在房地产公开发行证券融资受条件制约的情况下采取私集方式融资是值得探索的调动，信托投资公司，资金信托管理办法中，200份合同的规定和今年10月28日通过的证券法中向特定对象发行证券累计超过200元为公开发行证券的规定，为私募信托基金留下空间，它可用于项目开发和房地产投资及物业收购，私募发行股票可在一定程度上解决开发商股本筹集问题。近年来房地产信托基金十分走俏。房地产业如果要用信托基金的方式解决开发商的融资问题，应该建立全益性的资金，而不应该是债券型的基金，让资金持有人承担风险同时享受回报。房地产信托基金实质是一种产业投资基金，用于房地产开发的信托基金标底对信托人风险承受能力有较的大要求。当前由于我们对私募基金没有法律规范，也缺乏对合格投资人的划分标准，往往使没有能力的人参与进来，蕴藏了大风险。私募房地产信托基金由于标底流动性均不高，私募发行股票也存在范围有限的问题，因而这两种都存在着局限性。用公开发行收益凭证的方式设立房地产投资信托基金才是房地产直接融资的方向和可持续发展的模式。也是我们解决房屋租赁市场投资来源的重要融资方式。希望目前进行的股权分置改革和新修订的证券法的实施能够加快这一进程，开拓房地产与金融双赢的局面，谢谢大家！

那么最后我想预祝咱们这个关键时刻、关键会议，以及关键人物能够非常有效的利用这两天的时间，能够对此议题做出有效的沟通，那么我也对此次会议的承办方思源投资以及对呼和浩特市政府以及作为的企业表示衷心的感谢！那么我想预祝大会能够圆满成功，谢谢大家！

房地产业是一个资本密集型的产业，在20世纪二战之前，欧美各国的房地产市场是以住宅、租赁为主导的市场，二战后各国仍是租售并存的市场。如果住房抵押贷款处理不当会带来金融危机。美国的的储贷危机侧是例证。房地产商现在必须以股本融资为主要形式，房地产是一个高收益的行业，但也是一个高风险的行业，主要以股本融资为主才能更好的解决风险与收益相匹配的问题，根据2003-2004年度中国房地产市场报告提供的材料，我国房地产企业的资产负债率是比较高的，香港前五大上市公司负债里基本在3%-40%，最近房地产公司的资产负债率在75%左右，报告中反映2003年在自筹资金的24.6%有13.3%是自有资金，如此高的负债率一旦出现市场风险将给债务人带来巨大的损失，据报告反映自有资金的回报率为21.17%，我认为这个资本回报率是远远低估了。看一看近几年财富积累最快的行业就是房地产业。在20年的历程当中能够聚集这么大的财富，以资本回报21%的比例是绝对实现不了的。

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吕慧生：刚才吴行长讲得非常好，而且也切准了整个会议的主题，我讲的要具体一些，讲我们的事情。各位来宾、女士们、先生们，今天我们从内蒙古呼和浩特来到北京，参加新地产与北京思源投资同志举办的2005年中国地产金融年会。我们认为这次年会是一次重要也是非常有意义的会议，这次会议，为我们呼和浩特这样一个少数民族地区五的首府城市搭建了一个展示的平台，为此我代表呼和浩特市政府表示非常的感谢。

主持人(新地产主编张文豪)：各位领导、各位嘉宾、各位来宾，2005年中国地产金融年会正式开幕！今天是一个周末的时间，今天来参会的各位嘉宾和来宾没有休息，我们主办方希望这次大会能够使大家觉得物有所值。现在我们的大会正式开始，现在我们进行大会的第一项,由会议的主办方新地产杂志出品人也是中国证券市场研究设计中心总干事王波明先生代表主办方致开幕词！

如大唐电力，TCL北方的工业基地等等一批骨干企业都在呼和浩特，伊力和蒙牛都在呼和浩特，呼和浩特道路是比较发达的，市政设施是比较齐全的，内蒙古是共和国第一个成立的少数民族自治区，成立的时间比共和国早了2年。我们成立60年的时候计划是人口超过110万，各方面要更进一步的去配套，总而言之我们的城市发展道路和全国一样，也进入了一个高速的增长期，去年我们这个城市人均GDP接近3千美金，随着呼和浩特自治区成立60年日子的来临，呼和浩特经过一些调研和了解情况，今年我们的增加的客流联比去年增加40%城市的基础设施建设项目也很多，随着城市框架不断的拉大，城市的功能不断完善，城市的功能不断增加，城市的路、水、电等等以及公共绿地、广场、学校、文化体育设施的建设等等，可以说发展的潜力是巨大的，投资的潜力也是巨大的。

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吴晓灵：女士们、先生们，上午好！非常高兴出席2005年中国地产金融年会，我想借此平台谈谈对房地产金融的开发。社会上所有的行业、企业都要融资，房地产业只是其中一个行业，为什么没有人们专门谈论其他行业的融资问题，而对房地产业融资有如此巨大的舆论呢？我想大概有这样三个原因：第一，房地产业关系人们的安居条件，安居乐业是社会和谐的两大前提，有没有房子关系到人们生活的基本保障，住的好不好，环境是否舒适，关系到人们的生活质量。因而政府的住房政策和房地产业的发展政策关系社会发展目标的实现，是小康社会的重要内涵之一。

大家知道呼和浩特市都感觉这个地方非常的遥远，长期以来想到内蒙古就觉得草原，既觉得草原很美丽，但也觉得很遥远，其实呼和浩特距离北京只有4小时的车程。现在是早晨出发中午就到。是北京五个省会当中最近的城市之一。呼和浩特既有蒙古风情的文化，也有现代文明的发展，既历史文化的遗存也有高楼大厦和车水马龙的繁荣，现在呼和浩特正处于高速发展期，希望各方面都给予关注和参与。这种遥远的感觉给广大的投资商带来了一种障碍，心里不够踏实，甚至担心到我们这里是不是就是喝酒、吃羊肉，这就需要我们做大量的工作，进行宣传，所以我也借这个机会把呼和浩特的情况简要的给各位介绍一下。

用银行之外的资金有多样，包括股本融资，包括专业性的金融机构的投资等等，但是现在目前来讲作为中国的房地产商来讲，在观念上在思路上、在规模上，甚至在资金的运营模式上跟海内外非银行性的资金来源现在两者之间沟通都非常有问题，怎么样使得房地产开发商以及包括资金的供应商，用什么金融工具沟通两者的需求，这就成了这次会议的议题了。作为新地产杂志，已经发展了三年，在这三年当中与这个行业、企业共同发展。这一次举办中国地产金融年会，也希望这作为一个年会，要把房地产和金融业怎么样结合变成一个每年的一个话题。来帮助大家也就是说建立一个平台，帮助两者进行互信、互动、感同。这里有一句话叫“能够使得这个平台变成房地产和金融界双赢的交易”。今天我们非常有幸参加这次关键时刻、关键会议，在座的各位就变成了关键人物，今天参会我知道，大概三分之一的人员专门从外地飞到北京，看来对这个会议还是非常的重视，今天我们也有幸请到了海内外数十家金融机构，在座的有很多是大品牌的房地产开发商以及顾问代理机构，同时还有数十家的媒体。在今明天两天的会议当中要对房地产与金融系统的对接要做出很多的讨论，那么今天我特别要住指出的是，我们非常有幸请到了咱们中国人民银行副行长吴晓灵女士，待会儿她会对房地产金融方面做重要的演讲。

与债务成本相比，债务人所承担的风险与其收益是不相匹配的，随着金融市场的成熟，风险与收益相匹配的原因必然会渗透到房地产融资的方式中，提高开发商的股本比例是大势所趋。中国经济处于转轨时期，许多改革难以做到无缝对接，当我们实行住房货币化时国家没有对所有企业没有开辟融资渠道，这把融资的任务完全压在银行身上。从1998年以来，为配合住房商品化改革为推动房地产业的发展，中国人民银行出台了一系列的信贷政策，促进房地产信贷的发展，房地产的高速发展，应该是得益于人民银行的住房信贷政策，如果不是这样，房地产业也不会对人民银行住房信贷调整这么敏感，但银行承担房地产开发的风险应该有限度，否则会危机金融稳定，银行信贷与直接融资的区别才能，银行贷款能创造购买力，控制不当会酿成资产泡沫。直接融资能提高资金的使用效益，因此过程拓宽直接融资的渠道是当务之急。

第二，房地产业是产业链较长的行业，它对经济、发展的带动力很强，中国经济处于转轨和转型阶段，住房商品化和农村逐步城市化的过程，正是房地产大发展时期，从而带动经济中其他产业发展的过程。因而房地产业在今后相当长的一个时期中是国民经济发展的重要支柱产业之一。

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王波明：各位来宾、各位领导，大家早上好！今天很高兴能有这么多人在周末的休息时间参加今年的中国房地产金融年会，我也想代表主办方向大家表示欢迎！今天这个会的主题叫“关键时刻的关键会议，以及大家都是关键人物”。为什么叫关键时刻呢？我理解关键时刻实际上是一个关键阶段，这个阶段是指咱们中国的房地产业的发展，那么从最早的80年代商业性的房地产进入了中国，那么在10年左右的时间当中，中国的房地产业的资金来源是非常之单一，在这10几年当中所谓的房地产业走的是一条独木桥，这条桥主要是搭在银行身上，在这么多年来，在国民经济中这么重要的产业，融资渠道非常之单一，使得房地产业无论从房地产开发商来讲，无论从银行体系来讲，都造成了非常大的负担。也同时造成非常大的风险。所以在这关键时刻，到今年为止，这种呼声所谓“所谓房地产融资的多元化”，无论是从房地产开发商和金融体系都非常之大，所以这此时刻我们举办中国地产金融年会也就是要把这个问题拿出来跟大家研讨。金融资产的多元化怎么样用非银行性的资金，通过什么形式来用，在今天我们所关键会议的主要议题。

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主持人：谢谢王总对这次大会的宗旨做了详尽的阐述。我们这次会议最重要的嘉宾就是中国人民银行吴晓灵女士，下面我们就请吴晓灵女士给我们做重要的讲话，他演讲的题目是“拓展房地产融资渠道，开创房地产与金融双赢局面”。请大家欢迎！

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主持人：谢谢吴行长给我们做了一个非常重要的讲话，我们的体会是作为地产界的老领导讲话真是入木三分，最后讲话的另一个重要之处是，他给存在于地产界最难办最重要的问题，指出了一个可操作的道路，谢谢吴行长！下面我们请来自呼和浩特市的吕慧生市长给我们做讲话。谢谢！

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呼和浩特位于内蒙古自治区的中部，面积是1.7万平方公里，总人口是258万，其中市区的人口是150万，2004全市GDP达到了600亿，在全国的少数民族自治区的省会当中是居第一位的，但是西部地区的12个自治区当中我们是居第三位的。在不断扩大对外开放当中，呼和浩特市的特色产业正在形成，目前全国已经形成电力，在北京今天的用电里面大概是30%的电来自呼和浩特，这里面三个灯泡就有呼和浩特一个灯泡的电力。

城市房地产的迅速膨胀，商品住宅、商业地产在未来三年内投资大概是超过450亿，由于呼和浩特是被评为2005-2006年中国房地产具有投资潜力的10个城市的第五名，国内众多的房地产商均看好这个地方，应该说成是的预期应该是广阔的，随着呼和浩特土地新政策的推行，这个得益于我们大会的主办方思源投资都我们的在这方面的大量的、 卓有成效的支持。我们的城市很快就围绕着公平、公正这个角度，把土地的事情给市场一个公平、公正的回答。一改过去比较混乱也比较无序的状态，给投资方一个清晰、可变、公开、透明的一个土地政策，真正让这些企业到这个地方投资有安全

第三，房地产业的发展关系国计民生，但房地产生产周期长，资金需求密集和最终消费者支付积累需要一个过程，这个之间存在着矛盾，即存在资金需求与供给的时间差，解决这个时间差就是一个金融问题，是房地产的特殊社会经济地位，是房地产业在融资上的迫切性引发了人们对房地产金融的特殊关注。房地产金融当然不仅只房地产信贷，它应该包括为房地产发展的所有融资方式。股本融资、债券融资、信贷融资和运用信托方式融资。综合房地产市场的发展和其他所有商品市场的发展一样，希望解决市场的最终有效需求和商品生产中的资金需求问题，能否在商品生产中获得融资融通，取决于商品是否有最终的有效需求。目前房地产金融问题目前房地产政策的问题，主要问题有两个，一个是房地产融资方式没有形成风险分担的机制，绝大部分风险集中在银行身上，蕴藏了金融风险。二是在住房商品房方面住房货币化的改革尚未完全到位，在住房货币化和最低生活保障的关系上尚未找到一个完善的解决办法，导致收入分配上存在一些尚未解决的问题，从而影响到住宅商品的有效需求，前一个问题是金融政策问题，后一个问题是住房政策和收入分配政策问题，但后一个问题对金融活动的安全性有重大影响。我们应该在既定的收入分配格局下分析市场的有效需求和各种融资方式的有效性。