“如今，国内市场的天花板已经满足不了那些大型房企的胃口。选择去海外投资，来分流他们增长额是正常的现象。”在欧阳捷看来，投资意大利不过是中国买家布局全球的其中一步而已。对比中国投资者在其他国家的房产布局，意大利的房地产市场不过是小小的一笔投资。

“如果意大利市场有足够的增值潜能，迎来的将是中国买家们更为疯狂的‘抄底’行动。”Monica表示，中国投资者一直非常具有投资眼光。

布局背后存隐忧

当然，海外投资背后往往存在不少风险。

以中国保险公司安邦以19.5亿美元从希尔顿收购华尔道夫酒店一事为例，美国驻联合国代表团发言人Kurits Cooper近日表示，美国政府正就该交易进行审查。对于纽约地标酒店被中国公司纳入麾下，美国政府显得很纠结。

业内人士指出，一旦进入“审查”就意味着这项交易之间会出现其他的变数。“比如税收，最恶劣的结果就是交易取消。之前韩国济州岛上中国投资的地产项目被喊停就是前车之鉴。”一位地产商说。

欧阳捷认为，这样的情况对于海外房地产投资来说，是非常“正常”的事情。“与国内市场相比，海外的房地产金融市场制度更加健全。”欧阳捷称。

房地产独立经纪人Jeff告诉记者，自2012年以来，美国、英国等国家的房地产市场逐渐回暖，当地政府出台大量政策鼓励本土开发商和外国投资人共同参与房地产投资。宽松的政策制度和回暖的市场，吸引大量的资本进入市场。

“如今，在国内房地产市场已经恢复活力的情况下，这些国家需要的是利用新的房地产政策控制过热的房产投资市场。”Jeff说，“很多国家将房价上涨、泡沫凸显归咎于中国买家，这样的说法显然有些不公平，可是中国以往的海外房地产投资模式也确实需要一定的改进。野蛮粗暴的圈地模式要结束了”。

与此同时，记者从一位美国房产投资人士那儿了解到，很多中国投资者到国外遇到的最大问题就是不了解国外的法律政策、生活习性、企业运作方式、金融市场等。

“这样一来，很多中国投资者‘出海’都处于非常被动的状态，甚至会被‘忽悠’收购一些海外本土机构不看好的项目。而错误的投资不仅增加资金成本，也会给后续的项目处理带来很多困难。”上述投资人士指出。

在欧阳捷看来，中国的投资理念放到海外房地产市场有些水土不服。

殷旭飞也表示，中国过度地投资海外确实有很多弊端，这必然会导致国际舆论压力加大，同时也潜存很大的投资风险。“投资者投资海外房产或者其他产业，应该认真评估该项目并多了解当地法律、政策等。”殷旭飞说。

那么，我们又该如何解决这些“水土不服”的问题？

“主要还是要让中国投资者学会观念的转变。”欧阳捷直言，首先，必须邀请专业的、并且对国内外环境均非常了解的人士或机构来帮助自己选择合适的物业，或指派对当地比较了解的人来参与项目的管理。

欧阳捷还指出，因为海外房地产市场已经趋于成熟，所以海外房地产投资实际的投资回报并不是特别高，处于一个较为适中的水平。所以，房企出海选择项目时，需要根据不同的项目做针对性的处理，比如想长期持有，建议收购一些稳定物业，比如写字楼和公寓，其回报比较稳定，风险较低。

“在海外，不同的国家经济状况差异甚大，不同国家在房地产领域的机会也不一样，有回报肯定存在风险。虽然近几年为了吸引各国投资人，不少国家都出台相应的政策帮助海外投资人到本土投资物业，这对刺激当地经济发展起到有效的作用。”不过，Jeff指出，经济有周期，下一个转折点是什么时候，投资者们还需要仔细观察。

Jeff还建议，由于海外投资陷阱不少，中国企业和个人赴海外投资房产时，如果对一个地方的环境不是特别了解，最好聘请当地专业的人士来管理项目，尽量不要单独去管理。“如果不是打算持有自用，投资者可以通过参股的方式与海外机构共同管理海外项目，而非绝对控股。这样可以降低一些投资风险。”Jeff说。

转向综合性投资

“其实，我们应该对中国投资海外的趋势抱有一定的信心。”伦敦房地产经纪人李艾伦是一位华裔英国人，她认为，虽然中国投资海外房地产的背后隐忧凸显，可是未来发展依旧是乐观的。

“不管是近期投资伦敦的一些房地产项目，还是在投资意大利的行为中都体现了中国买家已经开始走综合性投资的道路。”李艾伦表示，这就说明国内的房企投资已经开始走向成熟。

据记者了解，高端住宅一般都是中国买家海外置业的首选。研究数据显示，美国房地产市场的中国买家，有近76%是现金购房，房屋类型中独栋别墅占70%，其他分别是连排别墅、公寓和商业地产（仅占5%），其中主要用于自住的仅占39%。

因为青睐豪宅，中国购房者在美国买房的平均价格也较高。美国现有房屋的平均价格为24.7万美元，而国际销售价格为39.6万美元。美国加州的一位华人房地产经纪人称，中国人普遍喜欢豪宅，有的美国开发商就投其所好，专门建造一批比当地房子贵得多的豪宅卖给中国人。

在欧阳捷看来，中国购房者对海外房地产市场的热情，与中国开发商对美国的兴趣相辅相成。“因为一些开发商们主要销售对象仍然是在美华人和内地人，随着这些房子的上市，中国买家在海外购房金额仍将持续上升。”欧阳捷说。

不过，随着各方面投资市场的日益成熟，中国房企并不满足于在海外买地盖楼，而是希望能在海外市场实现转型。除了热衷高端住宅之外，中国房企如今还对综合性的大型项目表现出极大兴趣，试图从单纯盖楼转型为“生活方式创造者”。

比如，中国房企万达除了投资开发公寓项目之外，还将海外投资的重点放在了酒店项目和综合类地标项目上。以万达为例，公开资料显示，继英国伦敦、西班牙马德里、美国芝加哥等地之后，今年8月，万达在澳大利亚完成了对黄金海岸市珠宝三塔项目的并购，并计划建一栋五星级酒店和两栋销售型酒店式公寓。据悉，这是万达在海外布局的第五个五星级酒店。

万达集团董事长王健林称，一年内万达还将在纽约、洛杉矶、旧金山等美国主要城市进行五星级酒店投资。到2020年，万达将在世界12至15个主要城市建设万达品牌的五星级酒店，打造具有国际影响力的中国高端酒店品牌。

无独有偶，近两年来不断加大海外投资力度的中国绿地集团也对综合类项目情有独钟。今年，绿地收购、投资的海外项目几乎都是集酒店、高端住宅、商场于一体的综合性大型项目。