范桂娟：各种物业类型都各具优势，也具备良好的投资潜力。投资者具体应该选择哪一种物业类型，要视乎其自身情况，其中包括：对某种资产类型独特倾向和了解、地区选择、投资额度、回报率要求、风险承受能力、操盘经验等因素。如果投资者对回报率有一定的要求、承担风险能力较高，并在国内有一定的操盘经验，可以考虑开发型项目。对资本保值和稳定性较高的投资者来说，则可以考虑稳定型物业。

纪刚：目前中国投资者主要投资物业类型以住宅开发、办公楼和酒店居多。其中住宅投资以房地产开发企业与人民币私募基金为主。相对其他物业类型而言，中国的开发商和私募基金对住宅更加熟悉和擅长。同时，越来越多的中国人选择海外置业，无论是出于教育、移民、旅游度假或是资产配置等方面的考虑，对住宅产品有比较广泛的需求。此外，开发商认为依托国内的网络和销售渠道将依旧有助于海外项目销售。不过美国有房产税，持有费用在1.5%~3%之间，并且每年都要交，不像国内零成本持有，这都是在海外投资房产时需要注意的。

酒店投资主要是以机构投资者和家族企业为主。相对于办公楼，投资国际知名酒店管理公司管理的酒店物业可以给投资者带来更多的品牌效应。过去一年中国在对海外的投资中，办公楼和土地交易占到最大比重，分别为57亿美元和50亿美元。商业地产的收益率总体上都超过了不少其他资产。商业房地产和住宅房地产的区别主要是：第一，交易金额、交易门槛比较高，一般人很难涉及。第二，投资过程更加复杂，需要专业的团队管理，需要职业经理人管理，不然买进来，管不好。第三，财务杠杆的推拉非常重要，而且效果非常明显，必须使用专业化的技巧来运用。第四，交易速度非常快。第五，发售方式不同，交易项目源不是公开发售的。投资核心区域的办公楼物业，可以拥有稳定的租金收入，获得稳定的投资回报，并且有很好的市场流动性。另外，在经济处于上行通道的市场，核心的办公楼物业有资产升值的潜力，投资者可以获得资产增值带来的收益。总之，建设投资者一定要选择易买、易租、易售、易管理、易贷款的来进行海外投资。

张平：中国投资者海外投资一个重要趋势就是从专注住宅领域逐渐向商业地产领域转变。盈石集团研究中心研究发现，在商业地产各种物业类型中，最受投资者青睐的物业类型为写字楼和零售物业。据统计，2015年上半年这两类物业交易占全球房地产投资总额的29%和19%，其余依次为开发区、住宅、酒店和工业。写字楼租金收益稳定，运营管理相对简单，市场也比较成熟，可交易项目多，是比较理想的投资物业类型。而零售物业虽然对招商、运营和管理等专业能力要求都相对较高，但投资回报率更高，资产升值潜力也更大，因此是有经营管理经验的机构投资者更为喜爱的物业类型。

Q4

在中国房地产海外投资过程中，有哪些方面亟待加强？

夏飏飏：中国房地产海外投资还处于起步阶段，但中国企业正在不断完善其中国及海外的投资团队。尽管海外投资经验并非短时间可以获取及积累，但是大部分中国企业在其项目分析及项目尽职调查的过程中都非常谨慎仔细，我们相信未来中国企业由于海外经验不足而产生的问题也将得到解决。

范桂娟：由于很多国内投资者也是刚开始涉及房地产海外投资领域，同时对国外的整体经济情况、房地产市场情况、相关的法律和税务规定等各个方面都了解不足，导致不能有效制定适合自身的投资方向和策略。戴德梁行在大中华区有一个专职的海外投资团队，海外投资经验丰富，能够为投资者提供相关建议、协助制定投资策略、选择优质的投资标的，为海外房地产投资打下坚实的基础。

纪刚：中国国内房地产投资者在海外市场的投资往往投资标的要看得见摸得着，投资耐心较低，要求两三年就见效；抗风险能力比较低，偏好现金流非常好、非常稳定的房地产项目。需要提醒的是，因为海外成熟市场的房地产市场与中国国内的房地产行业有很大的差异，因此中国国内的房地产投资者选择投资标的时，投资收益的期望值要根据海外市场的实际状况进行调整，海外的地产市场和中国国内市场的回报是不同的。历史数据显示，从中长期来看，海外地产投资，年均7%~8%的回报就是不错的收益水平。另外，房地产行业是非常区域化的行业，好的项目大都是场外交易。这些项目大都掌控在熟悉当地市场的机构手中，往往在市场上停留时间很短，因此投资者需要有专业团队做尽职调查，下手要快、要准。

在海外投资过程中，中国的投资者需要更多地去了解和学习海外市场，既要培养国际型团队，也要善于借助第三方专业机构或者当地合作伙伴，与房地产顾问公司、律所、税务规划师等专业机构合作可以更快地熟悉当地市场，了解投资标的国的投资流程和交易成本。对于境外地产开发，中国的开发商需要着重考虑的是寻找当地优秀的合作伙伴。房地产是区域化的市场，因此一定要灵活利用好当地的市场资源。同时地产开发建筑分工很细，因此购地开发的房企需要有优秀的建筑设计师、律师、会计师、建筑施工队、销售和地产管理公司。中国海外投资范围愈发扩大，对外投资的难度和风险越不容忽视。中国投资者需谨慎区别不同国家的投资策略。

张平：在海外投资过程中，防范、规避风险是非常重要的。首先要充分了解当地房地产市场环境，做足市场调研的功课。其次要了解当地相关政策法规，特别是资本管制、相关税费、维修管理费用、保险费用、业主权责等有可能被隐藏的风险。建议海外投资经验不足的投资者除加强自身对目标市场的研究外，应尽量与当地信誉较好的专业服务公司合作，如专业律师、税务师等，以有效规避风险。

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夏飏飏：预测2016年甚至2016年之后的很多年，中国房地产对外投资额仍将呈现不断上升的趋势。中国拥有庞大的资本量，而且中国资本的海外投资还处于刚刚起步的阶段，预测未来几年中国资本海外地产投资将流向更多的国家及更多样化的地产资产类型。