我们看到传统的电视产业很有意思，过去说电视机一定是索尼、夏普、松下、东芝等等这些一流品牌，日本的什么企业它是名牌。家里买电视机肯定首选是索尼、夏普，三星都是其次。但是现在小米、乐视我不知道在座各位买过没有，用过没有？它的出现完全颠覆了传统，为什么？是因为它重构了电视机整个的架构和展现形式，电视不再是电视，电视更多需要内容支持。所以小米跟索尼，在我心目当中这两个是一样，甚至小米更好一些，可能你在家里不再放索尼而是放乐视。这样的情况对于房地产产业同样有借鉴，过去只要住就可以，现在要求住宅有人性化、智能化。它的小区环境、物业管理、配套设施不单纯是过去那样，它的产品体验也非常多元化。这个对于地产开发商来说，住宅的要求很多，更不要说商业地产。你的感受和舒适度，都决定你是不是愿意去商场消费，去花费你的时间。现在对于开发商的要求更高，这也是我们看到好的现象，因为这是必然，社会总是在不断的发展和进步。

　　其实美国房地产的发展也经历很多阶段，我们归纳起来四个阶段。第一是城市化率带动整个行业的发展，从19世纪中叶到20世纪，美国的城市化率经历5%到16%的提升，这个阶段和中国20年之前很像，开始形成很多城市，初步具备城市规模。这个并没有结束，到60%的时其实住宅贷款加速城镇化的过程，开始跟中国一样，买什么房子都赚钱，土地价格涨价非常快。但是到城市化率的尾声以后，过去对于资金消耗比较便宜，现在比较贵。我们过去30万在北京都可以买到房子，现在300万可能买不动。在尾端如果资金需求这么高，怎么办？贷款会支持你，所以美国从40年代到70年代，短短30年代城市化率上涨，这个背后有信贷的支持，这个跟中国很像。

　　以下为嘉宾发言全文：

　　同时，他指出，寻找新的投资品种和交易技术现在越来越多的产品都是跨交易的监管范围，位置也好还是其他的也好。那么资产管理的核心竞争力也在发生变化，也在提升。基层资产的获取能力、金融工具的创新能力还有风险管控能力，使得优秀的资产管理公司才能生产生存。

　　那么地产基金里面我们非常关注，因为我们是做组合资产管理，所以我们非常专注在风险收益、流动性和收益性当中找到平衡。通过这样的综合考虑来设计创新的交易结构，在市场上推出很多的创新模式，同时可以把一种模式做成市场的领导者。同时我们有非常多的纬度，比如说在各个领域，房地产领域我们非常关注地域分布。到底全国市场有哪些承城市值得我们进去，一个城市里面哪些区域值得我们跟。我们非常关注业态，从过去住宅为主开始逐渐关注商业地产，我们也注重我们的交易结构。这个结构我们非常灵活我们可以根据市场的情况、合作需求来进行结构的设计，所以说大家可以看到我们有很多的灵活结构，有债券投资、股权投资、股+债的投资。这也是我们觉得做的比较好的一个方面，同时在合作伙伴方面我们深信优质的交易对手可以产生长期稳健的合作，我们希望选择一个合作伙伴能够跟他长期做。所以在投资结构当中我们开始多样化，除了个人投资为主以外我们开始逐渐有机构投资者信任我们来委托我们进行投资。

　　第四个阶段，当然是金融危机之后。其实金融危机之后开始有很多私募股权基金推动了整个行业的发展。私募股权基金在商业楼里面，办公、酒店、写字楼，自从金融危机之后他看到资产价格破灭以后，又进入新的投资机会。所以后面很多借款主体变成了股权投资，这些都是需要很多私募股权基金推动，这个过程中有两个案例，就是黑石和铁狮门。黑石用PE方式投入房地产，投资标地相当于低估值或者经营不善，他通过合理优势孵化和解决资产过程中的很多问题，从而使这个资产升值，升值以后他们再推出，他们给整个经营者管理者创造了很多财富。黑石在传统定义是一个私募股权机构，现在黑石30%的比重是在房地产里面，它的房地产基金已经在全球升为第一大还是第二大的资产管理机构，第一大。所以从这个角度来说黑石房地产的策略非常成功，这也是由于市场出现拐点的时候迅速进出，当然投资是两方面，第一点进去你可以超过别人。黑石在很多过程中，它的手法越来越成熟，他现在对外宣称我是房地产的基金公司，而不单单是私募股权基金的投资公司。金融危机以后有很多个人物业开始出现金融危机付不出钱，资产价格下跌以后，所以会断供，那么银行会变卖资产。

　　在整个业务的过程当中我们不仅仅是一个金融的地产的资产管理，在我们的团队当中，地产团队两波人，一波是金融背景，还有一波是开发商背景。这两波人在整个的市场比例是一比一，一半的人来自地产开发商，因为地产有非常独特的行业专业度，所以我们在地产团队的人进来之后，在投前投前进行分析，从而增加我们对整个项目的投资力度以及 我们的深度，这是我们的策略以及做法。在整个的投资环境当中从开始拿地一直到最后退出我们采用多维度，我们希望这样为我们的投资保驾护航。同时看到地产金融也在发生变化，我们回顾我们走的路，还是一个一个台阶上升。最早的时候是项目融资，到现在开始做组合管理的产品，获得了非常好的运作效果，它充分分担了风险。到现在我们更多借助金融工具和资产运营来提升我们整个发展，我们看到这个变化，这个变化不是我们的独创，我们根据市场上整个，它的发展的阶段以及在美国，金融地产怎么一步一步走过来？我们做过一些研究。有时候我们说我们在美国上市让我们有这个机会，经常去美国看海外的基金管理的机构到底是怎么运营地产金融？这个 行业我们看到有一些趋势变化，首先大家感受到住宅地产向经营性地产的转变。从国内投资开始做市场配置，我们从国内市场投资到全球市场配置。从单一投资渠道到多样化的投资渠道，以及资产证券化以及在中国的萌芽和未来的发展，这是一个趋势，这个趋势当中我们需要不断提升我们自己的运营能力，所以我们需要优秀的运营能力和 退出能力。我们需要熟悉海外市场以及法律法规以及过去曾经做过的人才加盟我们的团队，我们也需要提高我们服务机构的能力。我们未来战略有一点，我们希望成为机构投资人的首选目标，除了已经建立的个人投资者的市场以外，同时我们对于这个环境下面对于政策环境和法律环境的研究应该加强，所以这也是地产基金背后的挑战。

　　我每次讲歌斐，因为我怕很多人是第一次听。很多人场合很多人说歌斐是什么意思？因为这个词在中国的词典里面是冷僻词，诺亚大家知道是诺亚方舟。诺亚是造诺亚这个人，说你用歌斐木造方舟，要分一间一间造，这个造方舟的木头就是个。所以我们起名字的时候希望有很强壮的木头能够支撑诺亚的方舟，这是我们的歌斐来源，这是圣经里面有这样一段话，大家可以查查。歌斐现在其实我们已经是在房地产领域有一个非常长足的进步，前面我们董事长我们歌斐是多元化的管理公司，我们在市场非常有影响力，其实这个影响理超过我们在房地产的影响力。我们有我们的二级市场的证券市场的产品，这三类型的产品以及其他类型的创新产品支撑了我们歌斐整个多元化的产品线，所以对于客户来说是全天候的资产管理机构。可以在歌斐的产品当中通过组合找到个人的资产管理配置，歌斐在房地产当中我们已经超过300亿，上个季度的报告是380亿。整个过程我们有很好的市场广度，因为可能跟诺亚的出身有关，我们的强项是做组合管理出身，所以组合管理第一是你要有很好的覆盖度，知道市场有哪些参与的运动员，他们在这个市场参与，从这个当中挑选好的运动员。同时我们在不断的完善和加强我们独有的风险控制体系和投资决策体系，包括我们的人员。我们今年有很多地产团队有很多优秀的团队加入我们。

（责任编辑：HF004）

　　这是美国的发展，美国发展跟中国发展没有借鉴意义。我们看到中国现在正好或多或少走美国过去走的路，现在城市化的空间，城市群在GDP的比重有很大的空间。我们的城市群不断形成过程当中，整个国家战略把18个城市群定为未来城镇化发展的方向和基础。同时我们也看到开发商，传统的开发商由于过去相对来说开发资金需求比较低，所以基本上都是通过杠杆，间接贷款和银行融资，来实现整个业务发展。现在我们看到银行贷款的比例在逐年下降，这个红颜色的资金基金就是其他类型的基金投资，占到这个当中很大一部分比例。间接融资向直接融资发展，美国的发展趋势大家还记得从贷款向股权的发展不谋而合。所以现在开发商开始关注到地产金融，这也是事物发展的必然规律。因为对于资金需求越来越大，项目越来越贵，资金压力越来越大，所以靠传统的借贷资金不足以支持未来的发展，这是一个趋势，这是一个客观规律。同时我们也看到房地产行业是去杠杆化、集中化专业化的运营趋势，从过去只是注重开发+ 销售，拿到土地把它卖掉就是好的运营模式，逐渐转向开发+ 运营+金融方式。

　　过去退出很容易，基本都是住宅，你只要销售就是退出。现在不容易了，住宅逐渐在平衡，所以更多利用金融化的模式进行退出。这种经营模式对于开发商的专业要求越来越高，他的金融多元化都使得现在的开发商有一个本质的差别，现在我们感觉大型开发商没有觉得他们的日子不好过，中小型的日子不好过。地产金融在中国的发展开始逐渐从过去地产企业开始做基金，逐渐到独立基金公司开始做基金。我们也看到有一些开始出现合二为一，整合的运营商为一体的。这个和美国走的路也一样，对于中小企业来说基金主导的能力越来越强，这个趋势会扩大到大中型开发商，来逐步实现地产的转型。那么在中国地产金融发展过程当中，我觉得现在对于产品和服务的要求也越来越高，当然这个是得益于互联网时代。互联网的精神在于创新、透明、分享、迅速、速度，所以说这个过程当中很多时候让客户得到信息更多，让客户对于品质和服务的体验要求更高。我们简单说一个例子像手机，过去可以打电话就是手机，现在能打电话不是手机，现在对于手机的智能化的要求更高了。

　　关于投资，有时候现在这个时期，真的是非常复杂的时期，市场上的钱非常多。但是好的项目是不容易找的，缺优质资产。优质资产的配置是优秀运营团队，所以过去这段时间高速发展以后我们回头说我们要稍微停一下，我们需要坐下来认真看一下现在的市场发生什么变化？所以可能未来这段时间我们没有办法满足很多的投资人的投资需求，因为市场的钱太多。但是我想对于一个希望能够做长期的基金管理人的角度来看，我们宁愿慢一点专心的把每个项目运营好，我想这才是作为地产资金管理人的法则。我们有信心能够成为中国最好的资产管理公司，谢谢大家的支持，希望大家继续支持我们关注我们，谢谢大家。

　　殷哲：各位尊敬的投资人大家下午好。

　　同时金融创新对于边界的突破越来越大，资本本来是逐利的,都是追求利益最大化，但是现在资本不仅仅是这样，更需要一些它对于社会整个推动背后的含义在里面，有深刻的社会意义在里面，所以说有时候在创新的过程中需要打破传统的监管的规定，中国完全是分裂的，有证监会、银监会的监控。寻找新的投资品种和交易技术现在越来越多的产品都是跨交易的监管范围，位置也好还是其他的也好。那么资产管理的核心竞争力也在发生变化，也在提升。基层资产的获取能力、金融工具的创新能力还有风险管控能力，使得优秀的资产管理公司才能生产生存。地产管理在中国我们看到它的发展，应该来说还是非常长远。我们伴随着诺亚财富的成长，我们算是非常幸运，在合适的时候进入合适的市场，我们通过独特的价值手段服务我们的客户，同时帮助我们的客户寻找好的投资标地。所以过去十年时间，诺亚财富从没有人知道的小公司成为现在比较有影响力的公司，也受到市场的关注。我们的规模随着客户对我们的信任逐渐增大，二季度我们的资产已经突破五百亿，这背后有很多需要我们的努力过程。

　　和讯信托消息 8月22日，由诺亚财富主办的“2014年诺亚财富房地产金融高峰论坛”在北京召开，此次大会主题为“财智、蓄势、创新、际会”，和讯网作为战略合作媒体对大会进行了全程图文报道。歌斐资产总裁殷哲在大会论坛中表示，金融创新对于边界的突破越来越大，资本本来是逐利的,都是追求利益最大化，但是现在资本不仅仅是这样，更需要一些它对于社会整个推动背后的含义在里面，有深刻的社会意义在里面，所以说有时候在创新的过程中需要打破传统的监管的规定，中国完全是分裂的。

　　前面听过秦总和任总对于整个中国形势宏观和微观的走势，我想和大家分享中国的房地产金融到底应该怎么发展和我们怎样看待这块的发展过程中产生的机会和趋势。其实我们是中国跟美国很像，一方面是一个很大的国家，幅员辽阔。现在又是重要的经济体，所以从金融创新的角度来说，看美国过去走过的路，对中国的发展非常有借鉴意义，也可以从中看到我们未来怎样发展？可以更多借鉴美国现在走的路。

　　还有一个模式是铁狮门，我们跟铁狮门也有合作，它通过开发商、运营商和投资商的结合，形成在房地产的产业链，所以在过去这种模式也非常成功。它是合二为一，黑石相对比较独立。铁狮门在过去也非常成功，铁狮门在中国的发展，这几年开始加大在中国的投资比例，我们觉得很纳闷，铁狮门的CEO每次到中国都喜欢到我们的公司。我们说铁狮门的CEO是不是喜欢我们新一点的办公大楼？我们在上海的办公大楼？还是因为犹太人天生喜欢中国人，后来他说出这个原因。他说他在早期的时候在美国发行基金，第一次发行基金，也是华旗银行给他的钱，所以经过二十多年的发展，现在的机构投资人都是这样的，他非常喜欢我们这样的运营模式能够服务我们中国很多高净值客户，让他们资金得到有效配置，所以他一直找我们。看美国的发展，中国可能会找到答案，我们未来会怎样走。但是不管怎样铁狮门的运营模式也是非常成功，因为他很好的进行了产业链整合，使得利益冲突不是很大。

　　在40年的时候美国只有44%的家庭拥有自己的房子，到70年代有63%的人有自己的房子。当人们适应用贷款买自己的房子，房地产的发展金融新一轮的发展。因为贷款已经很普遍，所以 金融机构为了创新，在线融资驱动了发展。这个时候住宅变成非常好的资产，通过各种资产证券化来资金提供再进一步的加强。当然那时候的次贷还没有危机，我们看到那时候的房地产推动了住宅贷款的资金供应量，因为它进行了资产证券化以后获得新的资金，新的资金又可以推动贷款，所以这是第三个阶段。但是这个阶段使得整体市场非常不好，第三个阶段我们看到金融危机之前的各种金融工具层出不穷，在结构上等等过程当中推动整个市场的发展，也吹大了整个气球。