从天津、上海到深圳，从银监会到证监会，从廉租房、公租房到商业地产，REITs到处游弋，但又无处安身。这一次似有不同，REITs的身影闪现在一个可见、可触碰的范围内。尽管万达和万科各自探索的产品，离真正意义上的REITs尚有距离，而且复制推广的意义十分有限，不过，翘首多时的地产金融观察者，已经将2015年视为“中国REITs元年”。

万科这支REITs将获得前海企业公馆项目未来八年的收益权，分享除物业管理费收入之外的所有营业收入。另外，资料显示，这款REITs还有50%的资金会用来投资其他固定收益类资产。它采用现金分红方式，收益每年至少分配一次，且分配比例不低于当年可供分配利润的90%。

这也与上海地方政府的支持密不可分。万达和上海自贸区合作搭建了准REITs权证交易平台，这相当于给场外交易的产品提供一个特殊的交易空间。在投资三个月后，投资人可以将份额在快钱信息平台上进行报价转让，实现流通或退出。它的流动性，并不比在交易所进行场内交易的公募REITs差。

全球1.8万亿美元的REITs市场，美国独占了将近1万亿美元的份额。几乎所有能产生稳定现金流的不动产，都被打包为REITs呈现给普罗大众。较为常见的如商场、写字楼、酒店，还有学生公寓、停车场、公共厕所，甚至一座监狱、一片森林。

在欢欣鼓舞之外，吐槽的人也越来越多。政策和法律打开的口子非常有限，政府还没有在最关键的税收优惠问题上有所突破。此外，由于这款REITs并不拥有物业的产权，所以它分享不到物业增值的收益，因此，只有用租金收入来覆盖给投资者的8%年回报率，这给了运营者万科很大的压力。

这款众筹产品的门槛比万科的REITs更低，只需1000元即可购买。但王健林给出的预期收益率却比万科的REITs高多了——预期年化收益在12%-20%。尽管万达并不提供保本付息承诺，但它却给出了一个颇令人信服的测算依据。

万达要在十年之后开业1000座万达广场，利用具有REITs概念的众筹，实现商业物业经营的轻资产化，是王健林的核心逻辑。当万达广场的建设不再依赖自有资金了，王健林就能真正获得他想要的扩张速度。

但这毕竟还不是真正的REITs，万达打了一个金融创新的擦边球。在稳赚1号属于债权还是股权众筹方面，万达也模棱两可。在万达内部人士看来，这是一款带有上市或转让资产优先权的类债券型产品，它是上海自贸区金融创新的产物。

如果说，REITs的本质是一场全民参与的不动产投资盛宴，那万达最近推出的商业地产众筹产品稳赚1号，也与REITs极为神似。它让普通人参与到不动产开发运营环节，分享租金收益和物业增值收益，并且具有灵活的流动性。

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万达和万科，中国商业地产和住宅地产的两大龙头，自上个月正式确立合作，已过去46天。在这段时间内，两家公司不约而同在地产金融创新领域做出新动作，给自己贴上了“REITs”的标签。

而且，它很难说是万科主观想要的东西。它的推动者是前海金控和鹏华基金，万科作为交易对象配合，其中的谈判十分波折，有参与者甚至用“打架斗殴”来形容。

“稳赚1号”的期限不超过7年，收益由两部分构成，一是万达广场项目的租金收益，每年派发，大约年均能达到6%；二是投资物业的增值收益，在退出项目时一次性发放。方案显示，资产包在三年之后可选择REITs或其他形式上市，这样的话物业增值部分的收益最高能达到年化14%的水平，如果不选择上市，满七年后万达将回购物业，或者由第三方收购，物业增值收益也能达到6%。两部分收益相叠加，预期年化收益在12%-20%。

一周前，万达这款众筹产品成功发行，三天之内总共募得资金50亿元，其中5亿元面向个人，45亿元面向机构。这笔钱将支持五个万达广场的建设和前几年的运营。另外，万达还单独从紧密合作的金融机构那里拿到50亿元直投资金。这意味着，短短几天，万达就把100亿元收入囊中。由于市场反响太过火爆，据悉，另一个50亿元的众筹也即将启动。

一位地产基金从业者表示：“万科这支基金居然没有项目的所有权，这一开始就从根本上断了这个产品实现破产隔离的可能性。也就是说，实际上这次证券化的只是个BOT项目的‘特许经营权’而已。从这一点上看，跟真正意义上的REITs相似度还不如中信此前发的私募产品。”

万科内部人士承认，这支公募型REITs，万科让渡了项目8年收益权，然而，其中产生的运营成本，则仍由万科承担。为了提升租金，万科可能会加大成本投入，但收益归了基金，成本却由万科买单，这在万科内部引起很大的争议。

这一次有所不同，公募的意义在于引进个人投资者，受益人群非常分散，且能上市交易之后，流动性更好。没有谁能忽略这支产品的开创性意义，它用REITs为自己命名，看来也实至名归。不过，在专业人士看来，这款REITs离预想中可以大规模借鉴开来的产品，还有一定距离。

万达凭此在短期内获得大量用于扩张的现金，这让整个地产界羡慕不已。

在国际上，REITs具备收益稳定、高分红、高流动性、高成长等特点，一直被视为在股票、债券、现金之外的“第四类资产”。它是最重要、最主流的地产金融形式。

6月24日，深圳前海万科企业公馆，一个名为“前海公募REITs金融创新高峰论坛”的活动，为万科和鹏华基金主导的公募REITs做了最及时的预热。来自政府、房企、金融机构、行业协会的参会者，难掩兴奋，在他们看来，这一天，等得太久了。

这是迄今为止，与国际主流的REITs最为接近的一支产品。此前，中信包装了中信启航和苏宁云创两只“私募REITs”在深交所挂牌。但由于政策限制，这两款产品都只面向机构投资者，而且具有一些固定收益的债的特征，还无法称之为真正的REITs。

万科的公募产品有REITs之名，也可以说有REITs之实，但很难说对于万科自身而言有多么大的意义，万科并不依赖这笔融资。但万达不同，这款众筹无名无实，但却产生了真正的REITs才具备的惊人效用，给万达打开了一道轻资产的大门，为接下来万达广场的爆发式增长提供了支持。

英国、日本、新加坡、香港等市场的REITs也非常成熟。但在中国内地，长期以来，人们在这一块巨大的蛋糕面前徒增艳羡，但随着万科的象征试水、万达的精致模仿，那一天的到来似乎不再遥远。至少，像万达这样的商业地产商，已经等不及了。

REITs标的物——前海万科企业公馆，是一个出租率达到100%的高端写字楼项目。万科内部人士告诉界面新闻记者，目前已出租办公楼的平均租金水平可以达到每平方米每月250元，最高的能达到每平方米每月320元，这已经达到了深圳福田CBD的租金水平。这为其充当REITs标的资产提供了可能。

但万科内部人士也表示，并不太注重眼前的利益，目前万科正加快转型，从住宅开发商升级为城市配套服务商，将来万科将大批量推出这种配套服务型的产品，万科内部给这类项目取了一个专属名字——万科云。如果这次的尝试能加快REITs的落地，转型之后的万科也将成为获益者。