黄某与泰丰公司签订《商品房买卖合同》，泰丰公司将鸿坤国际大酒店九套房屋出售给黄某。合同签订后，黄某按照合同约定向泰丰公司支付了全部房价款，泰丰公司向黄某交付了上述房屋。后黄某诉至丰台法院，要求泰丰公司为其办理涉案房屋的产权登记手续。丰台法院判决泰丰公司继续履行与黄某签订的《商品房买卖合同》，并协助黄某办理房屋的产权登记手续。泰丰公司在与黄某签订《商品房买卖合同》时，泰丰公司持有的京房售证字（2002）1172号《北京市商品房预售许可证》已过期。后北京市第二中级人民法院裁定受理泰丰公司的破产清算案。黄某提起诉讼请求取回房屋。

裁判要旨：

法院认为，一、泰丰公司与黄某签订《商品房买卖合同》时，《北京市商品房预售许可证》已经过期，所以《商品房买卖合同》应认定为无效。二、黄某和泰丰公司签订的《商品房买卖合同》无效，故本案涉案房屋不符合《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第六项规定的情形。三、泰丰公司在与黄某签订《商品房买卖合同》时，涉案房屋所在的鸿坤国际大酒店没有办理过竣工验收备案手续并取得相关产权手续。且涉案房屋已被北京市第二中级人民法院、丰台法院等多家法院查封。因此，黄某要求行使取回权并将涉案房屋过户到其名下的诉讼请求没有事实依据，也没有法律依据，法院不予支持。

案例评析：

本案中，买房人实际占有了房屋且已支付了全部房款，诉讼请求仍被驳回。本案判决存在一些争议：首先，本案中《商品房买卖合同》已经丰台法院判决认定合同有效。二中院认定合同无效与丰台法院生效判决矛盾。在徐州市路保交通设施制造有限公司与徐州市华建房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷上诉案中(5)，最高人民法院认为“当事人对已经发生法律效力的判决不服，或者法院发现生效判决确有错误，只有依法通过启动审判监督程序，撤销原判，才能对案件重新审理。否则，当事人和法院都应受该生效判决的拘束，当事人不得在以后的诉讼中主张与该判决相反的内容，法院也不得在以后的诉讼中作出与该判决冲突的认定和处理。”

其次，商品房预售许可证过期后并不必然导致商品房买卖合同无效，在付鹏商品房预售合同纠纷再审案中(6)，北京高院认为：“房地产公司虽未取得商品房预售许可证，为维护商品房交易秩序的稳定和保护交易现状，双方的房屋买卖合同应当认定有效并继续履行”。

综上，买房人遭遇房企破产后，可以通过行使取回权维护自己的权利。但根据以上案例，买房人在什么条件下才能取回房屋，法律规定并不是很明确。一旦进入诉讼程序会面临各种不可预知的风险，即使买房人支付了全款并占有了房屋，也有可能无法取回房屋。总之，凛冬已至，房市有风险，买房需谨慎，如果买房尽量选择知名房企，遭遇破产的可能性比较小。

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