南通综合体体量已过剩 各区客源争夺战一触即发

第一，体验化。随着网络购物的升级，未来网络商业运营等趋势使线下综合体受到巨大冲击。在实体店里看看实物然后网上下单购买，已成为很多年轻购物者的习惯，如何强化综合体的线下体验，提供带不走的娱乐服务感受，成为关键。

崇川区目前仅在建综合体就超过8个，总体量高达230万方，这个量级相当于1/10个规划开发中的市北新城。同样，港闸区目前聚集着万达广场、赛格时代广场、华润中心及万科金域广场等四个商业综合体，未来的客源争夺战激烈程度自是不言而喻的。

第五，电商化。在互联网思维在向全球各行各业扩张的同时，商业综合体运营的电商化也势在必行。

第四，差异化。在商业综合体定位中，要根据所处的区位和周边的竞争态势来明确品牌组合及功能配比，很多开发商一做综合体就是高端定位，然而高端定位是需要有足够的消费力支撑的。所以，适合周边的品牌和组合才是最合适的。

近年来，南通商业综合体出现了“井喷式”的发展，崇川区、港闸区和开发区的各大商业综合体风起云涌，大有推波助澜之势。今年年底五洲国际广场、星光耀广场、中南百货、圆融广场等四家商业综合体即将入市，这也标志着南通商业地产新一轮爆发期的开始。

如何解决南通商业体量过剩问题，让商业项目突出重围已然成为政府、开发商、和运营商们绕不开的话题。在商业地产开发与运营越来越追求生活方式的个性化背景下，差异化发展模式将成竞争关键。

商业用房去库存压力大 差异化经营模式成关键

第二，去同质化。业内人士表示，商业综合体最大的竞争压力就是同质化，商场需要吸引客流，有吸引力才行，要有特殊概念，做差异化的ShoppingMall才能吸引消费人群的到来。

针对南通这样的二三线城市，按照商业地量0.5㎡/人(世联行此前公布的2013年南通人均综合体商业面积为0.3㎡/人)的上限值计算，南通现阶段所需综合体体量为60万方，而实际情况是，南通现有的商业体量超过159万方，这是完全超出南通人需求的。也就是说，南通的商业体量已经过剩了。

第三，资本化。商业地产的持有经营的资金压力，现在一线城市的综合体项目散售的越来越少，SOHO等企业的向租赁转型都说明了这一点，但对于二三线城市，依然有不少企业在商业项目建设过程中因资金压力出售一部分，需进一步优化和完善融资结构。