持在一定水平。

　　一旦市场没有达到政府预期的效果，我认为，下一步政府将会放开二手房市场，其中会取消或降低新房交付以后不到5年需交的营业税和所得税。另外，银行按揭的门槛也将会下降，利率优惠或会进一步的提高。政府或还将出台一系列鼓励购买首套房的优惠政策，比如，购买首套房可能会享受像过去出现过的7.5折优惠利率，另外免除契税等新政，以此来确保房地产市场的回暖。

　　【宁波地产网】：三、面对目前宁波限购松绑加上利率优惠回归的利好现状，一个沉寂已久的话题被再次搬了上来，投资客会不会卷土重来？

　　【叶巍俊】：我认为除了少部分人可能看到目前不少楼盘的房价低于成本价，或者以保本价微利销售的行情会介入购买，但是不会出现卷土重来的景象。

　　首先，因为目前的市场的形势还是处于止跌回稳阶段，整体市场形势还是相对低迷，特别是二手市场成交不活，所以一般的投资商不会轻易介入。

　　其次，当前市场上的房价已经拉升到一定的高度。众多商品房均价普遍在1.2万/平方米以上，不少优质房源均价则在1.8万/平方米至2万/平方米之间。举个例子，如果买一套面积150平方米的优质房源，需要225多万的资金，显然投资的成本过高，在调控的情况下，现下商品房价格提升的预期难以预计与估算，因此，众多的投资客不会轻易下手。

　　另外，从目前宁波城市居民来看，不少的家庭手头大多都有2、3套房产，不太可能再拿钱去投资房产。

　　最后，对房产税实施后的担忧。虽然目前房产税并没有正式出台，但是网上频传的消息指出拥有第2、第3套房子，甚至更多，房产税相对较繁重，所以一般来讲，大家不会去轻易投资房地产。