无论在何时，资本都是房地产企业最为关心的事情。然而在2016年，房地产行业的资本游戏已经不再是以往的玩法，随着人民币的持续贬值、国内融资成本的下降，整个房地产行业将可能迎来全新的 金融游戏 。在过去几年盛行一时的 海外融资 开始退潮，而国内融资渠道则变得愈发宽松。在2016年初，就已经有房企大规模赎回海外票据。随着大环境的改变，房地产企业融资发债的热潮已经开始转向，从海外市场回归到国内市场。

　　2015年9月，由万科牵手鹏华基金首次合作的鹏华前海万科REITs正式上市发行，成为国内第一支真正意义上的公募REITs，该基金募集总额为30亿元，其中将以不高于基金资产50%的比例投资于万科前海企业公馆股权，获取商业物业稳定的租金收益；同年12月，由招商证券牵头的国内市场首只国有不动产REITs 招商创融-天虹商场资产支持专项计划 发行完成，该产品总融资规模为14.5亿元，资金投向一家国资背景的深圳老牌百货商鼎诚大厦裙楼，该项目开辟了现有国资管理体系下的资产证券化新路径。

　　现时海外融资成本已经使得企业不得不重新调整其金融策略。事实上，随着人民币贬值与美金的强势，海外融资成本已经非常高。

　　分析指出，2015年房地产行业在金融运作上，跨界多种金融业态、利用金融资本推动企业发展已不再是个体行为，而是成为了一种行业发展趋势。2016年品牌房企将会继续深耕细作，加大金融业务投资和金融资本利用，加快金融业转型步伐，未来房地产行业与金融业的结合将会更加密切和深入。

　　中国指数研究院常务副院长黄瑜女士分析指出，根据中国指数研究院早前发布的《2015年中国房地产金融发展趋势研究报告》，在经济增速放缓、通货膨胀率低位运行的大背景下，央行延续2014年11月以来稳健偏松的货币政策，年内实施了五次降息，四次全面降准，以及中期借贷便利（MLF）等多种创新型货币投放渠道，向市场释放大量流动性，并逐步引导社会融资成本下行。分析认为： 房地产在宽松的货币环境中受益，行业资金面得到明显好转。然而从行业发展现状看，房地产市场仍以去化为主，导致企业投资动力不足，在此背景下，频繁亮相的金融市场政策，为房企向金融业转型及加速吸收金融资本营造了良好环境。

　　而除了 金融触网 以外，资产证券化也是房企另一种创新型融资方式。2015年随着资产证券化相关政策的进一步落实，房企对资产证券化项目热情高涨，相继推出各类产品打破了我国房地产资产证券化的发展困局。资产证券化产品作为一种直接融资工具，在改善企业融资环境、盘活存量资产、加快建设资金流转速度等方面操作性更强，对于房企来说具有极大的吸引力。

　　实体资产证券化项目落地，打破了房地产资产证券化发展困局。商业地产等持有型物业占用的资金量较大，会对房企产生一定的经营压力，而实体资产证券化的推出为企业破除了融资难题，有效改善了企业资金流。

　　在去年有发海外债的房企，其年利率再加上人民币的贬值幅度，基本都接近10%甚至更高。而按照2015年前三季度的数据，房地产板块ROE水平降为6.1%、净利润率水平降为9.4%，均是2007年以来的最低点。换言之，房企的净利润水平已经超过了海外融资的成本。这也是各大房企急于提前赎回海外票据的关键所在。

　　房企转向国内资本市场

　　房企发力金融创新

　　海外融资成本愈发高企

　　2015年两会期间李克强总理在政府工作报告中提出了 互联网+ 行动计划，加快了互联网思维向房地产行业的渗透，具有巨大发展潜力和市场空间的互联网金融吸引着各大房企频繁触网。

　　以2015年6月25日五洲国际发行的1亿美元海外债为例，发行当时该债券年利率为13.75%，加上逾4%的人民币贬值幅度，成本已高达17.75%。而该债券的到期还有2年。

　　事实上，货币市场的变化对于房企的融资方式的改变非常重要。海外融资压力的剧增，已经很难在海外市场找到便宜的融资途径，但是同时，国内的融资渠道则变得充裕起来。

　　2015年可以说是房企大举进军互联网金融领域的元年，选择与机构合作是目前房企开展互联网金融业务的主流方式，而在产品的开发与设计上房企不断增加创新元素，使得产品种类日益丰富。