9月8日，2016金砖论坛第五届全球房地产金融峰会在香港举行。不确定因素下风险与机遇并存，在英国脱欧、地缘政治等风险事件，给全球经济局势造成巨大不确定性，同时也给众多房地产企业提供了更多的市场机遇。据主办方介绍，此次论坛关注中国地产转型与海外国际化拓展，从国际视野去找寻重启发展的新动力（爱基,净值,资讯）。

图片：广州城投地产·复建公司董事长申海

对于如何在一二三四线城市寻求投资机会，广州城投地产·复建公司副总经理朱炤表示，一线城市商办具有机会，二三线机会点在住宅，因为受益产业转移将将促成二三线发展机会。

基强联行投资管理（中国）有限公司董事总经理陈詠东先生表示，资本境外寻找机会，是因为有很多开发商和保险商在海外的投资，另外一个就是高净值人群或者超高净值人群他们的一些需求。

越秀房托投资部总经理李文峥对未来地产投资前景，从业态上选择的话，主要会选择写字楼和综合体为主的业态，“核心的一线城市肯定是我们的方向”。

而以珠三角城市群为代表的广州，广州城投地产·复建公司董事长申海介绍，广州市未来的发展目标是以建设国际航运中心、物流中心、贸易中心和现代金融服务体系为推动。最终建成具备全球竞争力影响力和资源配置能力的综合性国际城市。

本次会议由第一财经《中国房地产金融》杂志、金砖传媒举办。会议由中国房地产业协会指导，获得全国工商联房地产商会香港及国际分会、香港中国创业创投协会、香港金融管理学院、嘉华国际集团有限公司、广州城投地产、基强联行大力支持。

国泰君安国际董事会主席兼首席执行官阎峰表示，现在的方法主要在基建方面，应该侧重于推动贸易增长和加大基建投资，未来将加强贸易基建、制造业与金融业系统规划，立体推进，平衡发展形成统一系统的推进策略，实施金融和产业结合协同跨国金融合作的推进策略，通过“一带一路”项目融资为中资金融机构出海创造机遇。

拨开中国的城市版图，在地产人眼里，对于城市的定义正在发生变化，从“一二三四线”悄然向大都市圈、城市群发展，这点与1967年的日本很是相似。中国当前的地产发展趋势，经济持续增长与人口持续流进相关，北京的发展之于燕郊的崛起，深圳的繁荣之于东莞惠州佛山的同步上涨。

中资“出海”，寻找的不止是机遇，更是寻求突破自身发展困局的新思路。全国工商联房地产商会香港及国际分会主席高廣垣先生表示，房地产市场在中国其实已经不像过去做的那么容易了，成本已经比原来越来越高了，如果市场没有像之前那么好，或者它没有办法增量的话，那么其实房地产商就是处于一个非常困难的境地里面。

“当前，资本的流出可以用洪荒之力来形容。过去5年，中国的投资人在美国投资房产的话回报率可能20%左右，中国的公司以及机构投资者的收益率在18%左右。”诺亚控股（国际）有限公司首席研究官夏春先生表示。

穆迪大中华区信用研究分析主管钟汶权先生表示，从九十年代到危机之前，全球的平均增长率大概是2.9，过去几年已经是2%了，再往下比这个更低。“一带一路”是中国目前寻求突破的一个方向，

图片：花旗银行中国研究部及亚洲地产研究部主管OscarChoi

“在多轮量化宽松之后，货币政策已经没用了，美国之所以恢复的比别的国家好，是因为把杠杆转移到政府的资产负债表上，所以美国的复苏相对来说比别的国家好。”交银国际董事总经理兼首席策略师洪灏先生表示。

海外地产：房企走出去的机会

中银香港首席经济学家鄂志寰认为，目前作为一个特殊时期，欧美“量宽”的货币政策发挥到了极致，“每一轮应对危机的应对性措施，或者针对性的措施，由于情况的变化造成短期性变成了长期性的措施，由于终没有条件退出，宏观经济没有提供足够退出的时机，这样的背景下，扩张性的短期政策措施会不会成为下一轮金融危机的导火索，这是我最担心的方面。”

花旗银行中国研究部及亚洲地产研究部主管OscarChoi表示，当前大都市圈的崛起，对于地产商而言，将会持续优化其区域开发重点，同时将进一步提高市场占有率。

2008年危机之后，世界经济复苏似乎除了美国，大多数经济体陷入低迷之中，大国关系是否会出现摇摆？海外地产投资是否依然具有吸引力？

在芝麻资本执行总裁陈文杰看来，很多的中企来到了香港把香港作为一个跳板，然后在美国或者英国来进行投资。“对于房地产投资，我们更加注重的是回报率的增长。过去的两三年我们在英国大概做的六处地产投资，我们觉得它是一个非常好的投资。房地产投资是一个非常长期的投资行为，它和外汇的敏感度并不是那么高。”永泰地产（0369.HK）执行董事兼董事总经理KennethNg在论坛上表示。

转型升级（爱基,净值,资讯）：从一二三四线到城市群

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在“一带一路“战略的引领下，房企走出去步伐加快，而在“走出去”的过程中，如何找到适合自己的策略，成为能否在海外获得更多机会的关键。

“中国国内房地产行业转型的两个概念——轻资产和快周转，其实是伪命题。房地产企业转型很有必要，但转型方式中更多的是优化。”OscarChoi表示，2016年地产持续大热之后，2017年仍将持续繁荣，但往下怎么走并不清楚未来准确走向，没有人可以准确预测中国的房价什么时候会调整。

面对当前火爆的一线商业地产市场，乾立基金董事总经理陈斐表示，乾立基金当前的策略是通过商业改造方式做商业升级，在谋求一个中长期的发展过程中，这是一个传统的策略。第二个策略寻找业态之间不同的差异，收购一些优质商办的业务。

对于中国房地市场而言，刚刚过去的2016年上半年，延续了2015年末向好局势，库存压力有所缓解。而英国脱欧为代表的黑天鹅事件困扰全球经济增长，即使在刚刚过去的G20会议上，如何提振全球经济增长，似乎依然是个未解的难题。

在驱动这些因素加强的背后来自三大原因，其一是在库存高企之下，地产开发的重点寻求则是城市圈区位优势；其次，地产金融进一步结合，只有结合才可以把融资的成本降下来，进而持续的拓展；其三，地产投资开始转型，开始投资物业或者多元化发展。

“未来十年的地产投资会有很多不确定性，城市的定位不是一层不变，所以我相信可能大家如果对房地产投资，有时候是运气，当然更多的时候，我们要看无论是经济发展还是城市规划，最终回归到到城市本身，那就是城市生活中的人给自己的一个定位。”仲量联行大中华区研究部总监周志锋表示。

为推动金融产业快速发展，广州市已经把国际金融城列为重大发展战略平台，也是广州十三五规划一江两岸三带和黄金三角区的重要组成部分。打造了诸多地标如广州塔、海心沙、花城广场的广州城投，在其最新打造的金融城，这个位于广州核心的CBD，将成为广州商业地产发展的新风尚。

对于房企投入当前火热的地产市场，在“地王”频出的北上广深，嘉华国际集团有限公司副董事谷文胜先生表示，从中期来讲，以上海市场来说，房价会否再涨一倍，房企或许认为仍然有机会，如果资金压力不大情况下，可能还会有一定的利润。

图片：国泰君安(行情601211,买入)国际董事会主席兼首席执行官阎峰