房地产去库存：供给侧政策还是太少

2016-04-08 00:00:00      中国经济导报

学人简介： 中央财经大学中国金融发展研究院副教授

内容辑要：
    要把经营无能的低效地产商淘汰，从这个角度看，去库存与去杠杆、去过剩产能、兼并重组，都是一致的。

李杰

    房地产去库存这项政策自去年年底成为国家任务以来的短短几个月，深圳、上海房市的疯狂，北京学区房的宇宙价格，房价上涨速度之快，幅度之大，不断突破着人们理解的极限。这一波一线城市房价的暴涨，跟此前去库存的一系列政策是紧密相关的。我们可以来梳理一下，看看这一系列的去库存政策是否符合供给侧改革的思维。
    首先，去库存本来就应该是供给侧改革的一个重要的政策建议。但是，此前房地产去库存的诸多具体政策，却仍然是在需求侧的思维。沈阳夭折的大学生零首付购房政策就是最极端的一个例子：这项零首付政策针对大学毕业5年之内的新兴工作群体。我们知道，大学刚刚毕业，入门工资不高，自己刚刚财务独立，是财力最紧张的时期。他们大多是租房，对购房没有特别需求。而且他们对房价波动的风险是没有足够的抵御能力的。零首付政策创造出大学生的购房需求，是虚假的和不可持续的需求，是大学生财力负担不了的需求。房价只要下降5%，这些零首付的大学生们就有放弃房贷的动机，因为市场上其他房子的价钱比他们要付的房贷低了5%。幸好这种政策只持续半天，否则，这不是帮了大学生，而是引诱大学生去承担他们无法承担的风险；这也不是去库存，只是把库存从开发商手中转移到银行手中而已。
    鼓励农民工回三四线城市买房就是另一个例子：农民工要是喜欢三四线的房子，而且他们如果负担得起，他们自己会去买。如果他们不想买，说明这房子不适合他们真正的需求。地方政府口头鼓励也就罢了，如果出台具体政策，例如：年轻农民工零首付，或者地方财政补贴等等，怂恿他们去承担房价波动的风险，这只是创造出虚假需求，害了农民工及地方银行而已，库存仍在。
    总之，降首付，财政补贴购房，今年一月份银行的天量房贷，这些都是打鸡血般的刺激政策，都属于典型的需求侧政策，这只会让扭曲的房价更加扭曲，价格信号错乱。而当前，面对暴涨的一线城市房价，上海、深圳又开始限购、限贷，这种病急乱投医，又是想控制居民的需求，仍然是需求侧的政策。
    那我们应该如何从供给侧来思考去库存问题？首先我们要明确的是：去库存的主体在于每一个微观企业，而不是政府。换句话说，卖房子是每个房地产企业的事情，不应该由国家来帮忙卖房。在目前的市场条件下，房子卖不出去，说明房子不被需要，或者房子质量有问题，或者价钱太高。这对于房地产企业来说，现房应该降价，以后造质量更好的房子，或者直接破产，把土地、资本、劳动力释放到更有生产率的企业去。而政府如果来帮忙卖房子的话，鼓励房贷，货币放水，让没有风险承担能力的农民工来买，这就创造出虚假需求，扭曲了市场价格信号，违背了让市场成为调配资源主体的承诺。简而言之，政府不该成为企业的销售部门。
    从供给侧看去库存，着力点在于供给方，也就是地产商。要把经营无能的低效地产商淘汰，从这个角度看，去库存与去杠杆、去过剩产能、兼并重组，都是一致的。这些低效地产商往往是以债养债，杠杆率最高的，他们的产能往往是过剩产能，他们也是最应该被兼并重组，甚至破产的。最不应该做的就是创造无效的需求来补贴这部分无效的供给。
    同时，我们知道，从供给侧去库存是长期政策，是痛苦的结构调整。短期中，我们必须承受经济调整的成本。这注定我们对于供给侧发力后的政策效果的期待需要有耐性。兼并重组需要时间，破产需要时间，下岗再培训、再就业需要时间。我们可以静待市场消化库存，调整结构，假以时日，经济周期上行，结构调整完毕，我们才可以看到供给侧政策的效果。反过来说，对于任何短期有效的政策都要保持必要的警醒。

【期号：2862】【版面：B02】【作者：李杰】【】