10月末以来，房企发行公司债不得用于购置土地等系列新政的颁布让房企在债券市场的融资通道开始收紧。

房观察指数统计分析近年来房地产投资资金结构的数据后发现，随着外资的持续撤离和其他金融渠道的资金缩减，房企融资艰难的问题将进一步显现。

外资投资大幅撤离 公司债规模攀升

据国家统计局数据显示，2014年－2016年近3年间国内房地产投资资金累积值逐年攀升，2016年进入房地产投资的资金远超2014年及2015年。

而逐年上浮的投资资金，其来源主要由国内贷款、外资、自筹资金、其他资金等4种渠道构成。2016年截止10月的房地产累计投资资金中，其他资金（股权融资、理财资金等）占比50.38%，其余按占比由高到低依次是自筹资金、国内贷款和外资。

首先是来源之一的国内贷款。数据显示，2016年国内房地产投资的国内贷款出现明显下降，对比2014年10月的累计金额减少了2.43％合计431.43亿元，同比2015年虽有小幅上涨，但若考虑到2015年行业整体情况低迷，此增幅可暂且不计。结合政策和统计数据来看，地产行业银行贷款的融资渠道呈现收紧趋势。

值得关注的是，不同于国内贷款的小幅下降，地产投资资金的外资来源自2015年以来大幅缩水。数据显示，2014年外资资金大量布局国内房地产，同年累积投资金额达639.26亿元，但投资增幅在2015年开始持续收缩，同年4月开始负增长，截至2016年10月，外资投资累计金额同比下降49.05%合约118.46亿元。

与银行贷款、外资投资类似，房地产投资的自筹资金来源也出现了下降。2016年10月房地产投资自筹资金累积值同比2014年减少了1467.33亿元。自筹资金的减少，正是近年来行业利润不断压缩的一个信号，而土地价格的不断攀升则是行业利润走低的主要原因。数据反映出房地产投资来源的国内贷款、外资、自筹资金均在减少，但投资资金总额却仍在上升。

不断增加的房地产投资总金额中，其他资金（股权融资、理财资金等）是其攀升的主要来源之一。国家统计局数据显示，2016年房地产投资的其他资金来源出现跳涨，今年上半年增幅尤为明显，截至2016年10月其他资金累计值达59070.57亿元，同比上升35.20%，合约15380.42亿元。

房企发债频繁 政策调控限制公司债比例

银行贷款、外资及自有资金等渠道的收紧，提高了地产企业的融资难度，而同期公司债发行要求的相对放松和扩容，为房企融资开放了另一通道，因而包括公司债和理财资金在内、融资门槛较低的其他资金投资比例在2016年出现增长，而地产企业的发债规模和频率也印证了这一数据。

11月29日，阳光城公告宣布已收购物产中大集团股份有限公司旗下15 家公司股权，包括成都中大文儒德项目。2016年，阳光城在全国范围内大肆拿地收购、发展迅猛，截至目前其通过公司债融资金额同比2015年增加26.5%。此外，房观察指数选取并梳理了2015年国内房企TOP10的3家代表型企业（万科、碧桂园、融创）的公司债发债额，发现2015-2016年期间这些房企均利用债券融资窗口期大幅发债。

数据均来源于上述公司年报

但10月以来，在地产企业大举发行公司债、热点城市高价地频出的趋势下，政府开始出手进行宏观调控，公司债融资政策收紧。10月末上交所与深交所相继发布公司债新政，明确房地产企业的公司债券募集资金不得用于购置土地，并设立发行公司债的准入门槛，要求为主体评级AA及以上的公司，且是以房地产为主的央企、国企或排名前100的其他民营非上市房企，并要求限制“地王”。

“这是从债券市场方面配合这轮房地产整体调控所作出的举措，特别是一些热点城市比如合肥、南京等，目的就是从融资端口控制房地产泡沫，防范地产行业风险转移到金融市场中。” 四川大学经济学院经济系教授、博士生导师韩立达告诉观察员。

房地产是公司债市场发债规模最大的主体，因而此轮公司债的调控可以看作是针对房企利用公司债券融资增加财务杠杆而采取的市场规范手段。可以预见，公司债准入门槛的提高和资金用途的限制将使地产公司发行规模在下阶段呈现大幅下降的趋势。

房观察指数分析认为，随着银行、外资、自筹资金及公司债等融资渠道门槛的全面提高，势必进一步加剧房企融资的难度。这对于目前依赖资金杠杆激进拿地、大举扩张的上市企业而言，累积的风险将尤为凸出，财务压力将逐渐是大多数房企会共同面临的难题。这将对下一阶段房企的存货去化周期和资金回笼速度提出更高的要求。

“接下来房企间的兼并收购现象会更频繁，行业的集中度也将进一步提高。”韩立达补充说到。中长期来看，房地产行业大整合趋势不可避免。

在行业资源大整合的浪潮下，一方面房企间兼并重组、联合合作的动作频发，另一方面开发企业经营不善、资金链断裂的事件也屡见不鲜。而这些现象背后，反映的其实都是地产企业的资金实力差异。随着行业增速的下降和频繁变化的风向，被裹挟其中的地产企业，将面临更剧烈的行业竞争和分化。拿地策略、存货周转率、杠杆水平、差异化竞争力等都将是一个优质房企需要具备的要素。

（数据整理分析自国家统计局、相关房企公司年报及企业公告）