【兴证固收】海外地产债的那些事
来源：互联网    作者：中国房网    发布时间：2017-02-07 12:00
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    息票主要集中在4-6%、6-8%和8-10%，其中4-6%居多。从海外地产债发行的息票分布来看，4%-6%，6%-8%和8%-10%是最主要的三个集中区，其中4-6%合计超过1500亿元人民币，占比30%，6-8%和8-10%占比分别为28%和21%，三者合计占比近80%。

　　美元债是绝对主力。现存的202只海外地产债中，美元债162只，占比超过80%；从发行金额看，各年海外地产债均以美元债为主，如2016年美元债发行金额占比超过90%，其次是人民币债券和港元债券。

　　报告正文


二、海外地产债的到期情况    海外地产债的集中到期时间为2017年2月，2017年其他月份和2018年各月偿还总金额相对比较均衡，本息之和大致在1500亿左右。若从本金到期量的分布情况看，2017年2月海外地产债到期量高达1.14万亿，远高于其他月份。进一步，从到期本金和利息加总计算的总偿还金额来看，2017年2月总偿还金额近1.2万亿，占2017全年偿还总金额的46%。另外，除了2017年4月和2018年9月等少数月份外，其他月份的总偿还金额大致比较均衡，中枢在1500亿左右，2017下半年-2018上半年各月总偿还金额相对稍大。

　　息票主要集中在4-6%、6-8%和8-10%，其中4-6%居多。从海外地产债发行的息票分布来看，4%-6%，6%-8%和8%-10%是最主要的三个集中区，其中4-6%合计超过1500亿元人民币，占比30%，6-8%和8-10%占比分别为28%和21%，三者合计占比近80%。
　　3-6年是最常见的发行期限。从现存债券的发行期限来看，0-3年，3-6 年以及9-12年是比较常见的发行期限，其中3-6年最为常见。

    美元债是绝对主力。根据彭博数据，现存海外地产债共202 只，其中美元债162只，人民币债20 只，港币债券14只。从发行金额看，各年海外地产债均以美元债为主，如2016年美元债发行金额共计907.41亿人民币，占比90.7%，人民币债券合计 16亿人民币，占比5.2%，港币债券合计40.85亿人民币，占比2.3%，其他年份还存在发行欧元债、马来西亚债和新加坡债的情况。

    2012年底至2013年底发行的海外地产债几乎都含有赎回条款，2014-2015年发行的海外地产债存在较大比例的不含特殊期限条款的情况，2016年底开始出现较大规模的“回售条款”债券，2017年1月发行的海外地产债全部含有“赎回条款”。2013年底之前，几乎所有的海外地产债均含有“赎回条款”，2014-2015年开始出现不含特殊期限的海外地产债，2014年10月、2014年11月、2015年9月和2015年11月合计发行的近20亿元海外地产债均不含有赎回或回售条款，2014年7月、2014年8月、2015年5月和2015年8月等月份发行的海外地产债中不含特殊期限的债券占比也较高。值得注意的一个现象是，2016年12月发行的海外地产债含有较大规模的“回售条款”，而且2017年1月已发行的海外地产债全部含有赎回条款，这或在某种程度上说明，市场对非人民币债券市场的预期正在走向分化，发行人和投资者都开始日趋谨慎。


    现存海外地产债评级以BBB+、BBB-、BB和B+为主，整体上看，2012年以来海外地产债发行平均评级有下行态势。当前，现存海外地产债的发行评级主要集中在BBB+、BBB-、BB和B+四个评级，其中BBB+和B+均超过了500亿元人民币。进一步，为了探究海外地产债发行评级的变动规律，我们首先对不同评级赋予不同分数，设评级A对应的分数为18，每降低一个评级单位分数相应减少1，最低评级CCC的分数为6，然后用每月债券发行数量为权重加权计算出月均评级。由图可见，从2012年初至今，平均评级表现出上下波动的走势，但总体趋势缓慢下移。

    3-6年是最常见的发行期限。从现存债券的发行期限来看，0-3年，3-6 年以及9-12年是比较常见的发行期限，其中3-6年最为常见，现存海外地产债中，3-6年期债券超过了3000亿元人民币。

　　现存海外地产债评级以BBB+、BBB-、BB和B+为主，整体上看，2012年以来海外地产债发行平均评级有下行态势。


　　一、海外地产债的发行情况
　　2010-2014年是海外房企发债集中期，2015年开始转向国内债市融资，2016年四季度后房企海外发债量再次上升。2010年之前只有零星发行，2010-2014年发行量飙升是国内外政策共振的结果，国内政策收紧叠加海外量化宽松共同催生了海外地产债发行。2015年初，国内放松了房企融资条件，大量房企转回国内债市融资，2016年国庆后，国家加大了房地产调控力度，房企海外融资述求再次升温，部分寻求海外发展的房企也有较强的海外融资需求。
　　2010-2014年是海外房企发债集中期，2015年开始转向国内债市融资，2016年四季度后房企海外发债量再次上升。我国海外地产债发行量在2009年之前基本是零星发行，2010年开始快速增加，发行高峰集中在2013年和2014年，2015年后发行量开始下行，随着2016年四季度地产调政策出台，房企海外融资的述求再次升温。2010-2014年海外地产债发行量大幅增加主要是国内外政策共振的结果，2009-2011年中国内货币政策处于紧缩周期，央行先后多次加息升准，再加上2014年之前国家对房地产行业保持紧缩性调控，开发商在国内融资渠道非常有限，而且融资成本较高；与此同时，美欧等发达国家仍处于量化宽松周期，海外融资成本相对低廉，可获得性也相对较好，这促使大量房企在海外发债融资。2015年1月，证监会修订并发布了《公司债券发行与交易管理办法》，修订的主要内容包括扩大发行主体范围、丰富债券发行方式、简化发行审核流程等七大方面，这使得地产商开始将注意力集中于国内债券市常虽然国内发行政策放松以及2012年以来的货币宽松周期有利于降低房企发行成本，但2015年市场开始出现较强的人民币贬值预期，尤其是“811”汇改后，市场对人民币的预期一度出现了方向性扭转，房企对在海外发行非人民币债券开始变得较为谨慎。2015年和2016年国内人民币地产债发行量都处于历史高位的事实反映出开发商已将融资目光转向了国内。然而，随着2016年国庆期间22个城市被“限购限贷”以及随后沪深交易所和发改委收紧了房企融资渠道，开发商开始重新求助于海外债市，同时，随着国内房价快速上涨，部分开发商开始逐渐向海外市场布局，这也在一定程度上催生了海外地产债发行。

　　1. 海外地产债的发行情况


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　　2012年底至2013年底发行的海外地产债几乎都含有赎回条款，不含特殊期限条款的地产债主要集中在2014-2015年发行，2016年底开始出现较大规模的“回售条款”债券，2017年1月发行的海外地产债全部含有“赎回条款”。
　　2. 海外地产债的到期情况
　　海外地产债集中到期时间为2017年2月，2017年其他月份和2018年各月偿还总金额相对比较均衡，本息之和大致在1500亿左右。若从本金到期量的分布情况看，2017年2月海外地产债到期量高达1.14万亿，远高于其他月份。进一步，从到期本金和利息加总计算的总偿还金额来看，2017年2月总偿还金额近1.2万亿，占2017全年偿还总金额的46%。另外，除了2017年4月和2018年9月等少数月份外，其他月份的总偿还金额大致比较均衡，中枢在1500亿左右，2017下半年-2018上半年各月总偿还金额相对稍大。

　　投资要点
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