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作者：来源：长江证券

　　[摘要]

　　报告要点事件描述财政部等三部门发文调整房地产交易环节契税、营业税：对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，首套减按1.5%的税率征收契税，二套按2%征收。个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。北上广深单独对待。

　　事件评论税费政策的变化。整体来看，三部委此次税收调整的最大变化是普遍调低了交易契税和营业税的税率，但我们认为此次与之前税费政策调整相比，更深层次的变化有两个：1、取消了普通住宅与非普通住宅的划分，一律以面积（90平）和持有年限（2年）为限；2、单独将北上广深四大城市列出，此次公布的三项调整中，只有首套房契税政策适用于这四大城市。

　　政策主线依旧未变。此次税费调整的两大不同进一步反映了新一代地产政策的两个特点：重新重视并呵护改善性需求、区别对待分类调控。这与14年中放松限贷限购以来的所有的地产新政均一脉相承。而正如我们一直以来所强调的，新一代地产政策的核心是以需求端持续宽松纾解地产库存的“堰塞湖”，在行业整体高库存局面没有得到实质性解决之前，一线城市以外的所有宽松政策都值得期待，减免交易税费也在应属之列。从这个角度而言，降税费没有“超出市场的预期”，当然也“符合我们的预期”。

　　政策受益面仍将有限。我们一直强调，以需求刺激为基点的去库存政策真正利好的会局限于目前的二线城市和区域中心城市。主要原因在于需求刺激能否见效的关键在于能否激发潜在购房需求，而大部分三四线市场首先由于人口持续流出，潜在需求总量在下降；其次由于低价、低杠杆率、大面积、二手市场低流通率，其对于税费、信贷政策的敏感度较低，政策调整激发潜在需求的能力有限。

　　投资建议。结合近期一系列利好政策，我们认为16年行业政策仍将维持宽松；而受益于以刺激需求为基点的去库存政策的两类地产公司尤其值得关注：首先是龙头公司，经过开年以来的大幅调整之后，地产龙头的估值已极具吸引力，本身政策受益面大，此类公司我们首推、。

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