万达这款产品类似于Pre-REITs，王健林在赌，三年之后，商业物业通过REITs上市将成为常态。届时，已经用三年时间趟过了养租期的万达广场，将凭借优异的租金表现获得资本市场的青睐。这是投资万达广场的普通投资者的最佳退出路径。

REITs（房地产信托投资基金），中国地产金融最后一块遗落的拼图。它的背后，是全球1.8万亿美元的巨大市场。但在中国内地，REITs只出现在教科书和地产金融从业者的想象里。推崇者的狂热和相关政策的滞后形成巨大落差，十年来，REITs若隐若现，但一直未见实质性的突破。

这款产品聚焦于一个优质办公物业项目的租金收益权，而不是该资产本身的产权。究其原因，前海企业公馆其实是万科的一个BOT项目。所谓BOT，地是前海政府的，物业产权也是，万科只负责建设和运营，在到期之后还要交还给政府。这个运营的期限是8年。

万达利用了快钱的互联网金融通道，用结构设计突破了众筹最高200人份额的限制，真正形成了一款可以滚出庞大资金雪球的大众化金融理财产品。

两天后的6月26日，前海REITs正式迎来公开发行，总规模30亿元，预期年化收益率8%。发行渠道主要是银行的柜台，面向个人投资者。发行期间，投资者单笔认购门槛为10万元。产品成立并在深交所挂牌上市后，在二级市场可以1万元为单元进行交易。

万科面临一个“赔本赚吆喝”的窘境。万科去年发债的利率低至4.7%，然而把前海项目做成REITs之后，相当于给万科换来一堆年化成本8%的钱，在降息降准、融资环境宽松化的大背景下，万科吃了暗亏。