2、产品类型—— “提到商业，就想到综合体”这是近几年我们广为熟悉的印象。前期无规律的发展和规划布局缺乏科学严谨，终将成为商业地产的一大“顽疾”，源自于出现的“分 割销售”或“售后返租”引发的社会群体事件发生、大量商业体扎堆、工程建设速度缓慢、商业空铺面积急剧增大以及招商困难等问题出现。因此，对于三四线城市 调整商业项目“产品类型”将成为不可回避的现实，不仅会在政府出让土地时有所约定，而在已建和待建商业项目上也会进行行政引导，降低项目前期风险，为后期 运营提供空间机会。从另一个方面也警示市场，消费潜力增长速度远低于商业地产开发速度，市场在不断的被细分和稀释，这是商业地产“井喷开发”所带来的忧 患。

　　1、城市方面—— 对于一些城市经济总体相对发达，居民消费对品牌接受度越高且购买力强，政府对商业规划科学，行政干涉少，市场化程度较高，商业市场发展较为成熟等几大优势 对开发商和品牌商家的吸引力巨大，成为投资项目和店铺选址首选目的地。尤其是对于一些发展成熟、坚持区域板块商业定位、配套设施全面且充足的城市商业项目 将赢得“主场”。而在土地市场方面，着眼于长远，预计会出台或加大对出让地块中规划商业业态和持有面积要求，控制城市商业重复建设和经营风险，防范开发商 对商铺进行散售（含售后返租）后带来的群体事件发生。

　　展 望

　　5、危机乍起，端隐初现—— 案例一：“某超市关闭”。历经这几年国内零售市场的残酷竞争，曾经不可一试的外资零售企业最终在本年出现危机，远的有“乐购中国”业务被华润万家整合收 编，近有沃尔玛合肥黄山路店、长江路店相继关闭，而这二个门店前后只运营了25个月和8年，咎其原因，归于当初快速扩张忽视对项目辐射区域的客观判断，以 及在市场经营中独善其行，危机意识不强所致，最终将自食恶果。案例二：“地下商业烂尾”。合肥曾经的著名城市标志“中国结”，2010年被搬家，从此拉开 这个项目商业改造序幕。时过境迁，三年过去了，我们仍然见不到项目竣工的消息。从项目建设过程中的不断停工到后来企业资金链出现问题，再到后来的地下商业 出现烂尾，作为省城合肥第一个地下商业项目，在成熟商圈、政府重点项目及地铁经济的优势条件下，却最终成为该市著名的烂尾楼。这也说明，商业地产不是简单 的市场开发搭积木和单方面寻求特色。

　　2013年，对于中国内地以诠释“新”的主题为定调！从大的政局来看，我们迎来十八届三中全会的胜利召开；从区域发展改革探索方面，我们看到上海自贸区的启动并步入轨道；从地产行业宏观来分析，一系列 调整以及金融变革，结果是“地王”频现，住宅房价持续上涨，商业投资出现“井喷式”发展；从商业零售市场来看，受互联网快速发展影响，“电商”大行其道， 正在改变传统的零售渠道和消费方式，在诸多变数中，我们迎来马年。而对于三四线城市商业市场盘点可以看出，一则，顺应了大局势发展；二则，在新型城市集群 发展的带动下，不乏出现“亮点”。

　　3、开发企业—— 基于商业前期规划设计和后期运营专业人才多数集中在一、二线城市，有效降低开发商的“试错”成本，项目成功概率高于三四线城市。因此，由这个大趋势来分析 三四线城市商业发展，对已运营商业项目的企业，将会收紧扩张步伐，加速整合项目运营能力，有条件开发商将尝试建立或加大投资自有“商业经营”管理团队，一 是解决现有商业运营压力，二是为下一步项目拓展做好商业资源核心储备；而对于刚介入商业地块领域，尚处于前期阶段的企业，会将其商业部分直接委托专业的商 业运营公司操作，或者寻求整体租赁合作或出售，正所谓“没有金刚钻，不揽瓷器活”。

　　1、商业投资持续上回顾升—— 以安徽省为例，该省统计局发布的有关报告显示，2013年，全省商业地产投资上涨，待售面积增加。据统计，全年包括办公楼和商业营业用房在内的商业地产投 资占比达24.5%，比上年提高2.4个百分点；商业地产施工面积5821.7万平方米，增长25.8%，增幅高出全部商品房施工面积4.1个百分点，占 全部商品房施工面积的19.3%，商业地产待售面积达395.8万平方米，比上年末多127.8万平方米，占全部商品房待售面积的29.5%，比上年提高 1.1个百分点。但同时，全省城市居民收入增长放缓，全年城镇居民人均可支配收入为23114元，增长9.9%，扣除价格因素，实际增长7.4%，比上年 回落3.2个百分点，低于生产总值增幅3个百分点，居民“钱袋子”收紧，对商业消费产生直接影响。

　　（文/王辉 安徽南翔文化产业公司法人、董事长、总经理）

　　随着国家大的宏观方向确定，政策明确的前提下，一线地区市场超于饱和，产业链向中西部省份城市转移，三四线城市受前几年大型地产商集中进入，并囤积大面积商 业；加上现在中小企业规避竞争拿地风险，纷纷调整拓展发展方向，转向三线城市；城镇化政策的提出，也将进一步刺激三四线城市商业地产发展和格局调整，因此 将迎来市场新一轮高峰，并出现“井喷式”发展，商业地产“红海”市场竞争加剧。

　　4、产品多元，走极致路线—— “文旅作品”首落安徽——中国版“迪斯尼”2013年5月在合肥正式签约，总占地约1400亩，其中：主题公园占地600亩，建成后预计年接待量预计超过 2000万人的安徽首个文化旅游项目落户巢湖岸边，并计划2016年建成开业；安徽“第一高楼”——8月，广州恒大地产集团拿下合肥滨湖靠近巢湖岸边某地 块，并计划建设一座高达502m的合肥国际金融中心，该楼将成为省内目前已运营或在建、待建单体建筑最高度，这个高度比台北101大楼仅低6m；华东区域 最大规模现代综合商贸物流市场群——华南城，项目总体量约2000万m2，集专业市场、仓储物流配送、综合商业、电子商务、会议展览、生活配套及综合物业 管理七大核心模块为一体；“奥特莱斯”首进安徽——国外一直受欢迎度较高的品牌折扣店集群，在2013年正式登陆安徽，首站落户合肥，同年进入还有另外二 家奥特莱斯项目。上述以“大型综合体验商业、地标写字楼、超大型专业市场以及购物街区”为四种主要形态的商业项目，将在相当长时间内成为该省范围内“舍我 其谁”的霸主位置。

　　盘 点

　　4、经营项目—— “红海”局面提前到来，面对多变的市场环境，以“不变”应万变。对经营项目客观分析与判断，坚持定位，培养经营团队，开阔思路，对符合项目业态商家大力支 撑，甚至调整合作模式；对于不适合的商家坚决“请出”，打造目标导向型消费场所。在项目经营中，注重客户在项目里的体验感。业态方面，增加儿童类和休闲餐 饮业态；运营方面，将应用现代科技手段，在“电商”和“定位技术”方面，推出项目App推送、下单和新的支付方式，同时架设行车定位系统，方便车辆找寻 等；服务方面，将更加完善细节，源引自台湾商业零售服务的理念，在从客户进入项目的第一时间起，在“到达→游逛→引导→消费→支付→增值→返回→出项目” 的整体过程中，营造“保姆式”服务和体验消费。