监管调控政策频频出台行业运行环境发生变化金融与房地产板块后市机会如何

　　央行货币政策委员会在第二季度例会上提出，要注意防范货币信贷较快增长时在房地产和低水平重复建设中潜在的金融风险；6月份以来，人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》；银监会颁布了《商业银行服务价格管理暂行办法》；审计署披露了一些银行的违规行为。这些政策和行动在业界引起了强烈反响，表现在股票市场上就是房地产板块和金融板块的强力回调。管理层连出重拳意图何在?对金融与房地产行业有何影响?金融股与房地产股后市如何操作?对这些问题，本文进行了探讨。

　　一、＂重拳＂频出

　　中国人民银行货币政策委员会在今年第二季度例会上提出，加大公开市场业务操作力度，注意防范货币信贷较快增长时在房地产和低水平重复建设中潜在的金融风险。自央行在4月底以发行短期票据代替正回购操作以来，央行票据发行已持续了整整2个月。初步估计，在6、7月份到期的前期正回购总量约在700至800亿元之间，央行这种态度使证券市场人士加大了对资金面吃紧的担忧。

　　为进一步落实房地产信贷政策，防范金融风险，促进房地产金融健康发展，6月初，中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，这在业界又引起了强烈反响。

　　6月26日，银监会颁布了《商业银行服务价格管理暂行办法》，对商业银行服务收费行为给予了明确的界定。

　　近日，国家审计署又披露：在审计建设银行及其20个分行2001年资产负债损益情况时，查出隐瞒收入、盈亏不实、私设＂小金库＂等问题；审计农业发展银行及其34个分行2001年资产负债损益情况时，发现1995年以来，农发行总行通过虚列支出套取资金、变相融资收取高息等方式，私设＂小金库＂，累计金额达5736万元。管理层短期内连出四记重拳，业内人士不得不重新审视金融业和房地产业的发展变化。

　　二、系列政策出台的背景分析

　　据统计，今年5月末广义货币M2余额为19.95万亿元，同比增长20.2%，是1997年8月份以来的最高值。目前，广义货币M2增幅已高于今年一季度国内生产总值GDP增幅和居民消费物价指数CPI增长之和9.8个百分点，处于较高的水平。总体看，当前货币供应量增长偏快。金融机构各项存款首次突破20万亿元大关，银行的资金来源非常充足。目前，企业存款的增长幅度高于经济增长的幅度，这表明当前企业资金状况总体看是宽松的，金融机构贷款增加较多。5月末，全部金融机构各项贷款（含外资机构）本外币并表的余额为15.33万亿元，同比增长21.4%，增幅比年初高3个百分点，是1997年以来最高的。在这种情况下，央行有可能收紧银根，减少货币供应量。

　　房地产行业作为国民经济的支柱产业，管理层一向非常重视。而近几年来房地产业的迅速发展，离不开商业银行大量贷款的支持。为了监控房地产信贷可能引发的金融风险，2002年11月，中国人民银行对部分城市商业银行2001年7月1日至2002年9月30日发放的房地产贷款进行检查。这次检查共抽查房地产贷款20901笔，金额1468亿元。其中房地产开发贷款3654笔，金额1380.5亿元；个人住房贷款12158笔，金额44.1亿元；个人商业用房贷款5089笔，金额43.4亿元。调查发现违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的9.8%和24.9%，这一比例引起了管理层的极大关注。因此，去年年底，银监会还未成立时，央行就开始着手起草相关文件来减少房地产业迅速扩张可能引发的金融风险。

　　根据人民银行的统计，1998年至2002年，商业银行房地产开发贷款余额年均增长25.3%；1997年至2002年，个人住房贷款余额年均增长一倍以上，两者的增速都远远超过同期GDP的增速。去年下半年以来，部分地区出现了房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性问题。部分地区的商业银行违反有关规定，放松信贷条件，在一定程度上助长了这些地区房地产投资的过热倾向。这种情况再次加大了管理层对房地产业出台＂冷政策＂的决心。

　　今年上半年，央行两次统计均表明货币供应量过快。而近年来不少房地产巨头依靠银行信贷和不规范的土地批租暴富起来，近期某些房地产民营企业因为违规使得这一问题再次暴露。为保证房地产业今后的良好发展，为减少金融风险，上述几方面综合作用，就促成了管理层近期开始出台相关的政策措施来规范房地产企业的经营发展。

　　三、对金融业影响分析

　　今年前5个月，我国金融运行变化显著，主要表现为：货币供应量增长继续加快，各项存款增加较多，金融机构贷款增加较多，人民币汇率保持稳定，货币供应量增长速度继续加快。今年以来，我国部分地区发生了非典疫情，对我国的旅游、餐饮、交通运输、外贸等行业产生了影响。但是，从今年前5个月尤其是5月份的金融运行情况看，我国的货币供应量、金融机构各项存款、贷款、银行间市场交易均保持较快增长，人民币汇率保持稳定，这表明至5月底为止的非典疫情对金融主要指标的影响不大。鉴于我国部分地区的非典疫情已得到控制，可认为非典不会对我国今年的金融运行产生过大的影响。

　　首先，银行的经营业绩与宏观经济增长密切相关。从宏观经济的走向来看，虽然SARS负面影响还没有完全凸现，但全年GDP增长8%左右是没有问题的。

　　其次，从股份制银行的内在扩张来看，上市银行在一定的发展基础上追求规模经济和范围经济的冲动会越来越大。按照银行业的内在发展逻辑，银行的生存、发展与规模经济、范围经济联系在一起。从规模经济来说，就是其分支机构的迅速扩张，对我国上市银行，如浦发银行(相关,行情)、招商银行(相关,行情)、民生银行(相关,行情)、深发展(相关,行情)来说表现十分明显，几乎每月都有新的分支机构开业或升级。2002年末，四家银行的总资产和存款规模都有30%左右的较大增幅。

　　再次，股份制银行会加大金融产品的创新力度。商业银行发展中间业务有利于提高银行的盈利能力，改善银行的资产负债结构和收益结构。目前我国银行中间业务的发展和外资银行还相差甚远。国外银行中间业务收入占比一般在总收入的40%以上，有的甚至高达60%至70%。如花旗银行存贷业务的利润仅占总利润的20%，而中间业务为其带来了80%的利润。除传统的存贷、结算业务外，各上市银行会大力推行金融业务创新，加强与证券公司、保险公司、基金公司的合作，以满足客户的多层次的金融产品需求。另一方面，3月份银监会的建立，将进一步推动银行产权、风险约束激励机制、内部治理结构等方面的改革，提高其市场竞争力。同时有助于完善我国金融监管体制，与证监会、保监会一起各司其职，又紧密配合，为将来实行的金融业混业经营制度打下监管基础。

　　最后，从与外资合作来看，今年我国银行业将进一步加强与外资金融机构的合作，全面整合资源，提升竞争力。花旗与浦发银行的合作，反映出银行业对外合作的步伐已经越来越快。根据有关报道，民生银行也在与恒生银行、国际金融公司等外资接触。外资的介入，必将为国内的银行业带来新的经营理念和管理方式，增强国内银行业的竞争力，提升国内相关上市银行股的投资价值。

　　国际成熟市场上的银行股，如汇丰银行、花旗银行等，其市盈率在10倍左右，日本的上市银行还要更低一些，这主要是由于国外银行的增长速度比较低、增长空间不大，股价波动小，投资者主要靠公司分红利。而新兴市场则不同，各类上市公司都有很大的发展空间，尤其对我国银行类上市公司而言，虽然其市盈率在30多倍，但由于其通过规模经济和范围经济（未来的混业经营）的发展空间极大。就其公布的经营指标来看，上市银行虽说与国外大银行有一定的差距，但差距不是很大，且正在逐步缩小。因此，投资者既可以在二级市场获取股价差价的资本利得，又可从其平稳增长中获取红利收益。另外，国家正在积极创造条件，加快我国商业银行上市步伐，从整体上提高上市银行的实力、影响力和渗透力。

　　从这次政策调整来具体分析金融业的影响，从宏观层面看：其一国家宏观经济向好的主基调没有改变，金融业的发展大有可为；其二加大改革力度，金融业可以规范市场秩序、更好地赚取＂阳光利润＂。从微观层面看：一方面上市银行内部治理结构比较规范，初步建立了防范风险的内控机制，具有一定的市场竞争力；另一方面由于是上市公司，信息披露比较及时和透明，投资者对其有一定的了解，有利于吸纳资金、增大了发展机会。《商业银行服务价格管理暂行办法》的实施，有利于提高商业银行中间业务的服务质量，也将提高商业银行业务创新的规范性和积极性，改善其收入构成，有利于提高市场竞争力。同时央行也加大了房产信贷和商业银行表外业务的检查力度。管理层的这些措施将影响商业银行的收入来源。

　　近期，《证券公司债券管理暂行办法》即将颁布，券商的发债计划一直在紧锣密鼓地进行；新股发行改革也在讨论之中。这些对券商和证券市场来说都是长期的利好。由于央行货币金融政策的调整以及相关事件的影响，使得证券市场处于震荡整理阶段，但我国宏观经济的基本面继续向好，因此仍维持下半年股市出现＂慢牛＂行情的结论。

　　近期对信托业的整顿即将结束，目前已重新登记的有50多家信托投资公司。同时，由中煤信托等5家信托公司组织协调的中国信托业协会筹备工作目前正紧张有序地进行。信托业的创新品种仍在不断增多，近期推出的有资产处置信托、房产信托、外汇信托等项目。从长期来看，加快信托投资品种的创新步伐，加强和完善公司内部治理结构以防范经营风险，以及进一步提升与银行、保险、基金、券商等金融机构合作水平，在我国金融体系中发挥其应有的作用。

　　四、对房地产业影响分析

　　6月13日央行出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，之后管理层又相继出台了一系列类似措施。从这些措施高密度出台看，笔者认为其中不少措施下半年实施的可能性极大。从短期来看，这对房地产上市公司来说是一个利空。

　　目前，上市公司中涉及房地产业务的已有348家，占上市公司总数的30%左右，其中，主业为房地产的上市公司有80余家。通过统计，我们发现，2003年第一季度末，这80多家房地产上市公司的平均资产负债率为55%。其中，先锋股份(相关,行情)、海鸟发展(相关,行情)等公司的资产负债率在70%以上，这说明大部分房地产上市公司的资金并不充足。按照系列措施：房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30%；对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。这告诉我们，大部分房地产上市公司今后一段时期从商业银行取得的信贷规模将减少，开发项目的速度将降低，土地批租数量也将减少。因此，估计年内房地产上市公司业绩将因此降低10%左右。另外，系列措施实行的结果是导致银根收紧，进而影响人们的投资意愿，这同样会影响到公众对房地产业的投资，最终会降低房地产的需求。

　　但从长期看，系列措施的实行，会有利于夯实房地产上市公司的业绩，起到优胜劣汰的作用。目前，商品房新开工面积增长速度为32%，竣工面积增速为37%，而商品房销售增速为45%。随着管理层对房地产信贷收紧政策的实施，新开工面积增幅将进一步回落，从而会引起房地产市场的供需不平衡，最终会消化掉大量存量房，降低整个房地产市场的空置率，长期看来会挤掉房地产上市公司的业绩水分，有利于其今后发展。另外，系列措施的实行，经营不佳的地产类上市公司很可能会重新考虑调整业务，而品牌房地产公司会在这轮竞争中最后胜出，业绩也会大幅提升。

　　（文章仅代表作者观点，本报告基于作者认为可信的公开资料。如有出入，请以相关部门数据为准。）

附表  近年来部分金融、房地产政策调整情况一览
           降为5.04%。之前央行曾多次降低存贷款利率。  
           外币贷款利率。各种外币贷款利率及其计结息方式由金融机
2002年2月  降低存款利率。各项存款年利率在现行基础上平均下调0.25

2000年2月  拓宽证券公司融资渠道,支持我国证券市场长期、稳定、健
           出了一波像样的行情。