不过，记者以近期东莞城区租金和房价普遍价格为例，分别对小户型公寓、两房、三房产品进行按揭和全款买房来计算投资回报率，目前在东莞投资住宅 租金回报率低于5%。从住宅投资回报率表格中可以看到，按照目前的房价和租金计算，投资住宅仅靠出租投资回报率偏低。在全款买房出租对比中，投资小户型公 寓的回报率最高，达3.8%，两房和三房的出租投资回报率分别为2.39%和2.05%。业内人士介绍，往年东莞中心区的住宅租金投资回报率较高，一般达 到5%以上，部分投资回报率高的楼盘，甚至8~10年就可以回本。

　　今年，东莞住宅均价连续两个月达到了1.1万元/平方米以上，不断创造出历史月度新高，特别是春节过后，东莞一手、二手房价都出现了快速上涨， 在深圳客追涨和中介有意识推动下，东莞一手、二手楼市都十分火热。不过，记者通过计算对比发现，目前投资东莞住宅租金回报率仅为2%~3.8%，投资回报 率降低，风险加大，不建议投资客追涨入市。

　　算一笔账：

回报率下降 投资买房风险加大

　　业内人士表示，对于自住购房者而言，目前政策宽松是择机入市的好时机，同时，下半年“地王”入市，楼盘增多，价格上涨，竞争激烈，建议开发商也早点出货回笼资金。

　　不过，由于东莞房价上涨过快，房价继续上涨的可能性降低。去年东莞房价同比上涨7.7%，上涨幅度高，房价达到高位，上涨幅度将会放缓，部分楼盘房价上涨可能会低于5%，甚至房价回落，在此情况下，住宅投资风险加大。

　　而从转手销售的投资角度来看，按照东莞近几年来5%的平均房价上涨幅度，如果一次性付款买房一年后成功将房子转手，投资回报率为7%~8%，如 果是按揭买房一年后成功转手，小户型公寓的投资回报率达8.75%，但两房和三房的投资回报率仅约3%~4%，低于目前银行理财产品的平均获益。值得注意 的是，能够达到这些投资回报率的前提是房价上涨幅度达到5%以上，并且能够成功将房子转手出去。在没有人接盘之前，按揭买房的购房者，每年还要对这套房进 行补贴。

　　房价过高将无人接盘 追涨入市风险大

　　同时，与其他城市不同的是，由于东莞二手房交易时间较长，长期以来二手房交易市场较冷淡，加上去年一手住宅火热，大量新盘在近两年内陆续交楼，市场上存量房增加，在高位买房再次转手的可能性减小，无人接盘，投资风险再次加大。

　　据金信联行最新统计数据显示，今年城区住宅租金同比去年上涨5%~10%，单身公寓租赁价格约为1500元/月，两房约为1800元~2200元/月，三房约为2600元~2800元/月。

　　房价上涨 出租投资回报率下降