市场逐步呈现反转回暖迹象明显

　　2012年上海房地产市场经历了从低谷到复苏的发展过程。上半年市场处于低谷徘徊阶段，中国房产信息集团数据显示，1－5月，上海土地成交累计楼面价仅为894元／平方米，同比下滑66%。商品住房市场成交也处于低位盘整，1－5月上海新建商品住宅价格指数环比持续下跌。

　　市场自6月开始好转，土地价格明显上扬，1－6月土地楼面价达到了1244元／平方米。6月当月商品住宅成交101.9万平方米，创年内成交新高，7－10月基本稳定在80多万平方米。8－10月份上海新建商品住宅价格指数环比均保持零增长，11月份则明显上升。

　　虽然近期上海房地产市场回升明显，但在调控政策从严基调不变的情况下，在未来一段时期内，作为调控重点区域的上海房地产市场整体将继续保持平稳上升的发展态势。

　　2012年上海保障房建设步入高峰期，7月青浦华新拓展基地等7个大型保障性住房基地陆续开工建设；8月共康北二块市级经济适用住房项目正式开工；12月宝山区罗店大型居住社区（三期）正式开工。此外，上海较早开工建设浦江大型居住区浦江瑞和城首批1232套经适房已纳入上海共有产权保障住房供应房源，开始接待市民选房、看房。

　　同时，在保障房分配方面，准入标准也在不断放宽，将实物配租申请范围扩大到符合廉租住房申请条件的2人?穴含2人?雪以上、人均住房居住面积5平方米以下?穴含5平方米?雪的家庭，2人申请家庭也可以购买一套两居室住房。

　　恒大海上威尼斯借道EJU热销20亿

　　7月7日，位于江苏启东的恒大海上威尼斯项目开盘即掀热潮，截至7月8日下午6点，该项目已售出2509套房源，销售总金额达20.7亿元。由于地理位置的关系，恒大海上威尼斯吸引的主要客群来自上海。

　　恒大海上威尼斯项目的热销除了与其品牌价值和性价比较高之外，还和其利用网络平台拓展客源的销售方式密切相关。据了解，此前恒大海上威尼斯项目通过易居购房网（EJU）已经集合了上海、江苏两地近万名经纪人到项目案场参观。

　　作为易居中国旗下的房产电商平台，易居购房网自2011年8月8日上线以来就备受关注，截至2012年11月，EJU电商已实现累计成交171.27亿元，其房源已覆盖219个国内外城市，每周活跃用户达35万以上。

　　8月30日，上海市规土局发布公告，黄浦江南延伸段前滩地区规划已于8月4日正式获市政府批准。公开资料显示，前滩地区位于黄浦江南延伸段，北面世博后滩拓展区和耀华地块，西临黄浦江和徐汇滨江，沿黄浦江岸线长约2.3公里，沿川杨河岸线长度0.8公里，总面积达2.83平方公里，距离人民广场仅20分钟车程，并有3条轨道交通穿越其中，区位优势突出，目前已列入上海“十二五”期间重点开发区域之一，将成为城市转型发展和功能提升的重要载体

　　未来5至10年内，随着全球化城市综合体、国际化居住社区、能源中心等陆续现身，前滩将成为一个集总部商务、文化传媒、体育休闲等功能为一体的“24小时城市”。

　　浦东新区政府指出，前滩规划面积为小陆家嘴(600663,股吧)的2－3倍，主要定位还是为金融机构提供服务的跨国企业总部集聚地。因此，前滩将成为高端的就业板块，业内人士分析，其周边的三林、浦江镇板块的房地产市场将会受到极大鼓舞。

　　11月22日，上海市地方税务局发布关于缴纳2012年个人住房房产税有关规定，上海市房产税适用税率暂定为0.6%，应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。

　　按上海市地税局11月下旬披露的数据，自个人住房房产税试点以来，在本市完成认定的住房中，确认需缴纳房产税的住房共5万套，占总数的比例约为20%。其中去年认定2万余套，今年约3万套。在所有应税住房中，80%的家庭是本市户籍家庭，90%的应税住房适用于0.4%的优惠税率，主要集中在非中心城区。

　　分析师称，由于上海仅针对符合条件的新建商品住房征收房产税，实际上对存量住房占主力的房地产市场并未带来太大的影响，而且房产税收入与政府土地财政收入也相差较大。不过在调控政策继续从严的预期下，房产税全国扩容仍成为未来调控政策的主要方向之一。

　　2012年2月28日，上海市房管局《关于进一步严格执行房地产市场调控政策完善本市住房保障体系的通知》出台，重申将严格执行住房限售政策；7月27日，上海市政府办公厅发布通知要求严格执行差别化住房信贷、税收和住房限售政策，加大保障性住房和普通商品住房土地供应力度，严格按照房屋用途加强交易管理，并在下半年开展房地产调控政策执行情况检查；9月上海市房管局又下发《关于开展住房限售政策等执行情况检查的通知》。在短短一个半月内，上海第二次重申限购令的执行。

　　2012年上海多次重申限购，限购人群范围也不断扩大，由此前的单身人士限购一套、非户籍单身人士限购扩大为户籍单身人士限购等，上海也成为2012年执行限购力度最严的地方城市。

　　地王纪录不断刷新

　　下半年上海土地市场重新走旺，地王纪录不断刷新。从7月25日浦东唐镇新市镇A－03－11地块刷新今年上海住宅地块成交单价开始，9月29日到12月26日的近三个月内，上海的总价地王纪录被刷新了四次，单价地王纪录被刷新了两次。目前总价最高的地王为56.8亿元的上海海门路55号商办地块，溢价率为21%，也刷新了今年全国最贵地块的纪录；楼面单价最高的地王为3.62万元／平方米的上海黄浦区594（北块）、596街坊商办地块。

　　业内人士分析，2012年上海土地市场首尾两端的表现可谓天壤之别，年初在调控政策从严、市场处于低迷观望期之时，房企普遍采取谨慎拿地的策略。下半年随着楼市逐步恢复，房企资金状况开始好转，在政府加大推地力度、拿地成本又相对较低时，实力较强的房地产企业加快拿地步伐。土地市场由此逐步摆脱了之前冷清的局面，重新开始活跃，特别是一些优质地块入市后，成交纪录不断刷新的现象频频产生。

　　但从这些地王的成交溢价率看，溢价率普遍不高，这些地王价格更多的还是其自身地块价值的体现，这与2009年一些成交溢价率动辄翻倍的地王有着较大区别，显示房地产企业拿地更趋于理性。

　　金山铁路开始运营

　　9月28日，金山铁路带客试运营，从金山到上海南站只需约半小时。该铁路是在原有轨交22号线金山支线的基础上进行改建而成，新线起自上海南站，途经上海市徐汇区、闵行区、松江区和金山区4区，到达新建的金山卫站，全长56.4公里，正式开通运营日期预计为2013年初。