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(3) 德国商业银行一般采用出售抵押契约、发行地方债券等方式来作为抵押贷款的资金来源，而通过储蓄筹集的资金所占比例很小。其住宅抵押贷款业务主要通过下属抵 押银行进行。它不仅为住宅建筑商、代理商和个人购建房发放贷款，而且对其他经营住宅的金融机构发放融资贷款。其中住房贷款占德国抵押银行贷款总额的份额最 大。 2、储贷结合的住房金融模式 储贷结合的住房金融模式德国住房制度的一大特色，是自成体系、利率隔离、专款专用封闭式运营的。主要有五方面特点： 一是专款专用。德国住房储蓄银行的资金来源于居民住房储蓄、银行间融资、国家资金等，而资金用途仅能用于为参加住房储蓄居民发放购、建房贷款。 二是存贷挂钩。德国居民要得到住房储蓄银行的购房贷款，必须在该银行存足相应款项。按规定居民要先与银行签定住房储蓄合同，按月在银行存款，当存款额达到储蓄合同金额50%之后，住房储蓄银行把合同金额付给储户，其中存款额和贷款额各占50%，德国银行将此称为“配贷”。贷款是每月按固定金额偿付，一般为合同金额的0.6%。配贷发放是银行根据对各储蓄合同评估值确定的顺序核定的，存款越多，评估值就越高，贷款的发放就越快。配贷机制的推行，有效地降低了借款人的信用风险。 三是利率固定。德国住房融资体系中存、贷款利率都是固定不变的。一般情况下，存款利率为3%，贷款利率为5%，存、贷款利差为2%，同时贷款利率低于其他同期贷款利率水平。 四是实行奖励。为了鼓励存款，德国政府针对收入状况及住房储蓄合同中的存款额对居民实行不同奖励政策，包括住房奖励储蓄金、雇员储蓄奖金和职工资产积累奖励等，使更多中低收入者从中受益。 五是政府与市场紧密结合。德国参与合同储蓄的金融机构既有公营的，也有私营的。住房储蓄银行是国家为解决居民住宅问题于1924年创立的。信用合作社是典型民间合作互助组织，而建房储蓄信贷社、住房贷款协会和建筑协会则既有公营的也有私营的。 3、抵押贷款证券化 抵押债 券是以抵押贷款作为担保的债券，它不通过交易所而直接与发行银行进行买卖，流动性很高。抵押债券利息固定，抵押银行买进抵押贷款的同时，必须对等发行抵押 债券，债券通常采取不记名方式。德国的抵押证券是一种由登记所发行用来证明抵押权登记内容的证券。设定抵押权的协议和登记是抵押证券的必要条件。房地产所 有者在不指定贷款单位阶段，能预先为自己设定抵押权，这样设定的抵押权称为所有者抵押。所有者抵押证券虽然尚未确定贷款单位(债权人)，但能预先借款作为迅速集资的准备，同时还能保守秘密(如果所有者抵押，登记单上不出现抵押权者名字)。由于这两个特点，该抵押证券己被广泛地用作资金融通担保，类似证券还有土地债务证书等。 4、健全的法律制度 德国储蓄银行的发展主要是受国内相关法律保护。德国《住房储蓄银行法》规定，只有住房储蓄银行才能够办理住房储蓄，国家对于居民储蓄的唯一奖励即住房储蓄奖金也只能通过参加住房储蓄才能享受得到，充分调动了居民参加住房储蓄的主动性。同时，也支持了住房储蓄银行的发展。 在资金 运用上，《住房储蓄银行法》规定住房储蓄资金只能用于与住房建设有关的项目，如以居住为目的的房屋建设和改造，为居住区建设的水、暖、电等配套设施等。法 律还规定了银行把储户存款存到其他银行的限额，限制银行将储户存款用于风险交易，从而保障了住房储蓄资金被全部用于居民住房建设。 (三)以新加坡为代表的社会福利基金主导的房地产金融模式 作为新 兴市场经济国家，新加坡房地产业与房地产金融和世界各国相比颇具特色，其最核心的就是中央公积金制度。该制度从单纯的为退休人员提供生活保障的强制性储蓄 计划，逐步发展演变成为一个包括养老、住房、医疗在内的综合性保障制度。公积金由雇员和雇主按雇员工资的一定比例缴纳，由中央公积金局负责管理，一部分用 于缴交者的提取和包括住房在内的消费贷款支取，另一部分则由新加坡政府投资公司负责运营，以增值保值。公积金制度为新加坡住房发展提供了大量资金来源。这 种房地产金融模式的主要特点是： 1、建立以强制储蓄为特征的社会福利基金 在新加 坡，雇主和雇员必须同时按雇员工资总额适当比例缴纳公积金，按月存入雇员个人账户。公积金受新加坡公积金法保护，公积金存款利息按月结算，并入公积金本 金，免交所得税。同时，公积金既不能用来偿债，也不构成遗产。新加坡公积金缴交率是由公积金局根据经济和居民收入水平变化进行相应的调整。如1955年公积金成立之初，雇主和职工缴交的公积金比例分别为5%，最高年份的1985年缴交比例则分别为25%。 2、社会福利基金与住房信贷相结合 建立之初，中央公积金制度的基本宗旨是为退休雇员或提前非自愿脱离劳动的雇员设立一项强制性储蓄计划，即55岁以下雇员及其雇主必须按薪水的一定比例缴纳公积金作为养老储蓄，只能到退休年龄方可提取作为养老费用。随着经济发展和公积金不断积累，公积金的使用范围逐步扩大。1968年以后，公积金开始介入住房领域。公积金账户分如下3个户头：一是普通账户(公积金的72.5%)，用于家庭投资，如购买政府组屋等；二是特别账户(公积金的10%)，达到退休年龄时方能领取；三是医疗账户(公积金的17.5%)。 1964年开始，新加坡政府推出“居者有其屋”的政府组屋计划。政府专门拨出国有土地和适当征用私有土地，同时由银行和中央公积金局提供住房所需资金。中央公积金制度与居者有其屋计划相结合，使新加坡房地产业自60年代起日益兴旺，并成为国民经济的重要支柱和强有力的增长点，带动了整个国民经济良性发展。 3、房地产投资证券化 在几十年公积金管理与运作成功经验的基础上，为打造亚洲的REITs中心，新加坡于1998年开始探讨组建新加坡房地产投资信托基金(S-REITs)，以促进房地产市场发展。 |