热门新闻排行榜 从融资成本来看,地产债券发行利率大幅提升。地产企业债券融资快速攀升,主要与15年新公司债发债门槛降低以及发债利率持续下行有关,现在公司债发债门槛提高,发债利率也有了大幅回升。 此外,货币资金对短期债务的覆盖率改善。在我们关注的样本中,62家企业货币资金对短期债务的覆盖率较15年有所提升。 地产行业债务规模知多少? 除了传统的银行贷款、发债、定增等渠道,地产企业也会通过信托、资管计划、基金等渠道筹集资金。以信托计划为例,16年信托产品投向地产的资金净增加额为1418亿。 单个地产企业债务期限结构,亦反映出债务到期多集中在明年以后。以绿地控股(600606,股吧)为例,其16年年报披露借款到期主要在2018年、2019年,两年分别有566亿元和620亿元的借款到期。存续债券到期在2020年和2021年,分别有140亿元和100亿元的债券到期。 图:存量信用债金额前十的行业(亿元) 而短期借款规模则略有回落,说明地产企业在大量发行债券的时候,既扩充了总负债规模,又对短期借款形成一定的替代,最终使得债务结构有了数据上的改善。 短期流动性无忧,长期持续性存疑 从结构上看,样本中货币资金对短期债务的覆盖率为3倍以上的企业占比25%,覆盖率介于1-3倍之间的企业占比51%,另有24%的企业该比率不足1,与去年同期相比货币资金对短期债务的覆盖程度大幅提高。 图:地产行业债券融资情况(亿元) 年初以来三四线地产销量有明显的回升,存货中三四线比重较多的企业,可抓住时机消化库存、缓解去化压力,但如果三四线销售好转不可持续,热点城市又受限于限贷限购,房企未来还是会面临较大的流动性风险,需密切关注三四线城市销量状况。 除了上述几类地产企业融资渠道外,可能还会存在其他类型的有息债务,比如委托贷款、明股实债的权益类信托、民间借贷等,这些可能还是很多小型房企主要的融资渠道,但是规模难以统计而且总体上量不是很大 海外债融资成本也在上升。在全球流动性边际趋紧背景下,海外债券融资成本也趋于上行。微观层面来看,比如万科在16年12月发行的3年期美元票据,票息为3.95%,融资成本比9月份发行的5年期、票息2.95%的美元票据上行不少;绿地在16年9月和12月份都发过3年期的美元债,12月份的票息债市4.38%,远高于9月份发行的3.5%。另外恒大在17年3月底发行了一期7年期的美元债,票息高达9.5%,同月发行的5年期美元债票息也有8.25%,如果加上汇率对冲成本,融资成本将在10%以上 银行理财资金,地产占13%。根据《中国银行(601988,股吧)业理财市场报告(2016上半年)》,2016年上半年,累计有18.99万亿元的理财资金通过配臵债券、非标资产、权益类资产等方式投向了实体经济,截至2016年6月底,投向了实体经济的理财资金余额16.03万亿元,投向实体经济的理财资金涉及多个行业,其中房地产(000736,股吧)行业占所有行业的13.06%。 最新评论 社融数据出现“标转非标”的现象。3月社融规模2.12万亿元,同比有所走弱,结构上“标转非标”明显,企业债券融资连续4个月低迷,而同期委托贷款、信托贷款和未贴现票据这三类非标准化融资方式规模却在快速增长,这与地产债券、贷款融资渠道受限,地产企业寻求其他融资方式不无关系。 图:上市发债房企销售回款现金增长率分布情况(家) 图:房地产开发贷款余额情况 2、债务负担有所降低,结构有所改善 4、融资成本将大幅上升 图:截至2016年6月末理财资金投向行业分布情况(%)
短期债务占比较去年明显降低。我们根据A股上市房企公布的16年年报数据,计算了其有息负债中短期负债占比,发现行业短期负债占比平均为39%,较15年的46%有大幅降低;139家企业中有62家短期负债占比小于30%,而15年仅有35家。以上均说明在过去一年地产企业负债结构长期化。 今年地产销量较去年大概率下滑,意味着房地产企业未来销售回款的速度会回落,由于销量和销售回款之间有时滞,销量拖累回款会在今年下半年或者明年显现出来。 根据以上几类主要融资渠道对地产行业有息负债规模进行估计。最终我们认为截16年底,地产行业有息负债总规模约11.2万亿,16年全年净融资规模1.82万亿。考虑到一些无法统计的融资渠道,地产行业实际的债务规模和净融资额应当大于所估计的数据。 查看剩下100条评论 2、地产行业有息债务相对占比 地产销量下滑、融资收紧后现金流可持续性存疑。根据海通宏观组的数据追踪,3月全国商品房销量增速回落,增速仍在正值区间,主因棚改货币化安置比例的提高;从监测的居民自主购买商品房数据来看,3月以来回落明显。 根据上市公司年报整理的四季度筹资现金流数据,64家发债A股上市公司中有36家筹资现金流出现了净流出,其中有17家公司在17年一季度筹资现金流继续净流出。债务到期后,借新还旧受制于债券发行政策,难以依靠外部融资,偿付对销售回款的依赖程度上升。
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