从具体的房价和地价层面来看，2013年川沙板块的土地出让，住宅用地最新的楼板价已经接近20000元/平方米，根据目前上海的住宅建造成本和利润预计，2013年的两个项目开发商的心理售价保守估计将在30000元/平方米以上，这和目前区域的成交均价还是有一定的距离；由于2013年出让的地块开盘期限差不多和2015年底迪士尼正式开业重合，开发商应该是希望借迪士尼正式开业的利好来促进成交，因此预计在迪士尼开盘前后，保守的预计新开项目将达到30000元/平方米以上。从中长期来看，迪士尼开业在2015年和2016年将对板块售价有一个再次的跃升拉动，之后随着周边物业的成熟和迪士尼的扩建，预计板块售价将中长期处于一个上升的趋势。

　　商业项目表现冷热不均

　　[ 专业解读 ]

　　在2013年，川沙又有两块纯宅地出让，楼面价分别为18400元/平方米和19400元/平方米。事实上，由于川沙板块住宅用地出让一直处于比较少的一个节奏，因此关注度一直都很高。虽然迪士尼一期要等明年才建设完毕，但其对于川沙板块的楼市及住宅土地市场的影响已经非常明显。

　　川沙板块的商业项目表现之所以会出现较大的差异，不仅和迪士尼本身的规划有关，也和各商业项目受迪士尼辐射的强度有很大关系。去年，以迪士尼为核心的上海国际旅游度假区“一核五片”规划出炉，其中“一核”指的是占地7平方公里，包括迪士尼乐园在内的国际旅游度假区核心区，“五片”指的是总面积达17.7平方公里的发展功能区，其中包括综合商业娱乐区、高端总部休闲区、大型主题婚庆基地、旅游创意产业园区、国际旅游和文化艺术学院集聚区等。在“一核五片”的规划中，住宅的规划占比非常少，而商业项目及配套设施的规划则占到了非常大的比重，这自然使国际旅游区的周边辐射板块中的商业项目的竞争力受到了影响。

　　目前，迪士尼乐园的道路建设基本完成，一期项目及周边配套即将在2015年完工，川沙板块是否借助迪士尼完成第二次升级？

　　此外，川沙板块内商业项目受到的迪士尼辐射的强度也成为影响其价值的重要因素。例如绿地东海岸商业广场，距离迪士尼乐园约6公里，基本算是在迪士尼的辐射范围内，项目又位于2号线延伸段川沙地铁站口300米处，属于地铁上盖项目，自身的“硬条件”比较经得起考验；而在宣传时也号称紧邻迪士尼的周浦万达广场，实际上与迪士尼的直线距离有15公里，迪士尼对其来说更多的是一个营销概念。实际上，在川沙板块内，“挂靠”迪士尼作为项目宣传的商业项目和住宅项目比比皆是，不过相较于住宅项目，商业项目的买家对于迪士尼概念并不一定照单全收，这也就造成了住宅市场相对稳定，商用物业市场差距较大的局面。

　　从迪士尼乐园项目消息传出到最终确认并开始动工的一两年时间里，以浦东川沙为核心的迪士尼板块楼市进入快涨通道，短短一年中均价翻番的行情此起彼伏。2009年一季度时，川沙板块的商品住宅成交均价仅为9378元/平方米，至2009年四季度，上海迪士尼乐园宣布正式落户时，川沙板块的成交均价为12797元/平方米，随后川沙板块房价一路飙升。截至2010年四季度，川沙板块成交均价最终为23348元/平方米，短短一年多的时间，迪士尼项目所在的浦东川沙板块房价涨幅几乎全部超过100%。2013年板块内楼盘的成交均价在22000元/平方米左右。

　　和住宅市场的“全线飘红”相比，川沙板块的商业项目在迪士尼效应下却表现出冷热不均的态势。2010年，川沙新市镇B03-13A商业地块拍出20000元/平方米的楼板价，溢价率达到427%，其火热程度相较于住宅土地市场有过之而无不及；而2011年川沙C02-18商业地块进行出让时，虽然溢价率也达到了146%，但最终成交楼板价仅为8980元/平方米，与2010年相比已经缩水不少。今年7月3日，上海土地市场发布97号土地出让公告，川沙新镇六灶社区18-02地块以7.8亿元起挂牌出让，挂牌楼板单价为5300元/平方米。该地块住宅比例仅为25%，是一幅以商业和酒店为主的地块。由于今年来上海土地整体成交趋冷，这幅以商用为主的地块市场反应一般，具体的成交价将在本月出炉。

　　板块楼市进入快涨通道

　　川沙板块的商业地产项目也和商业用地市场呈现出同样冷热不均的状态。目前，川沙地区迪士尼周边辐射的商业项目主要有绿地东海岸商业广场、高桥新城商业中心、上海周浦万达广场、汇港国际商务广场等。其中绿地东海岸是由绿地集团开发建设的商业地产项目，到2010年时，项目一楼的商铺售价就已经达到40000元至50000元/平方米，直逼当时市中心地段商业项目。而高桥新城商业中心、上海周浦万达广场商铺目前的平均售价依然没有突破20000元/平方米的水平。

　　房价或借迪士尼效应出现“二次提升”

　　最新数据显示，今年七月，川沙板块二手房均价为21286元/平方米，环比上月下跌0.44%，但同比去年上涨24.64%，可见在目前楼市普遍下行的背景下，川沙板块的房子抗跌性比较强。

　　从2005年开始，上海迪士尼经历了整整5年的波折，期间出现过无数的传言，和传言相关的地块，楼板价也总是随传言的内容忽高忽低。2011年4月8日，迪士尼终于在上海浦东沙川板块举行奠基仪式，标志着上海迪士尼建设全面启动。

　　首先，迪士尼会带来区域基础配套的提升，比如2号线的东延线以及未来的迪士尼专线，迪士尼的落户带动了川沙的基础设施的快速建设；其次，迪士尼本身将带来庞大的客流，上海迪士尼的辐射作用是远远大于上海和长三角，应该是辐射全国甚至全世界来上海旅游的人群，这本身就又蕴含了极大的商业价值；再次，迪士尼本身并不仅仅是一个游乐园，事实上它可以看作是一个以游乐为主题的大型综合体，本身还有大量的酒店、主题商业等配套建设，同时迪士尼本身精美的建筑又是极佳的景观资源，因此，迪士尼可以说给区域带来的利好是整体的提升，把川沙直接拉到了世界的面前，同时也带来了世界级的配套和景观，这一切综合因素促进了川沙板块的成熟和价值的上升。