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楼市进入调整期 房地产行业如何走入“新时代”
专家认为楼市进入了调整期。 本报记者 石中华 摄
“一些明显供大于求的二三线城市，对于限购的政策调整是很自然的。”7日开幕的2014博鳌房地产论坛上，中国房地产业协会名誉副会长朱中一在大会上发表演讲时表示，二三线城市要适当控制开发节奏和开发规模，鼓励企业以合理价格促销，以价换量。 □本报记者光明 实习生杨苑 楼市进入了调整期 “现在我国楼市一些数据的同比下行和一些城市进入了调整期，这是不争的事实，但也不像一些人说的要崩盘那种程度。”朱中一以住宅销售面积为例进行了分析。今年1-6月全国累计销售42487万平方米，同比2013年的46090万平方米的销售面积是下降了7.8%，但那是因为2013年有一些非理性的和提前释放的因素；与2012、2011、2010年上半年销售面积相比，则分别上升了20.20%、6.74%和19.69%。 消化存量应是重任 在当前市场差异性明显，城市之间的供求关系发生新的变化的情况下，在政府提出全面深化改革、减少行政性审批的背景下，在政府强调要充分发挥市场作用的机制下，朱中一认为，这次调整主要是市场本身调整的结果，与不少城市的供明显大于求有关，还与贷款难度加大和在政策引导下购房者的预期发生了变化有关。这次调整估计还会延续一段时间，调整时间的长短，城市之间也会有差异性，主要取决于各地存量房的消化速度。但限购政策的调整，也不能与国家“抑制投机投资性需求”的大政策相违背。 “限购政策的调整，只是解决了一小部分人的购房资格问题，而没有解决更多人的购房能力问题。”他认为，供大于求的二三线城市，要把消化存量作为当前或今后一个时期的重要任务。建议有关部门督促基层商业银行落实对居民首次购房者的信贷支持，同时发挥好住房公积金在支持中低收入家庭租房和首次购房方面的积极作用。要适当控制开发节奏和开发规模。有实力的开发企业，也可通过合作开发、收购及兼并等措施，适度地发展。同时鼓励企业以合理价格促销，以价换量。 企业要顺应市场调整 朱中一建议，政府应当鼓励有能力的企业，将难以出售的商品房改为自己持有的租赁房。或在旅游地的企业将未销售的商品房，改为产权式酒店或分时度假酒店，以满足户籍制度改革后流动人口、农业转移人口的租房需求，满足旅游业由观光旅游向观光、休闲、度假、养生养老旅游并重的需要。 他认为，当前形势下，开发企业要开发符合市场需求的产品；在产品定价上，要坚持合理定价，努力提高产品的性价比。房地产行业已经度过了居民住房普遍短缺、企业拿地开发就能赚钱的时代，今后将进入到居民理性消费、企业理性开发和产品质量进一步提升的时代。 房地产企业既要认真应对市场调整，又要对今后的市场发展有信心。朱中一分析，我国持续发展的城镇化还有十多年时间，相当多的人有购房需求、改善性需求和租房需求。此外产业园区地产、旅游地产、老年住区等新的业态，还有很多发展空间。 樊纲：房地产市场已经软着陆 本报博鳌8月7日电（记者光明 实习生杨苑）在今天的博鳌房地产论坛上，中国人民银行货币政策委员会委员、中国国民经济研究所所长樊纲认为，中国房地产市场已经软着陆了，从2010年4月份限购开始，到现在已经4年多时间，经历了一个软着陆的过程。地产商要做专、做精、做大，要从质量、创新的角度来做，这才是正常状态。 什么是房地产市场的正常状态？樊纲解释，是竞争、创新，兢兢业业，专注而专业，这才是市场经济的正常状态。过去十多年房地产经常处在亢奋过热的状态下，拿块地就能挣钱的时代太不正常了。过去房地产过热的同时损毁了其他行业，比如制造业。因为房地产挣钱，制造业就把资产和精力用到这个领域。我们应该欢迎看到房地产市场调整，房地产也需要调整回归正常。 陈淮：棚改和调房价无直接关系 业内聚焦万亿投资推进棚改 陈淮：棚改和调房价无直接关系 本报博鳌8月7日电（记者光明 实习生杨苑）住建部此前表示，今年我国继续推进棚户区改造，全年计划改造470万户以上，预计完成投资将超过一万亿元。今天的博鳌房地产论坛上，华远地产董事长任志强认为，棚户区改造冲击市场，对此中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮认为，棚户区改造和调房价无直接关系。 任志强认为，国家在十二五期间提出要大量建设保障房，挤出了商品房的需求。用市场的办法是可以解决房价问题的，政府在出让土地时，应该想到把地价降下来，还有降低各种方面的税费。所以房价这么高，和开发商没什么关系。 陈淮对此进行了反驳，他认为，棚改不是简单的保障房，不是廉租房，棚改和调房价没关系，和城中村改造等留下的问题有关。保障房多是政府单打独斗，开发商因为利润原因一直不愿涉足，棚改就是提供了政策和市场相互结合以及共融的切入点。棚改和城市升级改造有关系，棚改地区很多都是城市核心区。 中国房地产业协会名誉副会长朱中一建议，在拆迁安置和棚户区改造安置中，可在尊重被拆迁户意愿的前提下，尽量扩大货币补偿的比例，让被拆迁安置户在市场上购买或租赁合适的住房；或者由地方政府与开发商议定一个合理价格，开发企业让利，政府在税费上给予优惠，由政府组织团购，采取货币补偿的办法集中安置。 |
