仿照美国的成功经验，新加坡政府创造了很多有利于REITs发展的政策环境。如对REITs不征税，即派发股息时免征所得税；允许公积金投资于REITs；任何个人投资者投资于REITs所获取的分红全部免税；外国公司投资REITs只需缴纳18%所得税，REITs买卖房地产免征3%印花税等等。这些鼓励措施极大的促进了房地产投资信托基金的发展。新加坡证券交易所是全亚洲(除日本)规模最大的房地产投资信托(REITs)上市地，也是亚洲第一个允许跨境资产发行房地产投资信托的国家。自2002年7月第一只S-REITs上市以来，目前新加坡证券交易所共有23只REITs，市值超过720亿新加坡元(约570亿美元)。

(四)以日本为代表的混合型房地产金融模式

为了解 决二战后城镇居民的住房问题，日本政府积极推行了“三位一体”的住房政策和活跃房地产金融市场的策略，即政府、民间和个人三者共同投资建造住宅。在此基础 上形成了独具特色的混合型房地产金融模式。在这种金融制度模式下，民间机构与官方的政策性住房金融相结合，住房市场信贷活动非常活跃。这也正是日本能够在 短时间内解决住房问题的关键所在。

日本住房金融的主要特点：

1、以住宅金融公库为代表的官方金融机构是住房信贷市场中重要供给者。1980年，在9.8万亿日元住房贷款中，公营房地产金融机构占31.2%，私营金融机构占62.8%。

2、住房储蓄制度。家庭住房储蓄达到一定额度后可优先购买政府建造的公共住房，并且从住房金融公库获得贷款。

3、财政投资性贷款是住房信贷资金的主要来源。住房领域是财政性投资贷款的重点，1982年，财政投资性贷款25%用于住房方面。财政性投资贷款通过两个途径影响住房建设：其一，它作为住房资金来源转化为住房建设投资，1981年，由财政资金建设的住房占当年住房开工面积47.4%。其二，向住房金融公库提供住房信贷基金，住房公库将取得的资金对需要购建住房的家庭提供优惠贷款。

随着金融市场的成熟与发达，20世纪80年代，日本混合型住房金融中，政府财政的作用逐渐增强。由财政机构向邮政储蓄、年金保险、国民年金、简易人寿公司等吸收资金，然后通过财政性贷款计划，把一部分资金贷给住宅建设公司，转化为住宅建设投资；一部分采取间接融资方式，为住宅金融公库提供住宅信贷资金。

三、经验借鉴与启示

1、完善的房地产金融法律、法规是发展基石和保障

国外四 种典型的房地产金融模式之所以能够成功实践，其中最大的共性就是建立了一套完善的法律法规体系，规范市场主体的行为，支撑房地产金融市场的健康发展。因 此，我国也应遵照市场经济发展的客观规律，根据国家宏观经济发展目标和房地产业发展的需要，并借鉴国外成熟市场房地产金融法律法规，完善房地产金融法规， 尽快构建和完善房地产金融市场的法律法规体系，包括制定和完善房地产抵押贷款、房地产投资信托基金、住房储蓄、住房公积金、住房金融市场的运作管理等法律 法规，为房地产市场发展提供法律保障。

2、健全的房地产金融一、二级市场是发展的助推剂

一定规 模的一级市场不仅能为住房市场的发展提供充足的资金来源，还可以为建立和发展二级市场奠定基础。同时，多元化的一级市场有利于形成竞争性的资金供给格局， 提高资源配置效率。二级市场的运作不仅使得一级市场有了稳定的资金来源，而且极大地增强了住房抵押贷款的安全性和流动性，能有效分散风险，促进一级市场发 展。目前，我国一级市场不完备，抵押贷款机构基本上是商业银行，没有形成多元化、竞争性的市场结构。未来我们应逐步引入各类新的机构，不仅包括各类抵押贷 款机构，还包括一些资产评估、信用评估、风险评估、金融担保、法律咨询等专业化中介服务机构，积极推广个人住房抵押贷款证券化，形成有规模、多元化、竞争 性的住房金融一、二级市场。

3、政府积极参与是房地产金融市场发展的重要因素

政府对房地产金融市场的直接参与是美国之所以拥有世界上最发达的房地产金融市场的关键。尤其是开拓并直接参与二级抵押贷款市场，保证了资金的流动性和较低的支付成本。政府调节和支持房地产金融的机构包括三个系统：一是，一级市场的政策保险保证机构，如联邦住房管理局(FHA)和退伍军人管理局(VA)为 家庭的住房抵押贷款提供担保或保险；二是联邦住房贷款银行系统，如联邦储蓄和贷款保险公司专门从事住房储蓄和贷款保险业务；三是全国性的二级市场经营系 统。美国政府建立了一批在二级住房信贷市场上活动的中介机构，如房地美、房利美和吉利美等。新加坡、德国、日本等国政府在房地产金融体系的发展过程中也都 是起着重要甚至是主导的地位。

4、房地产金融产品证券化是必然趋势

无论是 以证券化融资为主的美国，还是以储蓄为主的德国，抑或以公积金政策为主的新加坡，房地产金融产品的重要形式就是证券化。包括住房抵押贷款的证券化，也包括 房地产投资信托基金等投资证券化等。这是我国房地产金融最为欠缺的，也是未来发展最有前景的。从美、德等国家住房抵押贷款证券化的经验来看，构建特设机构(SPV)是发展住房抵押贷款证券化的不可或缺的重要一环。

（本文来自网络）

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