中铁二局(600528,股吧)地产营销总监刘斌在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，房地产已越来越多地回归它的本来属性，纯粹是买来住或买来经商的情况越来越多。“以前大家跟着政策买房子，是因为觉得是不是还可以炒一下房，7000多元的单价买的，明年是不是可以八九千元转手出去？这是以前的思路。”

　　不过，对于房贷新政的刺激效果，不少开发商持保留意见，认为“只是影响了客户的购房心理”，去库存最有效的方法还是主动降价。嘉联地产报告就指出，虽然金融和政策环境已略有改善，但不断叠加的库存压力，迫使品牌房企仍需坚持目前的低价策略。

　　不过，“认贷不认房”的政策也在一定程度上激发了改善型需求客户的购买欲望。比如，与其他品牌房企的多盘联动不同，中海地产便仅携一个170~245平方米的大户型高端盘参加房交会，并且凭借九号公馆单盘揽金2.8亿元。

　　这两组数据的变化，反映出“买房投资的家庭认为房价下滑，正是抄底进入的好机会。而卖房的家庭认为这是楼市衰落的开始，要赶紧处理掉投资性房产。”总体来说，中国家庭对房价的预期以“平稳偏下降”为主。

　　罗元均指出，房贷新政不仅仅释放了一部分刚需和改善型需求，对投资性需求也有刺激。需要注意的是，投资不是投机，中国人买房过去有一个非常错误的观点，就是投资人往往抱着短线投机心理，今年买进就期望明年翻倍卖出，投机亦是中国房地产市场十几年来走过的弯路，房地产投资应是看地方、看项目、看价值点。

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　　《每日经济新闻》记者注意到，面对楼市下行，中国家庭对房地产投资的前景判断也出现了明显分化。西南财经大学2014年中国家庭金融调查显示，在买房人群中，第二季度购房者投资性购房动机占购房总动机的24.8%，“投资性购房”成为最重要的购房动机，而第一季度此数据仅为10%。在卖房人群中，第二季度卖房者认为房价会降而卖房的比率为10%，而第一季度此数据仅为3.8%。

　　那么，对于这样的成绩，房贷新政立了多大功劳？事实上，《每日经济新闻》记者调查发现，各家银行最具吸引力的 “7折房贷利率”暂未执行，大家均在观望等待进一步的细则出台。刚需楼盘的劲销，还是靠房企降价带动的。

　　原标题：楼市升温不代表回暖 明年将现一批资金链断裂房企

　　房贷新政颁布近一个月，银行的执行效果如何？对楼市的刺激作用如何？房地产市场走势又将何去何从？自9月末央行[微博]、银监会推出《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》后，不同声音对楼市走势的争论从未停歇。

　　“中央并非是在保房地产行业，无论是限购解除，还是限贷政策放松的表述，都是有条件、加以限制的。”北京（楼盘）师范大学金融研究中心主任、平安证券[微博]首席经济学家钟伟在接受《21世纪经济报道》采访时指出，早前的政策是在房地产市场发展过热的背景下出台的，而现在，则是调整其中不合适的成分。例如，既认贷又认房的政策，对市场杀伤力过大，应予调整。

　　“7折房贷利率”暂未执行/

　　据中原地产统计，国庆期间成都共有142个重点在售楼盘(含秋交会参展楼盘40个)，总计成交3727套，整体环比上涨103%，成交总金额近30亿元，创历届最高。在10月之后的三周里，销售数据继续向好。

　　在“现金为王”的压力下，房企一方面加紧销售，回笼资金，另一方面则积极扩大融资渠道。记者注意到，《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》第四条指出，“要继续支持房地产开发企业的合理融资需求”，支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房。扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。

　　房地产投资应注重房产本身价值

　　事实上，房交会上最受青睐的仍是携多盘展销的品牌房企，刚需盘则占了这批房源中的绝对主力，而价格直降则成为带动销售的最明显因素。本届秋交会的最大赢家蓝光地产公开表示，秋交会成交房屋以低总价的三房为主。另外，记者了解到，成都万科则推出了8.5折的强力优惠。“营销不玩虚的，优惠到家，成交自然到位”的观念，已成房企共识。

　　市场下行之时，房企的日子普遍不好过，弱肉强食的丛林法则也益发突显。数据显示，截至三季度末，全国房企五十强中，仅有一成房企销售目标完成率在70%以上，大型房企完成率普遍在60%以上，但中小型房企业绩分化严重，部分房企销售完成率甚至不足30%。

　　国庆大假结束头一天 (10月8日)，各大开发商就纷纷“晒出”了房交会期间的成绩单。蓝光地产十盘成交金额10.7亿元，保利十七盘成交10.3亿元，绿地五盘成交7.2亿元，万科六盘成交5.1亿元，华侨城成交1亿元。

　　罗元均告诉《每日经济新闻》记者，不能否认的是，上述政策出来后，银行会对是否借钱给房企的条件考量作些许改变，但改变幅度不好说。总体来说，银行更看重房地产行业的中长期变化，对贷款给房地产行业还是非常谨慎的。

　　“龙头房企与普通房企之间已呈现进一步分化特征，而这种特征在市场低迷期尤为明显。”同策咨询研究部总监张宏伟认为，市场集中度将进一步提高。未来“千亿军团”房企之间，以及TOP100房企之间的竞争会更加激烈，强者恒强的行业洗牌趋势将更加明显。