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2012-09-11 16:51 | | 分享到： 作者：李彬来源：人民政协网

　　一面是房地产市场持续调控，地产商资金紧张，银行融资渠道受限；另一面是楼市回暖迹象明显最近发布的银行中报显示多家银行房地产贷款余额下降，似乎暗示着房地产贷款潜在风险已经下降。

　　近期，楼市成交量的上涨和中央政府持续调控政策的碰撞使人对房地产市场和房地产业产生疑问:未来房地产市场走向如何？房地产业的发展趋势又如何？

　　对这两个问题，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松在接受本报记者专访时从金融角度谈了他的看法。

　　他认为，未来房地产的金融化特点会更加明显，房价可能从过去的单边上扬变成起伏，很可能和上证指数的波动关系相关性更大。在这样的大趋势下，2012可能成为中国房地产市场显著洗牌的起步之年，也是房地产企业转型的启动之年。

　　房地产金融化趋势会更加明显

　　2012年以来，随着经济形势的下滑，宏观调控从“预调微调”走向实质性宽松，但房地产市场的调控依然不放松。

　　不过，即使在这样的背景下，房地产市场依然陷入“越调越涨”的怪圈。

　　“从控制银根、地根，控制投资性需求入手，在短期内是能起到抑制需求的作用的，在供求不平衡的情况下，有助于市场形成短期的平衡。但有一个很难纠正的缺点。”巴曙松表示，这种调控到后期必然以伤害供给为重要特点，本来是抑制需求的，最后伤害到供给，供给减少了。

　　巴曙松认为，控制银根、地根，控制投资性需求，短期市场上会出现局部性、阶段性的供大于求，很容易看到效果。但是，从金融角度来看整个行业的话，会出现一系列连锁反应:在控制银行贷款、限购、销售放缓等的打压下，渠道资金来源大幅度缩减，开发商会本能地减少新土地的购置和开发。

　　“这种强烈的正反馈，加上房地产行业特定的开发周期，市场的调整后期必然都形成强烈的供应不足，新开工不足。然后，一旦市场站稳，就出现了供求关系的一个逆转。”巴曙松说。

　　他认为，如果这种调控方式不发生改变，整个房地产业的发展方式不会有太大改变，“市场依然会在颠簸中发展，就是用银根、地根，用打压需求的短期措施，形成的叠加和正反馈，再传达到供给不足，供给不足就必然造成市场探底回暖，这个特点在未来会非常明显。”

　　转型的驱动力

　　巴曙松认为，这种以抑制投资、投机性需求为导向的去投资化房地产调控政策可能会变成常态化，这将使刚性需求占有更显著的权重。

　　“这种政策导向意味着未来房地产住宅市场的供给结构需要重点满足以首套自住为主体的刚性需求，而刚性需求提升的空间，则主要来自于最低收入的保障房需求、中低收入的首套住房需求、中高收入的改善性需求。”巴曙松说。

　　在他看来，这种政策导向将促使房地产市场转型。

　　而除了政策导向，巴曙松认为，还有两个不容忽视的因素也将促使房地产市场的转型:新一轮人口流向的新趋势和城市的重新布局及区域增长格局的调整。

　　“未来一个显著的变化是人口流向的变化。过去10年，在中国经济与产业结构中最为典型的现象是人口从内陆向沿海的转移，现在这一趋势开始逆转，重庆、武汉、郑州、沈阳、西安、成都成为当前流动人口回迁的方向。”巴曙松说，这种变化意味着流动人口将会在回流城市产生日益增加的租房和购房需求，且主要以廉租房、公租房、职工宿舍等保障性住房和中低端商品房为主，这将为房地产住宅开发商提供一些潜在的需求空间。

　　而城市的重新布局和区域增长格局的调整将为房地产市场开拓新的区域性市场。

　　巴曙松认为，过去的10年，国内大型和品牌开发商受益于中国城市化迅速推进的浪潮，下一个10年，区域龙头企业以及在区域布局上向二三线城市布局的企业，将会受益于中西部迎头追赶的城市化浪潮。其次，从各方面的评估来看，中国百万人口城市数目将迅速增长，城市空间结构的重新布局将会明显改变房地产市场的需求结构，中心城市的商业地产、不同城市节点之间的物流仓储地产将会获得成长的机会。

　　转型的方向

　　巴曙松认为，以上的三个因素决定了未来中国房地产行业的经营业态和商业模式会发生趋势性的转变。

　　“纯住宅开发商将从分散走向集中、走向分工和差异化，更加关注自身的战略定位；一线城市核心地段的商业地产未来的发展空间逐步突显出来。”巴曙松说。

　　在他看来，房地产转型既是经营业态的转变，也是房地产金融需求的转变，行业转型与金融转型本质上是一致的。

　　“短期来看，针对房地产开发贷款的严格控制是房地产企业启动多元化融资渠道的触发因素，这也是过去两年房地产金融产品迅速增长的原因，从更长远的视角来看，房地产业态的多元化，从住宅开发走向商业地产、物流地产等均会导致企业资产与负债结构的重新匹配，这意味着一次性的资金支出需要通过房地产金融产品来应对，否则，房地产转型也会受到不少的抑制。”巴曙松表示。

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