进入3月底以来，号称史上最强的地产调控政策相继在北京、上海等一线城市落地，几乎所有的中国房地产开发商都已经意识到，那只叫“行业变革”的狼是真的来了，而且来得迅猛，来得激荡。

变革意味着对旧有格局的冲击，也意味着新商业机会的崛起。长期以来一直关注中国地产投资机遇的华平投资集团，从2013年开始就在存量房地产领域加强布局，相继投资了以魔方公寓、盛煦地产、翌成创意为代表的新型地产企业，其中盛煦地产更是2015年有华平投资自身发起设立。

在变革前夜出生，盛煦地产自然也被赋予了探路者的使命。对存量房地产行业的前景，华平显然信心满满。但盛煦能否在房地产变革时代实现从发芽到盛开，则必须要用踏实的出发来开启一段新的征程。

先走半步 水到渠成

从华平投资在中国布局的时间上可以看到，华平进入中国之初就投资了富力、绿城为代表的地产开发商；2006年投资布局7天酒店，从某种意义上也可以说是参与到了存量房地产行业之中；而2015年布局盛煦地产，华平则在业内开配置重资产做存量开发的先河。

按照盛煦地产创始人、董事长兼总裁王谦的说法，盛煦的诞生是水到渠成。2013年，非常熟悉美国地产运营趋势的华平投资亚洲地产行业负责人、合伙人周知(Joseph Gagnon)在一次朋友聚会中，和王谦谈及在中国一线城市，部分位置很好的存量房产并未在最佳用途或者在最佳运营状态，其中存在着大量改造升级的机会。尤其是从大趋势上而言，增量房产的机会越来越少，存量房地产则还有巨大的潜力。

这次聊天的最终结果非常奇妙，聊得投机的华平投资和王谦都认为值得投入精力，在存量地产领域做一家企业出来。于是在精心筹备后，2015年盛煦地产正式成立。作为行业内最早以存量地产开发为主营业务的创新型地产企业，先走半步的盛煦地产也就此占据了行业的诸多先机。

事实上，2015年对于中国房地产行业也是一个具有标志性意义的一年。据国家统计局估算，2015年我国家庭户均拥有住房约为1.08套，按照欧美发达国家的经验，在户均拥有1.1套住房以后，住房市场就已经接近峰值。在存量地产业务上，盛煦地产的诞生可以说是恰逢其时，是行业发展的必然。

存量精细 耐心打磨

王谦一直强调，做存量地产和做增量地产的开发商完全不是一回事，需要考虑的因素要非常复杂，必须把一切细节做到完美，才能实现运营状态的优化，绝非买一栋楼宇下来拆细出租那样简单随意。

华平投资董事总经理吴凯盈在年初的一次行业论坛中也曾明确表示：地产领域的创新不代表一定去颠覆传统行业，如何完成企业规模化并拓展到更大的规模，这其中有很多更聪明的做法和切入点，企业在细节上的优化一定能帮助企业上到新的台阶。

细节，还是细节，成为存量地产开发的关键，与增量开发较为粗放的管理对比，存量开发在成本控制、区域规划乃至功能设定上都要求得更为苛刻。盛煦地产瞄准的是中高端商务人群的租住和创意办公需求，最关键就是要通过细节的设计打造出一种居住文化，进而形成定位明确能迅速形成口碑的产品，这也是地产行业从未有过的实践。

2016年9月，上海张江一期项目正式开业，成为验证盛煦地产商业模式的关键。很快张江一期实现了50%以上的出租率，作为上万平米体量的项目，在王谦看来这个速度已经不易。而在存量地产运营的探索过程中，盛煦也不断修正自己的业务模式。王谦表示，美国同类型的商业公寓并不需要做配套，但西方文化和东方文化是不一致的，现在盛煦是将包括商务公寓、创意办公和配套商业三种业态同时接入到项目中来，这不仅能够提升整体租金回报，更重要的是也能够提升整个项目的商业价值。

2016年，盛煦与华平投资的地产运营企业翌成达成战略合作。盛煦地产对翌成创意进行投资，盛煦地产成为翌成创意的第二大股东，同时进一步深化双方在业务和资本层面的战略合作。与盛煦地产的重资产配置特点不一样，成立于2008年的翌成创意专注于房屋、建筑、固定资产相关的投资运营和改造整合，主营业务涵盖新式管理型办公、精品创意园和设计型服务式公寓以及度假产品。

翌成创意联合创始人、盛煦翌成联席总裁沈敏恺先生说：“翌成创意创立的Base品牌产品覆盖了新型工作空间的Base Work，服务性居住空间Base Live，以及一系列即将推出的新颖的创新产品。Base系列的产品一经推出，均深受用户和社区的关注与好评。盛煦和翌成联手打造的更多存量资产改造项目，将持续带动周边地区的环境品质升级，打造创意专业社区的交流平台，缔造多方资源共赢。”

盛煦地产和翌成创意的战略合作，是将重资产和轻资产做组合，从企业运营的角度而言，这种组合是在增加资产厚度的基础上，也提升了现金流的回报速度，是业内极具特色的创新举措。事实上，也正是在达成战略合作之后，盛煦和翌成的发展迎来了一个加速期。

不是经营地产 而是经营资产

目前盛煦地产与翌成创意两者运营的项目已经达到27个，覆盖上海、北京、天津等一线城市，其中自持物业6个，其余为整租方式持有。目前，盛煦地产在存量地产运营上已经形成了一定的口碑，正在谋求与越来越多的掌握资源的企业达成战略合作，将其模式快速推广。

在盛煦地产的创业过程中，王谦也清醒的认识到，他所打造的存量地产运营商，更准确的定位是一个资产管理平台。从形成现金流的过程来看，虽然在很多时候盛煦也与房地产开发公司一样，会有买楼这样的重资产投入行为，但之后的现金流获取则是通过对楼宇的改造，进而提升楼宇的品质带动租金回报的增加。在某种意义上，华平投资近期投资的盛煦地产、魔方公寓做的并不是地产，而是在经营资产。

华平执行董事张其奇认为，做好存量房市场有两个成功要素：一是收购物业的能力，二是运营能力。这两点都是盛煦的强项。发现和收购存量房需要独到的眼光，整个收购过程中是非常复杂的过程，会出各种各样的问题，怎么样做出一个结构来把物业收购做好，包括未来物业的处置等。运营能力也是很多竞争者相对比较缺失的能力，包括对物业的定位、改造、招商、运营，买下来以后每一个步骤能不能把它做到最佳，这是盛煦和很多竞争对手不一样的地方。 张其奇还表示，许多存量房市场的经营者采取的是轻资产模式，不具备收购物业能力，或者说它不把它的重点放在收购物业上，所以在这样一个相对比较独特市场里面，盛煦它有它独特的优势。

王谦表示，在美国REITs非常发达，能够通过资金的集合为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会，投资人的权益具有良好的变现性，也能够分散投资风险。从这种思维看盛煦地产的价值，就会更加清晰。将存量地产的资产属性不断优化，给资本带来稳定可预期的回报，就是盛煦运营的关键。