１９９８－２００８年针对房地产出台的金融政策，按时间可分三个阶段，即支持与鼓励的金融政策、趋紧的金融政策和宽松的金融政策。

　　１９９８－２００２年

　　支持与鼓励的金融政策

　　１９９８年４月７日，为落实国务院促进城镇住房制度改革，把住宅业培育为新的经济增长点的精神，中国人民银行下发《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》，决定进一步加大住房信贷投入，支持住房建设和消费。随后颁布的《个人住房贷款管理办法》取消了对发放个人住房贷款的限制(此前该贷款只能由工、建、农３家银行在安居工程试点城市发放)，并规定个人住房贷款执行优惠利率。

　　１９９９年，中国人民银行将住房贷款的上限由房价款的７０％提高到８０％，将个人住房贷款最长期限从２０年延长到３０年，并将个人住房贷款利率在原有的优惠基础上进一步下调１０％。

　　２００２年２月，其中个人住房长期贷款利率，商业贷款由７．６５％降至５．０４％，公积金贷款由６．２１％降至４．０５％。相对于其它商业贷款，商业住房贷款的利率优惠扩大到０．７２个百分点。在低利率等因素的刺激下，中国的住宅商品市场从无到有，迅速繁荣。

　　２００２年８月，在重申了“低利率、鼓励个人住房信贷、增加房地产开发企业信贷”的货币政策不会改变之后，央行首次提到要“防止产生房地产泡沫，防止信贷过度集中于房地产业”。在有案可查的资料中，这是最早发出的警惕房地产泡沫的声音。

　　２００３－２００８年

　　趋紧的金融政策

　　２００３年６月，央行终于下发了被业界称为“１２１号文件”的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。该通知重申了商业银行不得给自有资金比例低于３０％的房地产商贷款的规定，新增了不得对未封顶的住宅发放消费贷款的规定，此外还有一条由商业银行自行掌握的规定：对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，商业银行可以适当提高个人住房贷款首付款比例，并且不再执行优惠住房利率规定。

　　２００４年４月，中国经济全面进入宏观调控，虽然发改委和国务院点名通报的三大过热行业里没有房地产业，但央行和银监会显然已将其作为重点监控对象。９月，银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，要求不得向资本金比例低于３５％的房地产企业贷款，并将个人住房贷款借款人的月房产支出与收入比控制在５０％以下。

　　２００４－２００６年，银监会又陆续出台了规范房地产贷款、紧缩房地产企业融资等的相关政策。如加强房地产贷款监管的《商业银行房地产贷款风险指引》；收紧房地产信托的《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》；控制房地产信贷风险的《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》等。

　　２００７年９月，央行、银监会出台的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发〔２００７〕３５９号，以下简称二套房贷款政策)，该文件规定第二套住房贷款首付不得低于４０％、利率执行基准利率的１．１倍。从银行角度严格控制房地产金融风险，并彻底打击了房地产市场的投资与投机，从金融角度对房地产市场实施了最紧缩的政策。

　　２００８年下半年以后

　　宽松的金融政策

　　２００８年６月，国家明确提出，保持房地产市场稳定，切实防范金融风险。

　　９月１６日，开始降息及下调存款准备金率。百日内５次降息，一年期人民币贷款基准利率下调了２．１６个百分点。２００８年９月１６日存款准备金率开始下调，是近９年内首次下调１９９９年１１月２１日存款准备金率为６％，是最低点。百日内下调４次，其中３次幅度超过１个百分点。大型金融机构下调到１４％，中小金融机构下调到１３％。

　　１０月２２日，央行出台相关政策规定：金融机构对居民首次购买普通自住房和改善性普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的０．７倍，最低首付款比例调整为２０％。同时，下调个人住房公积金贷款利率。从金融政策支持已出现调整的房地产市场及居民购房。