大量三四线城市住房市场继续发展的瓶颈为供给偏多需求有限，房价合理回归带动的预期合理回归将促进这些城市住房市场调整趋势继续。下半年对土地财政过度依赖的三四线城市地方政府将通过更多形式加强对住房市场的刺激，但是供给偏多需求有限仍将是这些城市住房市场发展的主要问题，在供求机制作用影响下住房价格的逐步合理回归也将带动这些城市购房者预期的合理回归，而合理预期又会促进这些城市住房市场的继续调整。

　　房企两极分化态势明显寡头格局正在形成

　　在2014年上半年虽然房地产市场整体行情黯淡，但万科、恒大等一批领军企业依旧业绩斐然：万科年中销售额突破千亿，恒大销售面积也接近千万平方米；更值得注意的是，龙头房企的销售额、销售面积的增速均远高于整体市场的负增长水平，其中部分房企2014年上半年的销售额与销售面积增速甚至高于2013年同期增长水平，逆市增长势头强劲。2014年上半年销售额最多同时也是销售面积最大的七家千亿级房企包括：万科地产、绿地集团、恒大集团、保利集团、碧桂园、中海地产、万达集团。无论是销售额还是销售面积，这七家龙头房企近几年业绩的增长势头都保持稳健。虽然2013年全面回暖的市场行情没有为这些寡头企业带来预期之中的突飞猛进，2012与2014上半年市场下行的不利环境也并未对其造成明显的负面影响。而处于第一梯队之外，中小型规模的房企则出现了明显分化，华润置地、世纪金源、首创置业、远洋地产等业绩均下滑明显；旭辉、阳光城等周转速率较快的房企则实现了业绩的较快增长。

　　在房地产市场整体交易规模缩减的同时大型龙头企业仍然保持平稳较快的业绩增长率，这也就意味着小型房企正在被加速淘汰，大浪淘沙，下行市场促使房地产行业加速整合，行业集中度急速提升。在房地产业起步初期的“黄金时代”，急速膨胀的市场规模和与之伴随的巨大利润空间吸引了大量资本涌入，许多效率低下、管理落后的开发商仅依靠个别项目或买卖土地就能坐享高额利润。然而随着房地产市场规制和监管措施的逐步完善，市场竞争强度已逐步升级；尤其进入2014年以来市场供求矛盾逐渐凸显，交易萎缩、库存积压的条件下，规模小、效率差的房企更会加速失去其赖以生存的市场空间。相比于小型房企，大型寡头在融资、拿地、开发、产品、销售、品牌和管理等全方位均具有压倒性优势，而处于下行中的市场更会加剧强者更强、弱者更弱的马太效应。因此，在市场萎缩和巨头鲸吞的双重压力下，众多小型房企无可避免地被挤出或兼并，房地产市场的寡头格局正在形成。

　 □中国社科院财经战略研究院住房课题组

　　(执笔人：倪鹏飞、邹琳华、杨慧、刘尚超)

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