6)缺少一流的人才

3)济南产业支撑需要时间

济南本期很多楼盘涨幅已高达1倍，已基本达到321的局面，即核心地段、重点学区房3万，核心周围等高档社区2万，西北部1万的房价基本面。但就济南的经济储备和未来的几年的发展趋势来看，即使再涨也显后劲不足，这种高涨幅不会成为长期态势。

济南房价走势方面：

5)CBD发挥作用时间

虽然济南CBD的带动作用一直被寄予厚望，但全面投入使用需要5—10年，这对于许多购房者来说充满了不确定因素。

7)土地供应量增加济南新规划城区面积比以前大了2.7倍，必将释放更多的土地供应量，从而造成房价回落。

济南房价的顶部在哪?让我们理性地来分析一下

4)政府调控政策出台后的影响

作为房价“四小龙”之一的山东济南，房地产市场调控过后，房价有什么变化呢?根据中指院对全国100个城市新建住宅的全样本调查数据，11月全国百城新建住宅平均价格为12938元/平方米，环比涨幅较上月回落0.77个百分点。

济南11月二手房均价11215元/m，济南12月二手房均价11532元/m ，环比上月上涨2.83% ，同比去年同期上涨24.25% 。

所以投资者不必恐慌，建议不要盲目跟风追高，多了解区域房价，掌握近期房价的走向趋势，多关心国家政策方针，理性面对市场。

国家八横八纵高铁规划，济南不占优势。

成交方面，此前，据中国 指 数研 究院统计，济南10月房价涨幅为2.89%，而济南9月份房价涨幅4.18%，10月份涨幅下跌1.29%。而11月，济南房价均价10394元/㎡，涨幅再降1.02%，连续两月连降。济南住宅成交量下滑明显。

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1)济南的全国城市定位。

经济的转型升级，增长动力换挡都需要人才的支撑。济南一流人才匮乏，支撑城市发展的人才的后备资源不够，且与周边城市的竞争较大。

打造强有力的产业集群，并非一朝一夕可以实现，有效利用政策资源和自身优势,吸引上下游企业落户、投资,延伸产业链条,打造产业集群。不仅需要时间的沉淀，更需要大量的市财政统筹资金。在短期内绝不可能实现。

2)交通位置。

尽管有成千上万家房地产公司在进行二级开发，但源头生产资料——土地为政府垄断，多年来，政府一直以土地供应控制来影响市场价格，而限购政策调控则会抑制房价。

济南11月新房均价10726 元/m ，济南12月新房均价10848 元/m ，环比上月增长 1.14% ，济南当前在售楼盘 173个，当前待售楼盘 114 个。

环渤海地区南翼中心城市，省会城市，主城人口控制在500万以内的大城市，而非规划为特长城市或超长城市，所以因区别于北、上、深、天津等一线城市，也区别于杭州、南京、武汉等特大城市的规划。所以理性分析济南还是二线城市。

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