成也萧何，败也萧何。

前几年，房地产市场的火爆，催生了一批批高利润行业：信托规模飞速突破10万亿元大关；私募基金野蛮生长，“闭着眼也能赚到钱”；影子银行就像打不倒的“小强”，如影随形。

然而，2014年开始，暴利时代结束了。

曾经供职于北京某知名地产私募基金的小何，刚刚跳槽。“现在还是在私募基金公司，不过不做房地产业务了。”回想起2014年，小何觉得，很难想象。“这一年，什么房地产项目都不敢投了，因为开发商还不了钱，大部分都是在借新还旧。”

同样，上海某信托公司的一位业务主管也在感慨，“看看吧，2014年我们部门什么房地产项目都没做，大公司谈不拢，小公司还不如不做，这一年，我们做得更多的是地方政府融资平台类信托。”

而来自于银行信贷的风险偏好，在这一年也下降到了最低点。

2015年开局，盼望中的降息、降准并未来临，房地产开发商债务危机消息却不时传出。就像2014年，又是以房企债务危机开局。

一叶知秋。房地产行业风险刚刚暴露，更多或好或坏的事情才刚刚开始。

避险为上

2014年被业内称为“违约元年”。

这一年，经济增速的下滑，伴随着一家家开发商资金链断裂风波，不少金融机构被牵连其中。

这一年，开发商有着破千亿元的到期信托债务需要偿还，然而，房地产销量却急剧下滑，房企四面楚歌。 

这 一年，各商业银行不约而同收紧了房地产信贷政策，尤其是对三四线城市住宅和一二线城市商业地产。一些银行对房地产行业继续实行总量控制和名单制管理，持续 提升抵质押率。“央行从来没有对开发贷有过明确要求，银监会也没有规定，开发贷规模一般由商业银行自己把控。”交通银行首席经济学家连平指出，商业银行风 险偏好下降是收紧开发贷的主要原因。

三大国际信用评级机构之一标准普尔2014年 12月发布报告，称中国银行业持有的房产市场风险敞口远高于其报表的贷款数据，房产市场下滑至少一两年内会增加银行业的信用风险。这是标普在不到一个月时 间里第三次警告中国。标普估算中国30%～40%的企业贷款以房地产和土地作为抵押。

央行调查统计司副司长徐诺金也曾撰文指出，一旦市场对房价的预期由看涨转为看跌，则会出现恐慌性抛售，极易诱发系统性风险。

而根据中国银监会披露的最新数据，截至2014年三季度末，中国商业银行不良贷款余额达7669亿元，环比增加725亿元，连续12个季度上升；不良贷款率1.16%，环比上升0.09个百分点，创近4年新高。

这 一年，信托公司对于房地产项目的筛选标准严之又严。先是遵循银监会明确要求的“四三二”规定，即项目四证齐全、企业资本金达到30%、开发商二级以上资 质，并且需要进行事前审批；而后，面对房地产市场分化，三四线城市地产商几乎全军不保情况下，信托公司再次主动提高了标准。

这样严格的标准，使得信托公司很难找到合适的地产投资项目。地产信托规模在2014年底大降。用益信托统计数据显示，2014年四季度，房地产集合资金信托的发行、成立规模分别为485.8亿元、355.6亿元，同比大幅下降61.2%和64.8%。

这一年，地产私募基金的野蛮生长态势也终于结束。房地产行业资金流动性减退已不足以支撑私募基金超高的资金成本，同时，房贷债务违约风险的频发，也为地产私募基金敲响了警钟。

“避险”成为包括银行、信托、基金在内金融机构的首要投资准则。而房地产违约风险，在2015年或许会来得更为猛烈些。

转型应变

避险之外，总要为生存争取点什么。

面对不再乐观的经济形势以及不再暴利的房地产行业，银行、信托、私募等金融机构都在思考，2015年如何在布满陷阱的沙砾中寻找金子。

面对新的十年，商业银行基于收益和风险管理的考虑，它们从关注项目转向关注企业战略，从单纯关注住宅到关注多业态；从关注开发建设到关注产业链。商业银行的身份从借贷者到房地产行业的参与者转向。例如平安银行、民生银行参与房地产全行业金融链成为选择的方向。

“对于信托公司而言，今后做房地产项目，要充分体现出专业判断能力，对市场项目必须要有精准判断，否则很可能出现项目违约风险甚至最后难以兑付。”中国人民大学信托与基金研究所执行所长刑成表示。

“信 托公司转型，对房地产来说，一是逐渐弱化对房地产领域的投资依赖度，一些信托公司超过一半以上业务都是投向房地产，集中度太高，未来产品结构上要逐渐多元 化；二是即便投资房地产，具体产品结构上也要转型，如运营基金化产品投资项目，运用REITs、准REITs方式投资房地产。”刑成说。

形势变了，发展业态自然要随之改变，对于地产私募基金同样如此。

“地产私募基金，未来是机会投资、智慧投资，而不是像以前那样只靠投钱就可以盈利，私募基金要能管理好项目，并在预期内退出，这是考验私募基金未来地位的关键。”恒银基金副总裁王江指出。

而一些地产私募基金，正在从一个简单的资金投入者的角色慢慢过渡到“资本运营商”的复合定位。一些私募基金，则逐步和房地产金融混合在一起，尝试将信托、资产灵活安排，同时将企业资产重组、行业并购，甚至包括上市公司的借壳等方式运用到房地产基金中去。

如果不能改变所处的环境，那么就试着改变自己。市场，总是适者生存。