两会刚结束，就有北京等6个城市出台了房地产调控政策。而这一波的近20个城市的房地产调控政策，又分为两类。一类是今年政府工作报告所要求的“遏制热点城市的房价过快上涨”，另一类则借助所谓的房地产调控，实际上是一种房地产销售的饥饿营销。

　　前一类是以北京为代表的一二线热点城市，如北京、广州、郑州、长沙、南京、青岛等城市。这次千呼万唤才出台的北京房地产调控政策，主要工具是限购限贷。如果这些限贷政策实行，那么购买第二套以上住房的投机炒作者基本无法能力及没有意愿再进入市场，因为融资杠杆已经降低到无利可图的水平，进入房地产市场风险十分明显。更为重要的是，如果购买第二套以上住房的投机炒作者无能力及意愿进入住房市场，那么北京的住房销售（无论是一手房还是二手房）将出现急剧下跌（这些城市的高房价，对购买一套房者来说，是没有购买能力进入市场的）。在这种情况下，尽管早进入的住房持有者并不情愿降价售出手中的住房，但只要房价些许下跌，不仅会让住房投机炒作者更是不敢或没有意愿进入市场，而且房地产市场预期也可能在这种市场僵持中（即住房销售急剧下跌而房价仍然顶在天花板上）出现逆转。可以说，这种房地产市场僵持的持续时间越长，这些城市房价上涨预期逆转的概率就越大。

　　另一类是在北京之前，过去半个月已有18个市、县、区实施新一轮地方楼市限购、限贷等加码的调控政策（三亚、杭州、嘉善县、南京、青岛、南昌、赣州、连江县、滁州市、张家口崇礼区、三河市、大厂县、香河县、固安县、怀来县、涞水县、涿州市、天津武清区）。在这些城市中，除了几个为二线城市之外，这些出台房地产调控政策的城市多以是2016年一二线热点城市的周边。其实，这些城市的住房多得是，可建设住房的土地更是多得是，其调控的目的就是如何把2016年热点城市房价上涨的疯狂引到这些周边城市，他们也得装模作样地出台所谓的房地产宏观调控政策。

　　因为从这些城市出台的房地产宏观调控政策来看，其实是一种房地产市场的饥饿营销，地方政府希望以这种饥饿营销来打造当地2017年房地产市场的繁荣。因为从这些城市出台的政策来看，规定外地居民可购买一套住房，而不许购买二套。而一套住房只限于以本地没有持有住房为准，至于在外地购买多少套不算入其计算范围。也就是说，这些调控政策表面上是住房限购，实际上是告诉购买住房者，现有给这些外地居民有一套购买住房的指标，购买住房者赶快来这里购买住房吧，否则这个指标浪费了。如果说，一个住房投资炒作者，在这个城市可购买一套，在那个城市再购买一套，那么他们手上要持有十几套住房不是很容易吗？这些城市的房地产市场就有可能在这种饥饿营销中出现房价的疯狂上涨。不过在今年背景，这些三四线城市出台的房地产调控政策是否能够达到这样效果应该是相当不确定的。因为热点城市的房地产调控政策正在套牢购买住房投资者。可见新一轮的房地产调控，可能会让中国房地产市场分化得更是严重。